En 2020, le Covid-19 ne fut pas le seul à s’immiscer dans nos vies pour y jouer les trouble-fêtes. La même année, la Banque Nationale de Belgique provoquait également de belles frayeurs aux candidats acheteurs. L’instruction qu’elle a donnée aux banques était la suivante : accorder des prêts hypothécaires à des personnes sans apport personnel devait désormais être limité. À l’heure actuelle, cette règle vaut toujours. Cela ne signifie pas pour autant qu’emprunter pour une habitation sans avoir quelques milliers d’euros de côté relève totalement de l’impossible. Mais certains critères doivent être réunis.
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Vous avez déjà longuement considéré la question de louer une habitation (à loyer modéré). Mais vous avez fini par prendre une décision : si c’est possible financièrement, vous achèterez.
Dans ce cas : il y a d’abord une moins bonne nouvelle. Acheter signifie emprunter. Et depuis 2020, il est un fait que les demandeurs d’un prêt hypothécaire doivent en théorie pouvoir financer personnellement au moins 10% du prix d’acquisition de l’habitation. Avec des fonds propres donc. Pour une habitation de 250.000 euros, cela représente donc au bas mot 25.000 euros. Et ce, sans compter les droits d’enregistrement et frais de notaire. Pour lesquels vous ne pouvez en principe pas emprunter.
En d’autres termes, il serait donc désormais devenu impossible d’emprunter si vous ne possédez pas d’apport personnel. Il en va cependant autrement dans la pratique. Parce que – dans certaines limites – des exceptions sont permises. Ainsi les banques sont autorisées à accorder un prêt à 35 clients sur 100 pour la somme totale que représente l’achat de l’habitation en question.
Mais dans ce cas, des conditions spécifiques sont imposées aux acheteurs potentiels qui souhaitent en bénéficier :
Que faut-il en retenir de tout ça ? Vous devez donner à votre banque un maximum de certitude. Mieux vous pouvez garantir que vous pourrez rembourser votre prêt chaque mois, jusqu’à la dernière échéance, plus la banque sera prête à vous accorder un prêt hypothécaire.
Dans ce cas, d’autres crédits en cours et/ou un compte d’épargne peu garni risquent bien de vous être fatals. Un long état de service chez votre employeur, des revenus stables et plusieurs sources de revenus peuvent à leur tour jouer en votre faveur. Mais vous avez certainement plus d’options que vous ne l’imaginez.
Comme nous l’avons déjà mentionné, les banques ne peuvent en principe pas accorder de prêt à 100% lorsque le prix de l’habitation excède les 300.000 euros.
Une habitation que vous pouvez acheter à 280.000 euros remplit à première vue les conditions. Mais qu’adviendra-t-il si vous devez obligatoirement effectuer une rénovation énergétique dans les cinq ans – et que ces travaux vont vous coûter au minimum encore 50.000 euros ? Dans ce dernier cas, il est possible que la banque décide de tirer un trait rouge sur votre demande.
Soyez donc réaliste dans votre recherche d’une maison ou d’un appartement, de manière à augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire :
Plus le montant de l’apport personnel que vous pouvez mettre sur la table est élevé, plus les taux d’intérêt proposés seront attractifs. Et plus vous aurez de marge de manoeuvre pour négocier auprès de différentes banques pour obtenir le prêt le plus intéressant.
Si vous ne disposez pas de (énormément) de fonds propres, vous pouvez envisager de faire intervenir éventuellement des membres de la famille ou des amis. Dans ce cas, différentes options sont possibles. Ils peuvent :
Attention : certaines de ces constructions entraînent des conséquences fiscales et juridiques. Renseignez-vous donc avec précision de possibles scénarios et des risques éventuels.
En tant que célibataire qui recherche une habitation à prix abordable et même en tant que couple avec des revenus modestes : c’est loin d’être une sinécure. Aussi, avez-vous déjà entendu parler du prêt social ?
En fonction de la région dans laquelle vous cherchez une habitation, des règles spécifiques s’appliquent pour l’obtention d’un prêt social. Il s’agit d’un prêt à des conditions plus avantageuses que le prêt hypothécaire traditionnel. Vous empruntez pour la somme complète voire un montant supérieur à la valeur de l’habitation, si par exemple vous pouvez attester de projets concrets de rénovation. Un taux d’intérêt plus intéressant – parfois même de 0% – fait aussi partie des possibilités. Cela vaut donc certainement la peine d’au moins vous renseigner.
Un ultime moyen par lequel la banque pourrait accepter d’accorder un prêt à 100% consiste à proposer un taux plus élevé. Attention que de ce fait, vous allez payer un montant (trop) élevé et ce, pas uniquement chaque mois. Au bout du compte aussi, vous aurez déboursé un montant considérablement plus élevé que le montant initial emprunté. Examinez donc bien tous les avantages et inconvénients financiers avant de prendre une décision définitive.
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