La loi Pinel, nom donné au dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf, a été stoppée le 31 décembre 2024. Pour les investissements initiés avant le 1er janvier 2025 : focus sur les zones, le calcul de la réduction d’impôt selon la durée de l’engagement de location , les différents plafonds…
Le dispositif Pinel ou loi Pinel était un dispositif de défiscalisation immobilière. Son mécanisme est prévu à l’article 199 novovicies du CGI (code général des impôts). Après plusieurs prolongations, le Pinel a pris fin le 31 décembre 2004. Depuis cette date, il n’est plus possible de faire appel à ce mécanisme de défiscalisation pour un nouvel investissement immobilier neuf. En revanche, les avantages fiscaux s’appliquent toujours si un investissement dans un Pinel (ou un Pinel +, son équivalent « plus écolo ») a été acté avant le 1er janvier 2025.
Dans ce cadre, investir dans l’immobilier locatif neuf peut aider un contribuable imposable à réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années consécutives. C’est le principe du dispositif Pinel, qui a remplacé la loi Duflot dès le 1er septembre 2014, connu sous le nom de « Loi Pinel ». Le principe est simple : l’investisseur s’engage à louer un logement neuf pendant un certain de temps, en échange de quoi il bénéficie d’une réduction d’impôt répartie à parts égales sur la période d’engagement de location.
L’engagement de location est de :
Plus il est long, plus la réduction d’impôt est élevée. Durant cette période, l’investisseur perçoit des loyers taxés dans la catégorie des revenus fonciers.
Derrière cette apparente simplicité, de nombreuses conditions sont à prendre en compte pour appréhender les tenants et aboutissants de la défiscalisation en loi Pinel.
Le gouvernement avait décidé une dernière prolongation du dispositif de défiscalisation en loi Pinel pour trois ans, en 2022, 2023 et 2024, actée après une première prorogation de 4 ans (de 2018 à 2021). Le dispositif
Après les aménagements successifs du dispositif introduits par les lois de finances pour 2019 et 2020, une diminution des taux de défiscalisation en 2023 et 2024 a été initiée dans le cadre de la loi de finances pour 2021. Ce texte prévoyait, en outre, une reconduction du Pinel quasiment à l’identique pour les années 2021 et 2022.
La réduction de taux de défiscalisation du dispositif Pinel en 2023 et 2024 a constitué le principalement changement des dernières années d’application du Pinel.
Les taux de réduction d’impôt appliqués entre 2020 et 2024 (dernière année de distribution du Pinel) figurent dans le tableau suivant :
Les logements les plus vertueux sur le plan environnemental et ceux dont le programme est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) voient leur taux inchangés par rapport à 2020, 2021 et 2022. Il en va de même pour les logements qui respectent à la fois « certains critères de qualité d’usage » et une réglementation environnementale (dispositif « Pinel+ »).
Si la loi de finances pour 2021 a prévu une diminution progressive des taux de la réduction d’impôt à compter de 2023 et jusqu’à extinction du Pinel au 31 décembre 2024, un nouveau dispositif, baptisé « Pinel + », a permis, sous certaines conditions, aux investisseurs qui initiaient un placement en 2023 et en 2024 de maintenir le niveau de réduction d’impôt qui prévalait jusqu’en 2022.
Avec le « Pinel + », les acheteurs qui ont mis en location leur logement neuf, situé dans des bâtiments d’habitation collectifs en métropole, à compter du 1er janvier 2023 ont pu continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien pour des engagements respectifs sur 6, 9 et 12 ans.
Pour profiter des taux actuels du Pinel durant cette période transitoire (en 2023 et 2024), les logements devaient :
Ces critères, qui fixaient des conditions d’obtention plus strictes du « Pinel + », ont été publiés dans un décret paru au Journal Officiel du 18 mars 2022.
