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En janvier 2016, la propriétaire d’un appartement a signé, avec une agence immobilière, un mandat exclusif de vente d’une durée de trois mois. Dans ce contrat, il était précisé qu’elle s’engageait à signer, au prix, toute promesse de vente ou compromis, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le professionnel immobilier. Quelques semaines plus tard, l’agent immobilier a informé la propriétaire qu’il avait trouvé un acheteur au prix de vente stipulé dans le mandat. Contre toute attente et après plusieurs semaines de silence complet, la propriétaire a indiqué au professionnel qu’elle ne souhaitait plus vendre son appartement. En avril 2016, l’agence immobilière a mis en demeure sa cliente, par le biais d’une sommation interpellative. Cet acte, réalisé par un commissaire de justice, avait pour objectif de lui rappeler qu’en cas de refus de régulariser la vente, elle devrait régler à l’agence une indemnité équivalente au montant des frais d’agence.
La propriétaire n'ayant pas répondu à la sommation interpellative, l'agence immobilière l'a finalement assignée en justice pour obtenir le paiement de cette indemnité. La cour d’appel de Rouen a d’ailleurs donné raison à l’agence immobilière. "Celle-ci a fait une analyse contractuelle du mandat de vente et a conclu que le refus de vendre de la propriétaire constituait un manquement aux obligations expressément stipulées dans le mandat", explique Joachim Bernier, avocat associé au sein du cabinet Clarence Avocats.
La Cour de cassation, saisie après le pourvoi formé par la propriétaire, a adopté une autre analyse, puisqu'elle a cassé l'arrêt rendu le 15 juin 2022 par la cour d'appel de Rouen. "Le mandat de l’agent immobilier n’était qu’un mandat d’entremise, qui ne prévoyait pas de clause lui permettant d’engager son mandant pour l’opération envisagée", explique l’avocat. Par ailleurs, les stipulations du mandat "n’étaient pas toutes applicables, car certaines étaient en contradiction avec la loi Hoguet, qui réglemente la profession d’agent immobilier", ajoute-t-il.
En effet, selon les dispositions de l’article 6 de la loi dite "Hoguet" du 2 janvier 1970, "aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires (…) n’est dû (…) avant qu’une des opérations visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties". Dans cette histoire, la Cour de cassation a rappelé qu’aucune vente n’avait été effectivement conclue. Ainsi, dans cette affaire, la propriétaire pouvait refuser de vendre à l’acquéreur présenté par l’agent immobilier sans avoir à verser l’indemnité réclamée. Et ce, même en présence d’une clause selon laquelle "le mandant s’engage à signer, au prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou compromis avec tout acquéreur présenté par le mandataire". Autrement dit : pas d'opération effectivement conclue dans un acte écrit contenant l'engagement des parties, pas d'honoraires pour l'agent immobilier, ni d'éventuelle indemnité compensatrice.
Ce qu’il faut retenir, c’est que même lorsqu’un client signe un mandat exclusif, ce contrat ne suffit pas, à lui seul, à autoriser l’agent immobilier à engager le vendeur. Seul un mandat de vente incluant une clause donnant expressément à l'agent le pouvoir de conclure la vente au nom et pour le compte de son client — c'est-à-dire un pouvoir de représentation — peut permettre au professionnel de prétendre à sa rémunération si le vendeur se rétracte ensuite. Dans ce cas, la vente est déjà conclue par l'accord intervenu entre l'agent immobilier et l'acquéreur.
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