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Après deux années particulièrement compliquées, le marché immobilier semblait enfin retrouver des couleurs. C’était sans compter sur la crise au Moyen-Orient. Selon la Fédération Nationale de l'Immobilier (Fnaim), après un rebond à 958 000 transactions fin février 2026, le marché a perdu 17 000 ventes entre mars et avril 2026 par rapport à la même période l'an dernier. Faut-il y voir un simple coup de frein, ou le signe que la reprise est déjà fragilisée ? On a cherché à y voir plus clair.
Infos clés
Après une année 2024 historiquement basse, (845 000 transactions dans l’ancien), le marché immobilier s’est nettement redressé en 2025. Selon la Fnaim, le nombre de ventes a progressé de 13 % entre 2025 et 2026, pour atteindre 952 000 transactions.
Cette reprise s'expliquait en grande partie par des conditions plus favorables pour les acheteurs :
Ce début d'année n'aura finalement été qu'une parenthèse de courte durée.
En seulement quelques semaines, la Fnaim a constaté un recul de 17 000 ventes entre mars et avril 2026 par rapport à la même période de 2025. La fédération anticipe désormais environ 900 000 ventes de logements anciens sur l'ensemble de l'année 2026, soit une baisse de 5 % par rapport à 2025.
Mais alors, pourquoi ce revirement alors que les signaux semblaient plutôt encourageants ? Le contexte international, bien sûr. La guerre au Moyen-Orient a entraîné une hausse des prix de l'énergie et ravivé les inquiétudes autour d’une hausse globale des prix (inflation). En parallèle, côté banques, les stratégies n’ont pas toutes été les mêmes. Certaines ont légèrement relevé leurs taux de crédit, quand d’autres ont continué à proposer des conditions plus attractives.
De quoi donner l’impression que les taux allaient repartir à la hausse… mais en réalité, les variations observées sont restées modestes et les taux ont continué à évoluer dans une fourchette relativement limitée. Mais certains acheteurs ont préféré jouer la carte de la prudence et mettre leur projet immobilier en pause, le temps d'y voir plus clair.
Loïc Cantin, président de la Fnaim.
Pour aller plus loin
Oui et non. Le marché a incontestablement repris des couleurs par rapport à la période 2022-2024.
Dans les faits, les acheteurs sont revenus sur le marché, les banques continuent de financer et les conditions d'accès au crédit restent bien plus favorables qu'à la fin de l'année 2023. Certes, les taux ont légèrement remonté (ils sont passés de 3,05 % en juin 2025 à 3,25 % en mai 2026 sur 20 ans, selon les données Pretto), mais cette hausse reste limitée pour le moment.
La vraie question aujourd’hui, c’est plutôt de savoir comment les banques vont réagir à la récente hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (les taux auxquels elle prête de l’argent aux banques, et qui influencent ensuite le coût des crédits immobiliers). Vont-elles répercuter cette augmentation sur les crédits immobiliers, et dans quelle mesure ? Si c'est le cas, emprunter pourrait devenir un peu plus cher dans les prochains mois, avec à la clé une capacité d'emprunt légèrement réduite pour certains acheteurs.
Concrètement, qu'est-ce que ça change pour les acheteurs ?
Prenons l'exemple d'Isabelle et Dev. Avec des revenus à deux de 4 000 € nets par mois et une mensualité de 1 400 €, ils pouvaient emprunter environ 279 600 € en juin, avec un taux de 3,50 % sur 25 ans (selon la grille Pretto).
Mais si les taux atteignaient 3,75 %, leur capacité d'emprunt baisserait d'environ 7 000 €.
Autre élément qui plaide en faveur d'un marché immobilier solide, les prix restent globalement stables.
Au 1er juin 2026, les prix des logements anciens sont de 2 994 €/m², en quasi-stabilité sur un an (-0,1 %), selon la Fnaim. Cette moyenne masque toutefois des situations très différentes selon les territoires. Certaines grandes villes continuent d'enregistrer des hausses de prix tandis que d'autres marchés poursuivent leur ajustement.
D’après la Fnaim, le marché est “au bord de la rechute”. Chez Pretto, nous préférons parler d'un moment charnière.
Si le rebond observé en 2025 n'est pas remis en cause, il reste aujourd'hui soumis à de nombreux facteurs extérieurs : l’évolution de l'inflation, les prochaines décisions de la BCE, la stabilité géopolitique ou encore les mesures publiques en faveur du logement.
Le récent accord de paix entre les États-Unis et l’Iran apporte d'ailleurs une note d'optimisme. Si cet apaisement se confirme, les prix de l'énergie pourraient se stabiliser. Cela contribuerait à limiter l'inflation et réduirait ainsi une partie des inquiétudes qui pèsent aujourd'hui sur l'économie. Pour la Fnaim, « c'est la solidité et la pérennité de ce plan de paix qui détermineront en grande partie l'évolution du marché dans les prochains mois ».
Dernier point de vigilance : une nouvelle hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne d'ici à la fin de l'année. Concrètement, si les banques répercutaient cette hausse sur les crédits immobiliers, emprunter coûterait plus cher. Certains ménages pourraient donc devoir encore revoir leur budget à la baisse, augmenter leur apport ou reporter leur projet immobilier.
Pourquoi le nombre de transactions est-il un indicateur important du marché immobilier ?
Il permet de mesurer le niveau d'activité du marché immobilier. Lorsque les ventes augmentent, cela signifie généralement que les acheteurs et les vendeurs parviennent plus facilement à trouver un accord. À l'inverse, une baisse des transactions peut traduire des difficultés d'accès au crédit, un manque de confiance des acquéreurs ou des prix jugés trop élevés.
Une hausse des taux fait-elle forcément baisser les prix ?
Pas nécessairement. Les prix de l’immobilier dépendent aussi de l'offre disponible, de la demande locale et de la situation économique générale. Une hausse des taux peut ralentir le marché sans provoquer une baisse importante des prix.
Faut-il attendre 2027 pour acheter ?
Si votre projet est mûr, que votre situation financière est stable et que vous trouvez un bien correspondant à vos besoins, il peut être plus pertinent de concrétiser votre achat plutôt que d'attendre une hypothétique amélioration des conditions de marché.
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