Concernant les critères de qualité d’usage, le décret indiquait qu’ils portent sur trois points pour les logements concernés :
S’agissant des critères environnementaux, les logements devaient répondre aux exigences suivantes, toujours selon le décret :
La réduction d’impôt loi Pinel était accordée en échange de contreparties : pour en bénéficier, l’investisseur devait respecter un ensemble de conditions. Les principales étaient les suivantes :
Le dispositif Pinel ancien, aussi appelé dispositif Denormandie, prévoit d’accorder une réduction d’impôt pour l’acquisition entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret. Le montant des travaux facturés par une entreprise doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération.
Le dispositif est donc ouvert à l’acquisition de logements anciens rénovés ou en cours de rénovation sans nécessité de leur conférer les caractéristiques d’un logement neuf.
Pour y avoir droit, l’acquéreur doit investir soit :
Le dispositif Pinel visait avant tout la construction de nouveaux logements en vue de leur mise en location. En règle générale, la réduction d’impôt était ouverte à l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (achat en Vefa, sur plans). La plupart des biens immobiliers vendus en loi Pinel étaient des appartements. Dans ce cas, l’investisseur se tournait le plus souvent vers un promoteur immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine qui avait présélectionné des programmes. L’investisseur pouvait également faire construire le bien mis en location, comme une maison individuelle (jusqu’au 31 décembre 2020), s’il respectait par ailleurs l’ensemble des conditions.
Il était également possible de bénéficier d’un avantage fiscal au titre du dispositif Pinel pour la rénovation d’un logement ancien, qui était vendu à un prix inférieur au marché. Néanmoins, les travaux étaient nécessairement lourds, puisqu’ils devaient redonner au logement un caractère neuf (Pinel ancien « ancienne formule ») ou, pour le nouveau dispositif Pinel ancien 2019-2024, représenter au moins 25% du coût total de l’opération. De plus, les logements devaient respecter un certain niveau de performance énergétique. La voie de la rénovation risquait donc d’être plus coûteuse, sans être automatiquement plus intéressante. Charge à l’investisseur de mesurer la pertinence de l’opération, notamment la qualité de l’emplacement (proximité des écoles, du collège, des commerces, desserte des transports en commun) et du marché locatif où se trouvait le logement (marché de l’emploi, niveau de vie…).
Enfin, le Pinel permettait à l’investisseur d’acquérir et de mettre en location deux logements qui sont éligibles à l’avantage fiscal. Cette liberté offrait l’opportunité, par exemple, d’investir dans deux petits logements de type studio simultanément. Les plafonds de 300.000 euros et 5.500 euros/m² restaient cependant applicables quel que soit le nombre de logements considérés.
La réduction d’impôt du dispositif Pinel est calculée en partie sur la base du montant investi dans l’achat ou la construction d’un ou des logements neufs mis en location. Toutefois, ce montant est plafonné à 300.000 euros : au-delà de ce seuil, le montant investi n’est plus pris en compte pour déterminer l’avantage fiscal.
En outre, un second plafonnement s’applique, à 5.500 euros par mètre carré.
Exemple :
Pour l’achat d’un appartement neuf de 35 mètres carrés à 200.000 euros, soit un peu plus de 5.700 euros par mètre carré, le montant d’investissement retenu pour déterminer la réduction d’impôt sera 192.500 euros (5.500 x 35) et non pas 200.000 euros.
Innovation propre au Pinel, les investisseurs pouvaient choisir la durée de leur engagement de location. Initialement, le bailleur choisissait de loueur pendant six ou neuf ans sous les conditions de loyer et de ressources des locataires. À l’échéance de cette période, il peut choisir de renouveler son engagement pour trois années supplémentaires, jusqu’à douze ans maximum. Si l’investissement initial (lancé au plus tard le 31 décembre 2024) était de six ans, il est possible de reconduire l’engagement à deux reprises pour arriver à douze ans.
À chaque durée de location correspond un avantage fiscal spécifique. À compter du 1er janvier 2023, et jusqu’à l’extinction complète du dispositif le 31 décembre 2024, le taux de réduction accordé avec le Pinel « classique » est devenu dégressif. Pour conserver de l’avantage fiscal du Pinel à taux plein, il fallait alors se tourner vers le Pinel + ou Super Pinel (voir plus haut).
