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L’engouement pour les échoppes ne retombe pas. Pour trouver la perle rare, il faut être prêt à s’éloigner de Bordeaux-centre et ne pas être effrayé par les travaux
Avec sa façade en pierre de taille, son style néo-classique et son jardin à l’arrière, l’échoppe est la star du marché immobilier à Bordeaux et dans les communes voisines. Cette maison construite à l’origine pour des familles de classe moyenne voire modeste s’arrache désormais à prix d’or, surtout depuis le boom immobilier des années 2000-2010. Mais alors, peut-on faire une bonne affaire ?
« C’est un terme que je n’emploierais pas, il me paraît un peu optimiste », temporise Stéphane Lalanne, gérante de Lalanne Immobilier. Depuis plus de cinquante ans, l’agence située dans le quartier Saint-Augustin s’est forgé une expertise dans le domaine. « Il y a certes une accalmie depuis 2023, avec des baisses de 10 à 15 %, mais les prix des maisons dans la métropole se maintiennent à un niveau très élevé. »
Le mot échoppe ne désigne pas, comme beaucoup le croient, une ancienne boutique. Il s’agit en réalité de petites maisons construites entre le Second Empire et les années 1930 dans les quartiers résidentiels de la ville. On distingue l’échoppe simple, d’une superficie d’environ 60 m2 et qui compte généralement trois pièces disposées en enfilade, accessible depuis un couloir latéral, et l’échoppe double, qui mesure entre 90 et 120 m2, avec quatre ou six pièces. « L’échoppe est toujours de plain-pied, c’est sa caractéristique, même si certaines ont été par surélevées ensuite », précise Stéphane Lacaze.
Le premier critère sur lequel on peut jouer est évidemment la localisation, avec des variations du prix au m2 qui vont de 4 000 à 6 500 euros. Parmi les quartiers les plus chers, on retrouve Saint-Augustin, Nansouty, Caudéran et Le Bouscat. À l’inverse, « les prix les plus attractifs sont plutôt à Bègles, dans le secteur de la gare Saint-Jean et des Capucins, Bacalan, Cenon et Floirac aussi, mais il y a beaucoup moins d’offres ». La Bastide, autrefois vue comme une bonne option, « est devenue un quartier cher ». Comme pour tout bien, la proximité avec le réseau de transport en commun (surtout le tram), les écoles, les commerces fait grimper les prix.
Les échoppes ne sont pas toutes identiques. La taille de l’extérieur peut aller d’une courette de 10 m2 à un jardin de 500 m2 pour les plus luxueuses. Une petite partie d’entre elles n’en possèdent même pas, « ce qui les place presque au même niveau qu’un appartement ». Autre variable : le garage, dont l’absence peut faire baisser le tarif de 30 000 euros. L’état de la maison est aussi à prendre en compte. « Un bon indicateur est le diagnostic de performance énergétique (DPE) », avertit l’experte. Sur son site Internet, Lalanne Immobilier estime le prix minimum moyen d’une échoppe simple en parfait état à 330 000 euros, contre 260 000 dans le cas d’une maison à rénover. Pour les échoppes doubles, le tarif passe de 680 000 à 480 000 euros en cas de travaux à réaliser. « Si on est capable de les faire soi-même, ça devient très intéressant. »
Certains acquéreurs misent sur l’agrandissement avec la construction d’un étage, mais attention, « les permis de construire ne sont pas délivrés facilement et demandent d’être accompagnés par un architecte » qui permettra de déposer un dossier conforme au plan local d’urbanisme (PLU). La surélévation totale et visible depuis la rue, pratiquée autrefois, est à oublier.
« Aujourd’hui, on est plutôt sur une surélévation partielle, vers l’arrière, qui permet de récupérer quelques mètres carrés, disons une chambre et une salle d’eau dans le cas d’une échoppe simple, deux chambres sur une échoppe double. » Cependant, l’agence rappelle que les villes comme Mérignac, Le Bouscat, Talence ou Bègles sont moins exigeantes que Bordeaux, soumise à un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Enfin, il reste une dernière marge de négociation : « Pour une raison X ou Y, certains biens peuvent être en vente depuis six mois ou plus, et à ce moment-là, le vendeur peut être lassé et se montrer plus à l’écoute. »
>> Cet article est tiré du supplément Immobilier “Bonnes affaires” paru dans “Sud Ouest Week-end” du samedi 13 et dimanche 14 juin. Tous les articles sont à retrouver sur le site Internet à la rubrique Immobilier et sur le kiosque.
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