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Avec une production divisée par deux en deux ans, l’immobilier neuf est plus que jamais à la peine et 2025 s’annonce encore bien frugale. Pourtant, les promoteurs l’assurent, il y a quelques bonnes affaires à faire.
« La situation est mauvaise, voire catastrophique pour le logement neuf, et 2025 est d’ores et déjà ‘pliée’ « , a introduit ce jour Mickaël Merz le président de l’Observer de l’immobilier toulousain, lors de la présentation du bilan 2024 de la profession.
En effet à Toulouse, les programmes neufs mis en vente ces derniers mois, se comptent sur les doigts de la main. « Dans l’aire urbaine toulousaine, la production a chuté de 55 % depuis 2022, et de 22 % entre 2023 et 2024. Si les promoteurs sont devenus si prudents, c’est parce qu’ils peinent à commercialiser les volumes indispensables au démarrage des chantiers », explique le promoteur. L’année dernière, ce sont ainsi à peine 2 593 logements qui ont été mis en vente dans l’aire urbaine, contre 5 663 en 2022 et pour rappel, 7 172 en 2019 !
Dans ce contexte, est-il toujours possible d’acheter du neuf à Toulouse ? « Les offres de petites surfaces sont rares, mais il y a, en revanche des opportunités pour acheter des T4 et des T5 dans des programmes déjà livrés ou sur le point de l’être, à des tarifs intéressants, pointe Mickaël Merz. Sur ces typologies, les promoteurs ont déjà ajusté leurs prix de l’ordre de 10 % à la baisse ces derniers mois, et je pense qu’il reste encore des marges de manœuvre », estime-t-il. Une piste à ne pas négliger, tant les prix affichés restent élevés et stables dans l’aire urbaine en 2024. Il faut débourser en moyenne 4 939 €/m2 (soit – 0,5 % depuis un an).
Ces deux dernières années, inflation et hausse spectaculaire des taux de crédit immobilier ont largement contribué à la crise du logement neuf, finalement précipitée par l’arrêt du dispositif fiscal Pinel en décembre 2024. « Le Pinel a été définitivement abandonné. Mais en ce moment, notre profession discute étroitement avec le gouvernement qui nous promet un nouveau dispositif fiscal à partir de 2026 dans la prochaine loi de finance « , confie le président de l’Observer.
Autre raison d’espérer pour les acteurs du neuf, le retour du prêt à taux zéro acté dans le budget 2025 et dont les contours précis seront dévoilés en avril. Il devrait, selon eux, contribuer à relancer le marché des maisons individuelles et des collectifs.
Enfin, les promoteurs orientent en ce moment les particuliers qui souhaitent investir, vers les logements locatifs intermédiaires (LLI). Ce dispositif, jusqu’à présent réservé aux acheteurs institutionnels, permet de bénéficier de la TVA à 10 % sur l’achat d’un logement neuf, par le biais d’une SCI.
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Donc si je comprends bien
1- l'offre se fait rare
2- les prix baissent
Conclusion: la demande n'existe pas, ce marché est MORT, il faut arrêter de construire des grands appartements !
Ah ben, quand les promoteurs et agents immobiliers voient que les logements leur restent sur les bras et qu'ils vont perdre de l'argent, ils consentent enfin à baisser les prix de vente !
Ils consentent a baisser les prix de vente, oui mais de 2 ou 3%….Ridicule ! Ce n'est pas comme ça qu'ils vont réussir à les vendre….Le rendement brut minimum exigible sur l'immobilier est de 4%, ce qui fait au moins 1,5% de moins en net.
Or, sur les T4/T5 il est actuellement de 2,5% brut sur le neuf a Toulouse. Une simple règle de 3 permet de voir de combien devrait être la baisse sur Toulouse pour que cela se vende: ( (4-2,5)/4) x 100= 37,5% de baisse. En bref, sur Toulouse, les prix devraient baisser de 37,5% en moyenne avant de retrouver un niveau de prix cohérent avec la réalité économique. Acheter avant serait suicidaire sur le plan patrimonial
En cherchant bien parmi les 3D du moment (divorce, décès, déménagement), on peut trouver quelques bonnes affaires, en achetant cash dans l'ancien (donc pas dans le neuf).
J'ai craquée (il y a presque 2 ans) pour une maison divisible non mitoyenne proche metro, vendue hors réseau d'agence, avec une belle décote.
Rénovée en plusieurs T2/3 qui se sont immédiatement loues sans impayés a ce jour, actuellement j'en suis a 8,5% de renta brute, ce que je n'avais pas vu sur toulouse depuis longtemps.
La demande pour se loger et l'inflation reste telle que les loyers ne sont pas prêts de baisser. Pour revenir sur le neuf j'attendrai 2026 avec les municipales, et la reprise des permis de construire qui ira avec.