Les taux de défiscalisation accordés par le Pinel « classique », dans le cadre de la dégressivité annuelle, étaient fixés comme suit pour les investissements initiés entre 2022 et 2024 :
Quelle que soit la formule choisie, les avantages fiscaux restent les mêmes : il n’y a pas de différenciation entre un engagement de neuf ans et un autre de six ans renouvelé pour trois années supplémentaires par exemple. A noter qu’il était impossible de s’engager sur douze ans dès le départ.
La réduction d’impôt du dispositif Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.
Un investisseur bénéficiant de la réduction d’impôt maximale dans le cadre de la loi Pinel (6.000 euros/an) ne dispose donc plus que d’un solde de 4.000 euros à utiliser jusqu’à l’atteinte du plafond des niches fiscales pour faire baisser son impôt sur le revenu par d’autre biais, comme l’emploi d’un salarié à domicile ou les investissements dans l’économie (investissement direct au capital d’une PME, souscription de parts de FIP/FCPI…).
La réduction d’impôt Pinel peut être remise en cause si certaines obligations ne sont pas respectées.
Le zonage du dispositif Pinel était défini au niveau national. Il n’était pas possible de bénéficier des avantages du Pinel sur l’intégralité du territoire. Les communes situées en zone B2 et C étaient ainsi exclues du dispositif.
Pour rappel, le zonage immobilier du Pinel était le suivant :
Zone A Bis : Paris et 76 communes de la Petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise et Yvelines)
Zone A : proche banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice, etc.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse, etc.
À NOTER : pour connaître la zone géographique dans laquelle est située une commune ou une ville, un simulateur propos par le site Service-Public.fr est disponible. Cliquer ici.
Il existe deux exceptions au zonage national :
ATTENTION : un décret, paru au Journal Officiel du 20 février 2022, avait étendu le dispositif Pinel à 57 nouvelles communes françaises. Ces communes, dont 45 étaient initialement classées en zone B2 et 12 en zone C, ont été basculées en zone B1 ou A. Elles se situent principalement dans les deux départements savoyards : 7 en Savoie et 39 en Haute-Savoie. Les autres se trouvent dans les départements des Bouches-du-Rhône (2 communes), du Calvados (1), de Corse-du-Sud (4), du Pas-de-Calais (1) et du Var (3).
Le tableau ci-dessous dresse la liste des 57 nouvelles communes alors devenues éligibles au dispositif Pinel, avec leur ancien et leur nouveau zonage :
Le dispositif Pinel a repris la logique du Duflot en conservant le principe de loyers plafonnés. Concrètement, cela signifie que le bailleur ne peut exiger de son locataire le paiement d’un loyer excédant une limite par mètre carré. Ce plafonnement est variable en fonction de la zone où se trouve l’appartement ou la maison, en sachant que les charges ne sont pas comprises dans le plafond de loyer.
Les plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, publiés par l’administration fiscale au BOFiP (le bulletin officiel des finances publiques) dans une actualité en date du 17 février 2025 – sont les suivants :
De plus, un coefficient multiplicateur relève ou diminue les plafonds de loyer en fonction de la surface habitable du logement : plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Il ne peut pas excéder 1,2, ce qui signifie que le bailleur peut, si son logement le permet, pratiquer un loyer 20% plus élevé que le plafond au mètre carré.
La formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19/surface pondérée). La surface pondérée est égale à la surface habitable, majorée des annexes (balcon, terrasse) dans la limite de 8 mètres carrés.
En appliquant cette formule, les logements d’une taille inférieure à 38 mètres carrés permettent d’appliquer le coefficient maximum de 1,2. À l’inverse, au-delà de 63 mètres carrés, le coefficient devient inférieur à 1, ce qui entraîne la diminution des plafonds de loyers.
Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er janvier, selon l’indice de référence des loyers (IRL) calculé pour le deuxième trimestre.
