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Vu l’ampleur des travaux qu’il avait réalisés, un propriétaire alsacien a été assimilé à un professionnel par la justice. Résultat : la vente de sa maison est annulée pour vices cachés.
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Pour les bricoleurs aguerris, acheter une vieille bâtisse pour la retaper soi-même peut être tentant. Il faut dire que les avantages sont nombreux : une décote à l’achat et des frais de notaire moindres, une décoration entièrement à son goût et la perspective d’une belle plus-value à la revente. Mais lorsqu’on réalise soi-même tous les travaux, attention aux mauvaises surprises au moment de la vente. Un couple alsacien en a récemment fait l’expérience. En 2018, ils décident de vendre le bien dans lequel ils vivent depuis 16 ans. Des acquéreurs l’achètent pour 120 000 euros. La maison, datant du 19e siècle, a fait l’objet de nombreux travaux portant sur la structure du bâtiment, ainsi que de la création d’une extension.
Après leur emménagement, tout ne se passe pas comme prévu pour les acheteurs. Ils constatent plusieurs problèmes, notamment des infiltrations, des problèmes d’humidité et d’isolation. Ils saisissent le juge afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Le rapport d’expertise est sans appel et les désordres sont nombreux : infiltrations, défaillances des travaux de plomberie, traces de moisissure, isolation extérieure inachevée… Et, surtout, des problèmes de structure de l'immeuble, liés au non-respect des normes parasismiques lors de la réalisation de l'extension. La solidité même du bien est mise en cause. Les acquéreurs sollicitent donc, en 2019, la résolution de la vente et demandent des dommages-intérêts pour vices cachés.
Pour se défendre, les vendeurs invoquent l’exclusion de leur responsabilité concernant les vices cachés, prévue dans l’acte authentique. Dans la pratique, cette exclusion est en effet systématique dans le cadre de ventes entre particuliers. Toutefois, cette exclusion ne fonctionne que si le vendeur ignore légitimement l’existence du défaut affectant le bien. Si l’acheteur peut prouver que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice et était de mauvaise foi au moment de la vente, la responsabilité du vendeur est engagée. « Pour pouvoir retenir une action en vice caché contre un vendeur particulier, il faut que l’acheteur puisse démontrer que le vice existe, que le vendeur le connaissait, et qu’il a délibérément voulu le cacher », rappelle Hélène Gilliot, avocate au barreau de Paris.
Mais, objectent les vendeurs, il ne peut être question de vice caché dès lors que les acquéreurs ont visité le bien à trois reprises et que les fissures étaient déjà visibles. Les vendeurs soutiennent également qu’au moment de l’arrêt d’appel, en 2023, les acquéreurs occupaient le bien depuis cinq ans. Preuve, selon les vendeurs, que le bien n’était pas impropre à sa destination. Enfin, ils contestent avoir réalisé des travaux portant sur la structure.
Toutefois, l’expert judiciaire est catégorique : « Il est clairement établi que ces travaux relèvent du bricolage effectué par des personnes particulièrement profanes en la matière ». La cour d’appel condamne donc les vendeurs à payer un total de 149 425,31 euros, correspondant au prix de vente, aux frais de notaire, aux travaux de reprise provisoire et urgente des désordres, ainsi qu’aux frais bancaires et d’assurance, etc.
L’affaire est portée devant la Cour de cassation. Dans un arrêt du 13 novembre 2025, la haute juridiction confirme la décision. Elle va même plus loin, en assimilant le vendeur à un professionnel : « Est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ». Autrement dit, un particulier qui intervient lui-même sur des éléments essentiels de la structure peut être considéré comme un vendeur professionnel au moment de la revente. En conséquence, il redevient garant des vices cachés. « Quand le vendeur est un professionnel, les vices cachés lui sont opposables, rappelle Maître Gilliot. En faisant lui-même les travaux, le vendeur devait forcément savoir s’ils avaient été bien ou mal faits. Par conséquent, il connaissait nécessairement le vice. »
« Normalement, si je fais réaliser des travaux par une entreprise du bâtiment, il n’y a pas de problème car elle est assurée pour cela. » Pour se protéger, l’avocate conseille donc aux particuliers qui souhaitent réaliser des travaux eux-mêmes de souscrire à une assurance dommages-ouvrages et de ne pas hésiter à faire appel à un architecte. Dans tous les cas, avant de se lancer dans le gros-œuvre, il faut bien peser le pour et le contre. « Réparer les vices peut parfois coûter plus cher que les travaux qu’on a réalisés soi-même. »
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