« Ma mensualité aujourd’hui correspond au loyer que j’ai payé pendant sept ans! » Nezia, 52 ans, est une femme heureuse. Elle a acheté, seule, en juin, une maison de 40 m2 à Sevran (Seine-Saint-Denis) pour près de 140 000 €, empruntés sur 25 ans à 1,70 %, avec une paie d’aide-soignante de 2 100 € nets. Et, grâce à la magie des taux bas, Nezia est gagnante sur tous les tableaux.
« L’argent que j’ai mis chaque mois dans un loyer est placé maintenant », sourit la toute jeune propriétaire. Nombreux sont ceux, comme elle, à avoir sauté sur l’occasion ces derniers mois : il n’a jamais été aussi rentable d’acheter que louer. « Rester locataire, ça n’a pas de sens aujourd’hui, affirme même Mael Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. C’est jeter l’argent par les fenêtres! »
Il ne faut plus que quelques mois pour amortir les coûts d’un achat (frais d’agence, droits de mutation…). « La situation est exceptionnelle », selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents.
Selon les données de MeilleursAgents.com propres à l’Ile-de-France et l’Oise, basées sur un prêt à 1,3 % sur 20 ans, que révèle « Le Parisien », le « surcoût » d’un achat immobilier en petite couronne est amorti au bout de trois ans et huit mois. En grande couronne, il l’est dès trois ans et un mois. Plus impressionnant encore : dans l’Oise, l’achat est amorti au bout de deux ans et quatre mois! A Paris, il faut en moyenne attendre 75 mois (six ans et trois mois) pour voir son achat amorti. En 2011, avec des taux supérieurs à 4 %, il fallait attendre… dix-sept ans!
Au-delà des moyennes, ces chiffres montrent des disparités entre les communes, liées au prix d’achat, lui-même variant en fonction de la proximité avec la capitale et les grosses villes. Ainsi, en petite couronne, la durée d’amortissement s’étale d’un an et neuf mois pour Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) à six ans et onze mois pour Saint-Mandé (Val-de-Marne) et Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine).
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En grande couronne, l’achat est amorti au bout d’un an et dix mois à Sarcelles (Val-d’Oise) contre six ans et cinq mois dans la très chic ville de Versailles (Yvelines). Dans l’Oise, à Noyon, il suffit de seulement dix-neuf mois pour amortir son achat par rapport à la location, le record de ce palmarès ! « A Paris, on voit très bien les écarts entre des quartiers encore accessibles, en périphérie, et d’autres où les durées d’amortissement sont très élevées », analyse Thomas Lefebvre.
Faut-il donc absolument acheter ? « La vraie variable à prendre en compte, c’est : Combien de temps ce bien va-t-il correspondre à mes besoins ? explique Thomas Lefebvre. Au bout d’un certain temps, oui, ça devient plus cher de louer que d’acheter. » C’est à ce moment-là que regarder la durée d’amortissement de votre achat devient intéressant. Vous prévoyez de rester au moins quatre ans à Montfermeil (Seine-Saint-Denis) ? Achetez ! La durée d’amortissement y est de deux ans et deux mois.
Avec les taux historiquement bas, qui devraient le rester encore plusieurs mois, « des gens qui ne pouvaient pas acheter il y a quelques années le peuvent aujourd’hui », explique Maël Bernier de Meilleurtaux.com. Les banques multiplient les possibilités d’emprunter sur 25 ans, ce qui réduit considérablement les mensualités et ouvre, à beaucoup, la possibilité d’accéder à la propriété. Mieux encore : il est possible d’emprunter avec un faible apport… voire aucun! « Il suffit de justifier qu’on arrive à placer son argent », explique Maël Bernier.
A l’aube du Grand Paris Express, de la création de quatre nouvelles lignes de métro et de l’extension des lignes 11, 14 et 4, tout investissement aujourd’hui est bon pour demain. Sevran, où Nezia a acheté, aujourd’hui à 42 minutes de La Défense, ne sera qu’à 30 minutes avec les futurs métros. De Bondy (Seine-Saint-Denis), il ne faudra plus que 27 minutes pour rejoindre le quartier d’affaires. De Clichy-sous-Bois au centre de Paris, il ne faudra qu’une trentaine de minutes, deux fois moins qu’actuellement!
Bagneux (Hauts-de-Seine) desservie uniquement par le RER B, le sera dès 2021 par la ligne 4 et en 2025 par la ligne 15 sud. « Les prix sont aujourd’hui 30 à 35 % moins élevés que ses villes voisines, révèle Thomas Lefebvre de MeilleursAgents. Ils devraient donc monter. »
Au total, dans toute la région, c’est 68 nouvelles gares qui vont voir le jour dans le cadre du Grand Paris Express. C’est autant de communes rapprochées entre elles et de Paris. Résultat à prévoir : les prix de l’immobilier grimperont et l’investissement dans la pierre rapportera à la revente à ceux qui ont acheté aujourd’hui.
Même à l’écart de ces gares, investir dans la pierre devrait se révéler fructueux. « On prévoit des hausses de prix les prochaines années », explique Thomas Lefebvre. Avec une augmentation à Paris – le seuil des 10 000 € le m2 a été franchi – MeilleursAgents y prévoit encore une hausse de 6 % d’ici un an –, les villes alentour deviennent des marchés de report et donc les prix grimpent. Ce qui laisse imaginer, dans un avenir proche, de juteux bénéfices sur la revente. Si rien ne vient bouleverser le marché d’ici là…
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