Outre les loyers, les ressources des locataires ne peuvent dépasser un certain niveau. Les seuils de revenus sont variables, en fonction de l’emplacement du logement et la composition du ménage locataire.
Les plafonds annuels de ressources des locataires logeant dans un bien acheté dans le cadre de la loi Pinel ( pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2025 ou pour tous les baux modifiés au cours de l’année 2025) sont les suivants en métropole :
Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’IRL du deuxième trimestre.
Dans un premier temps, une expérimentation de la réduction d’impôt Pinel en région Bretagne a été lancée du 31 mars 2020 au 31 décembre 2022, un amendement ayant été adopté en ce sens, ayant donné lieu à l’article 164 de la loi de finances pour 2020. Mais face au succès rencontré, la reconduction du Pinel breton a fait l’objet d’un vote à l’Assemblée nationale le 12 novembre 2021. L’opération, qui devait initialement s’achever fin 2022, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Elle est éteinte depuis cette date (pas de Pinel Breton proposé aux investisseurs depuis le 1er janvier 2025).
L’objectif de cette expérimentation était double :
Ainsi, la préfète de région avait fixé, par un arrêté du 19 mars 2020 :
L’arrêté préfectoral, modifié depuis, fixait des plafonds de ressources des locataires identiques à ceux prévu au niveau national en fonction des zones A bis, A, B1, B2 et C.
Cette expérimentation, qui a pris fin au 1er janvier 2025, offrait de nouvelles opportunités d’investissement, 74 communes bretonnes étant éligibles à fin 2024 (contre 58 lors de la mise en place de l’expérimentation, via un arrêté du préfet de région du 19/03/2020), incluant certaines communes en zone B2 ou C auparavant exclues du cadre national du dispositif. La liste des communes pouvant prétendre à la mise en place du Pinel Breton figurait dans un arrêté préfectoral en date du 24 janvier 2024.
Ainsi, les investisseurs ont pu acquérir des logements ouvrant droit à la réduction d’impôt au sein de programmes immobiliers situés dans les communes suivantes :
Cette liste était établie par arrêté préfectoral, après avis :
Elle visait des communes marquées « par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants ».
Une carte interactive des communes et parties de communes éligibles au Pinel breton est accessible sur le site officiel Géoportail : https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/dispositif-pinel-region-bretagne
Par rapport au dispositif Pinel national, le Pinel breton présentait les particularités suivantes :
Contrairement au Duflot, le dispositif Pinel permettait à un bailleur de louer son logement à un enfant ou un parent sans perdre la réduction d’impôt. Cette possibilité avait été ouverte le 1er janvier 2015. Tout n’était pas permis cependant. Il était notamment interdit de cumuler la location à son enfant avec le bénéfice d’une demi-part fiscale supplémentaire : cela signifiait qu’il n’était pas possible de loger un enfant mineur ou un majeur étudiant de moins de 25 ans qui serait rattaché au foyer fiscal de l’investisseur. De même, le Pinel ne permettait pas de cumuler l’octroi des aides au logement (APL, ALS, ALF) à l’enfant logé avec le bénéfice de la réduction d’impôt pour ses parents.
En revanche, aucune autre restriction n’avait été apportée à la location aux ascendants/descendants. Ainsi, l’avantage fiscal n’était pas suspendu lorsque le propriétaire louait le logement à un membre de sa famille.
Pour aller plus loin : Investissement immobilier Pinel : louer à ses enfants, mode d’emploi
Une liste de villes « à risques » pour l’investissement Pinel et apparue sur une carte interactive réalisée et actualisée par Le laboratoire de l’immobilier. 16 villes classées en zone B1 où les différents paramètres d’investissement (évolution de la population, indice de jeunesse, revenus, taux de chômage, vacance locative, structure du parc de logements) ne sont pas nécessairement suffisants pour sécuriser l’investissement, sont ainsi identifiées comment étant soit à surveiller, soit à éviter.
Le média
Nous connaître
Nos offres
Légal