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Strasbourg en tête avec -21%, Bordeaux à -18%, Montpellier à -15%, Lyon à -14%: en deux ans, plusieurs grandes villes ont encaissé une correction nette après le pic de 2022. Le mouvement n’est pas uniforme, mais il marque une rupture pour des marchés où beaucoup pensaient que « ça ne baisse jamais ». Dans le même temps, le décor change, les prix des logements anciens en France ont rebondi de +1,1% sur 2025 et les transactions ont progressé de 12,5% à 951 000 ventes estimées. Donc oui, ça repart un peu, mais pas partout, et pas au même rythme. Si on achète ou on vend, ces écarts locaux deviennent décisifs.
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Le trio de tête surprend. Strasbourg affiche la plus forte correction, autour de -21% depuis le pic de 2022, devant Bordeaux à -18% et Montpellier à -15%. On parle de grandes villes, pas de marchés « secondaires », ce qui explique le choc pour des vendeurs qui avaient calé leur prix sur l’euphorie post-Covid.
À Montpellier, la baisse est très marquée sur les petites surfaces, studios et deux-pièces, typiquement achetés pour louer. Le problème est concret, les taux d’emprunt ont rogné la rentabilité, et des investisseurs se retrouvent à revendre, parfois contraints, ce qui alimente l’offre et tire les prix vers le bas. Dans certains quartiers, un bien qui partait vite en 2021 peut rester affiché plusieurs semaines, avec des négociations plus dures.
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À Bordeaux, la correction s’inscrit dans une logique de retour à des niveaux plus soutenables après une flambée sur plusieurs années. Un agent immobilier résume souvent la situation comme ça, « les acheteurs ne refusent pas Bordeaux, ils refusent le prix d’hier ». Nuance importante, la baisse moyenne ne veut pas dire que tout s’effondre : les biens rares, bien placés, bien rénovés, résistent mieux que les appartements familiaux standards où l’offre est plus abondante.
Lyon recule d’environ -14% depuis 2022, et la correction se voit sur des arrondissements très suivis, comme le 3e et le 6e. Des biens affichés autour de 6 500 €/m² se retrouvent sous 5 600 €/m². Pour ceux qui ont acheté au plus haut, c’est le point qui fâche, la valeur actuelle peut passer sous le prix d’acquisition, ce qui bloque des projets de revente classique.
À Paris, la baisse est aussi documentée sur plusieurs années, avec un mouvement qui ramène certains secteurs vers des niveaux proches de 2018. Sur l’année 2026, des estimations donnent une baisse annuelle autour de -7,8% sur les appartements anciens, avec un prix moyen qui passerait de 9 700 à 8 940 €/m² entre début et fin d’année. Là encore, ce ne sont pas des moyennes « de comptoir », elles reflètent une tendance lourde sur l’ancien.
Nantes figure aussi parmi les villes encore orientées à la baisse, mais à un rythme plus modéré qu’avant. Et au niveau national, il faut garder un repère, le prix moyen ressort autour de 3 129 €/m², avec une stabilisation récente. Un courtier, Marc, « 15 ans de crédit immo », le dit sans détour, « le marché respire un peu, mais tant que le financement reste tendu, les vendeurs doivent accepter la négociation ».
Le moteur principal est connu, le coût du crédit a cassé la dynamique, surtout sur les segments d’investissement. Quand la mensualité grimpe, le budget total baisse, et le prix s’ajuste. Sur les grandes villes, ça se traduit par une correction plus visible, car les montants sont élevés. Et une donnée remet les pendules à l’heure, dans les 50 plus grandes villes, seules 16% permettent de récupérer l’apport en 1 à 2 ans, ce qui refroidit les achats « rapides ».
Le second effet, c’est la géographie des opportunités. Dans des marchés où les prix reculent, certains ménages regagnent quelques mètres carrés, mais ça reste modeste au regard des pertes passées. À Lyon, un recul de -6,7% a été associé à un gain d’environ 3 m² de pouvoir d’achat immobilier, et à Paris, une baisse de -8,7% a donné environ 2 m². Ce n’est pas la révolution, mais pour un primo-accédant, 2 ou 3 m², c’est une pièce qui respire.
Dernier point, il faut arrêter de croire que « baisse » égale « bon plan automatique ». Si tu achètes, tu dois trier, qualité énergétique, emplacement, charges, potentiel de revente. Si tu vends, la critique est simple, les annonces au prix de 2022 font perdre du temps, et parfois de l’argent, car le bien s’use sur les portails et finit bradé. Sur un marché qui se stabilise, la bonne stratégie, c’est un prix réaliste dès le départ, pas une négociation subie trois mois plus tard.
Jessica, maman passionnée de jardinage depuis son plus jeune âge, à l’âme de jardinière et de bricoleuse. Son jardin, véritable terrain de jeu et d’expérimentation pour ses talents multiples.
