En cette année 2025, les data centers sont sous les projecteurs. D’abord à l’occasion du Sommet pour l’Action sur l’IA, organisé à Paris en février, puis au sommet Choose France qui s’est tenu en mai, au cours desquels des investissements de plus de 100 milliards d’euros dans l’IA ont été annoncés, notamment via l’implantation de nouveaux centres de données. Non sans enjeux en matières fiscale et immobilière.
Objets de toutes les convoitises, les data centers ne se laissent pas aisément qualifier au regard du droit fiscal.
Prépondérance immobilière
La qualification d’une société à « prépondérance immobilière » obéit à une mécanique bien définie. Une société est dite à « prépondérance immobilière » lorsque la valeur de ses actifs immobiliers (directs ou via des filiales similaires) excède 50 % de son actif total. Cette qualification entraîne une imposition des plus-values de cession de titres au taux de droit commun et une application du taux de 5 % en matière de droits d’enregistrement.
L’application de ces règles aux data centers implique une analyse particulièrement fine, compte tenu de la complexité de ces actifs, à la croisée de l’immobilier, des infrastructures techniques et de l’exploitation commerciale. Un data center combine en effet un socle immobilier (terrain, structure bâtie/coque) et des éléments mobiliers d’importance stratégique (équipements informatiques, systèmes de refroidissement, infrastructures électriques, etc.). Bien souvent, la valeur économique des équipements excède celle du foncier ou du bâti, surtout dans les modèles intégrés dits « clé en main ».
Des actifs immatériels, comme le fonds de commerce ou les droits de raccordement au réseau électrique – essentiels à l’exploitation – peuvent également représenter une part significative de la valeur globale, et relèvent clairement de la sphère non immobilière. Ainsi, une société qui est à la fois propriétaire et exploitante de son data center ne devrait pas être considérée comme étant à prépondérance immobilière. Cette règle s’applique aussi bien pour le calcul de l’impôt sur les sociétés que pour les droits d’enregistrement. Il est toutefois important de noter que cette approche pourrait être différente si la propriété des locaux et l’activité d’exploitation étaient séparées, comme cela peut être le cas dans un modèle PropCo/OpCo.
Cette grille d’analyse suscite des interrogations particulières dans l’univers des data centers. La jurisprudence a apporté des clarifications utiles sur la notion de locaux de stockage.
Taxe spécifique à l’Île-de-France
En Île-de-France, la création de certains types de locaux – bureaux, commerces, entrepôts – est soumise à une taxe spécifique prévue par le Code de l’urbanisme. Cette taxe repose notamment sur une qualification stricte des « locaux de stockage ». Les data centers en sont toutefois exclus, comme l’a confirmé le Conseil d’État dans un arrêt (n° 463134) du 11 octobre 2022 (RATP Real Estate).
S’appuyant sur les définitions fiscales du Code général des impôts, la Haute juridiction a rappelé que les locaux de stockage visent les espaces destinés à l’entreposage passif de biens physiques. Or, les data centers ne stockent pas des marchandises, mais traitent des données en continu à l’aide d’équipements en fonctionnement permanent. Cette activité, fondamentalement opérationnelle, ne relève donc pas de la notion d’entreposage au sens fiscal.
Valorisation de l’actif
En définitive, qu’il s’agisse d’une cession de titres (share deal) ou d’une cession d’actif (asset deal), la valorisation d’un data center ne repose plus sur les critères classiques de l’immobilier, tels que le prix au mètre carré, mais sur un indicateur bien plus représentatif de sa valeur opérationnelle : le prix au mégawatt. Cette approche met en évidence le caractère unique des data centers, qui constituent une classe d’actifs hybride, à la croisée de l’immobilier, de l’énergie et de la technologie.
Le cadre juridique des data centers est pour sa part en pleine évolution, oscillant entre davantage de contraintes en matière de performance énergétique et la recherche d’outils devant faciliter l’implantation de ces actifs stratégiques.
Nouvelles obligations de performance énergétique pour les data centers
Ainsi, la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne (dite loi DDAUE) prévoit de nouvelles obligations de performance énergétique pour les data centers. Ils disposent dorénavant d’un cadre juridique spécifique dans le code de l’énergie (nouveaux art. L 236-1 à L 236- 3), qui prévoit notamment :
Les modalités d’application de ces dispositifs doivent être précisées par décret et leur entrée en vigueur est échelonnée entre le 3 mai 2025 (pour la mise à disposition du public des informations relatives à la performance énergétique) et le 1er octobre 2025 (pour le reste).
Faciliter l’implantation de centres de données de dimension industrielle
Tel est le titre de l’article 15 du projet de loi de simplification de la vie économique, déposé au Sénat en avril 2024, dont le parcours législatif a été un temps victime de la dissolution de l’Assemblée nationale, mais devrait néanmoins aboutir auprès de cette chambre d’ici à la fin du mois de juin 2025.
Dans sa version initiale, le projet de loi prévoyait de qualifier les data centers de dimensions industrielles – ayant une consommation d’au moins 400 mégawatts et une emprise foncière comprise entre 30 et 50 hectares – de Projets d’intérêt national majeur (PINM) de façon à leur permettre de bénéficier de procédures accélérées (l’État est ainsi compétent pour engager la mise en compatibilité des documents d’urbanisme et pour délivrer les permis de construire). L’article 15 permettait également que les projets de data centers qualifiés de PINM puissent être réputés répondre à une Raison impérative d’intérêt public majeur (RIIPM) et faciliter ainsi l’obtention de dérogations à l’interdiction de destruction d’espèces et habitats protégés (art. L 411-2-1 du Code de l’environnement).
Les sénateurs ont intégré les infrastructures dans les critères de qualification des data centers pouvant prétendre au titre de PINM et prévu d’exempter ces PINM du décompte des enveloppes d’artificialisation pour la période 2021-2031.
Les députés souhaitent pour leur partréserver la qualification de PINM aux data centers permettant de renforcer la souveraineté numérique nationale et européenne. Pour ces projets, l’autorité compétente pourrait déroger aux règles de hauteur fixées par les Plans locaux d’urbanisme, afin de limiter la consommation foncière. Le permis de construire pourrait néanmoins être refusé dans les territoires connaissant des tensions structurelles sur la ressource en eau.
Quelle que soit l’issue du parcours parlementaire de ce projet de loi, les défis posés par l’expansion des data centers restent immenses et ne manqueront pas de susciter de nouveaux débats.
Sur les auteurs :
Olivier Mesmin et Yecine Nour sont respectivement avocat associé et avocat senior au sein de l’équipe fiscalité immobilière du bureau de BCLP Paris.
Anne Richier est avocate associée au sein de l’équipe immobilier du bureau de BCLP Paris, en charge de la pratique urbanisme et aménagement.
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