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Written by Floriane. Posted in INFOS NATIONALES
A la location, le loyer des biens classés F et G ne peut plus être augmenté, première étape d’un long calendrier de normes prévues par la loi Climat et Résilience.

De nombreux propriétaires ne pouvant assumer les travaux nécessaires pour être conformes vendent ces biens, au profit d’acheteurs qui y voient des opportunités pour des projets à plus long terme. Résultat ? Le volume de ventes de passoires thermiques explose. En 2021, elles représentaient 6% des ventes de la néo-agence Hosman, à l’origine de cette étude. En 2022, elles en représentent 17%.
La France compte plus de 7,2 millions de “passoires énergétiques” selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). Un nombre en augmentation constante depuis que les critères d’évaluation de la performance énergétique des biens ont évolué, prenant en compte d’autres éléments comme l’étage, l’isolation des murs, de la toiture, l’exposition etc. Dans les prochains mois, de plus en plus de logements verront leurs loyers geler. À cela s’ajoute l’obligation pour les propriétaires de maisons et d’immeubles en monopropriété de se soumettre à un audit énergétique, décision qui prendra effet d’ici le printemps 2023. Ce dernier, plus précis que le diagnostic de performance énergétique (DPE), devra indiquer précisément les éléments énergivores du bien, le coût estimé des travaux pour améliorer le diagnostic, etc.
Ainsi, les propriétaires de ces passoires préfèrent vendre, plutôt que de rénover. Seulement 6 300 propriétaires bailleurs ont souscrit à MaprimeRénov’ selon l’Agence nationale de l’habitat. L’agence immobilière Hosman constate que, dans son propre réseau, le nombre de biens de types F et G mis sur le marché a été multiplié par 4,5.
Opportunités pour les jeunes et les primo-accédants
Les primo-accédants, souvent à la recherche de petites surfaces (notamment à cause de leur budget), sont attirés par ces biens pour lesquels la marge de négociation du prix affiché est plus élevée (en moyenne 10% du prix selon Hosman). Une opportunité qui leur permet d’économiser sur leur achat, et ainsi parfois d’acheter plus grand (même si faire des travaux peut impliquer une diminution de l’espace habitable). Avec le durcissement d’obtention d’un prêt immobilier de ces derniers mois, cette marge de manœuvre est un atout pour certains primo-accédants à qui les banques demandent un apport de plus en plus conséquent.
D’après l’analyse réalisée par l’agence Hosman, parmi l’ensemble de ses clients, 6 acheteurs de passoires thermiques sur 10 sont des primo-accédants contre 5 sur 10 pour les autres types de biens, des primo-accédants qui n’ont que très rarement l’intention de faire de leur premier achat un investissement locatif.
Les jeunes de moins de 30 ans représentent, selon la même analyse, un tiers des acheteurs de passoires thermiques alors qu’ils ne sont qu’un quart des acheteurs pour les biens dont le DPE est classé de A à E. Pourquoi cette surreprésentation ? L’achat d’une passoire thermique leur permet d’augmenter leur pouvoir d’achat, et de faire des économies en profitant de prix plus attractifs comparé à des biens classés de A à E, ou des biens neufs.
Leur jeune âge, de plus, leur offre un avantage pour établir des projets sur du long terme. La plupart du temps sans enfant, ils ont encore le temps et l’énergie nécessaires pour envisager des travaux plus conséquents.
Marine, 32 ans, a acheté un appartement classé G à Paris avec Hosman : “J’ai pu négocier mon appartement pour moins de 10 000€ le m² parce qu’il est classé G. On va refaire l’isolation des murs et du sol et changer les fenêtres. Pour réaliser les travaux, mes proches vont m’aider.”.
À propos de Hosman
La néo-agence immobilière Hosman a été créée en 2018, suite à un constat simple : le prix trop élevé des frais d’agence pour un service mal perçu. Elle s’est alors donné comme mission de révolutionner le marché de l’immobilier en proposant un service plus simple, plus transparent avec un tarif plus juste. Concrètement un expert immobilier local accompagne ses clients depuis l’estimation jusqu’à la signature chez le notaire, des outils digitaux développés en interne permettent de suivre la vente en temps réel et d’accélérer les délais de vente (prise de rendez-vous en ligne, réception des offres d’achat en temps réel…) et son tarif fixe permet d’économiser en moyenne 26 000 euros sur les frais d’agence.
Hosman est présent à Paris, Nantes, Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille et leurs régions où elle a accompagné plus de 5 000 clients dans leur projet de vente.
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