Lancé en 2026, le dispositif Jeanbrun instaure un nouveau statut fiscal pour les propriétaires bailleurs. Conditions d’accès, niveau des loyers, avantage fiscal, pièges à la revente… voici ce qu’il faut savoir avant d’investir.
Dernier-né des régimes de défiscalisation, le dispositif Jeanbrun, lancé en février 2026, définit un nouveau statut de propriétaire bailleur : en échange de l’achat d’un logement neuf (ou ancien à réhabiliter) loué à prix doux, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal, qui prend la forme non pas d’une réduction d’impôt mais d’un amortissement, autrement dit d’une déduction progressive du prix d’acquisition du bien de ses revenus imposables. Cette formule est-elle intéressante ? N’est-elle pas trop compliquée à mettre en place ? Notre analyse.
Le dispositif Jeanbrun couvre l’ensemble du territoire, quelle que soit la taille de la ville. Son accès est donc assez aisé. Pour l’heure, même si des ajustements sont à l’étude, il ne concerne que les appartements neufs (ou les logements à rénover dont les travaux ont permis de gagner au moins deux classes énergétiques pour les biens notés F ou G, et au moins une classe pour ceux notés E – y compris les maisons). L’investisseur doit s’engager à louer son logement nu (non meublé) à titre de résidence principale durant une durée minimale de neuf ans.
Comme pour Loc’Avantages, trois niveaux de loyer sont proposés à l’investisseur : intermédiaire, social ou très social, correspondant à un rabais respectif sur le loyer de marché d’environ 15, 30 ou 45%. Pour un loyer intermédiaire, dans une métropole régionale telle que Rennes, Toulouse ou Lille, le plafond de loyer applicable s’établit ainsi à 14,64 euros par mètre carré et par mois (avec une majoration de 20% pour les petites surfaces). A noter que, plus le niveau de loyer choisi par le bailleur est bas, plus l’avantage fiscal octroyé est élevé.
Grâce au mécanisme d’amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun, l’investisseur a pu déduire de ses revenus locatifs imposables (puis, dans certaines limites, de son revenu global) les charges de propriété, plus une large partie (80%) du prix d’acquisition de son appartement. Le rendement annuel net (après impôts) obtenu dépasse ainsi le seuil des 4%. Cette performance repose toutefois sur deux leviers déterminants : l’application du plafond de loyer de niveau intermédiaire (le plus élevé autorisé par le dispositif) et une revente du logement après trente années de détention, de façon à optimiser la fiscalité à la sortie.
Les revenus du locataire sont aussi plafonnés. La limite fixée varie selon sa situation familiale, la région et le niveau de loyer. Dans les grandes villes et pour un loyer intermédiaire, le revenu maximal s’élève, pour 2026, à 44 344 euros pour une personne seule (66 276 euros pour un couple). A noter : la location à un membre de sa famille est interdite.
C’est le principe de l’amortissement qui s’applique ici : en plus des charges, il permet de déduire de ses revenus jusqu’à 80% du prix d’achat, à un taux variant de 3 à 5,5% par an (avec un plafond annuel allant de 8 000 à 12 000 euros), selon l’ampleur du rabais de loyer. La rentabilité ressort entre 3,5 et 4% par an, ce qui est honorable. Problème : à la revente, les amortissements seront intégrés à la plus-value taxable, entraînant une chute du rendement de 1 à 2 points. Pour échapper à cette pénalisation, il existe des solutions : garder le bien au-delà du délai d’exonération légale, fixé à trente ans, par exemple, ou le transmettre par donation avant sa cession.
A noter : on peut cumuler le Jeanbrun avec le dispositif LLI et ainsi doper son rendement d’au moins 0,5 point, à condition d’accepter de nouvelles contraintes, comme la création d’une SCI, et d’investir exclusivement dans une zone tendue.
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