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Immobilier : à Bordeaux, le marché du neuf mise sur un rebond en 2026
Pierre Cheminade
Publié le 21/11/25 à 07:00
Le ciel s’éclaircit un peu pour le marché du logement neuf à Bordeaux Métropole mais son avenir reste lié au contenu du projet de loi de finances pour 2026.
PC / LT
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« Ce n’est pas de l’optimisme mais on n’est plus dans la baisse drastique de ces dernières années », jauge Christophe Duportal, le président de l’Oiso (Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest) à l’aune des chiffres de 2025 dans la métropole bordelaise. Après trois années de chute liée à la flambée des taux d’emprunt, l’année 2025 devrait en effet atterrir, si tout va bien, à plus de 4 900 logements mis en chantier, en hausse de 45 % sur un an. De quoi renouer avec l’étiage de 2022 mais encore très loin du pic de 8 200 logements commencés en 2021.
La commercialisation y retrouve également quelques couleurs sur les neuf premiers mois de 2025 (+10 % sur un an) mais pas les ventes qui restent en berne (-4 %). De fait, le marché enregistre une forte hausse des logements livrés ou livrables dans moins de trois mois sans avoir trouvé preneur. Un stock dur, qui atteint 15 %, un niveau jugé « extrêmement inquiétant » par la profession.
La conséquence ce sont des prix qui fléchissent enfin après trois ans de crise. « On constate une légère baisse des prix dans la plupart des communes de la métropole bordelaise même si on est dans l’ajustement, pas dans la baisse marquée », observe Christophe Duportal. Mais plus le temps passe, plus les promoteurs multiplient les offres et remises commerciales, parfois très significatives, pour convaincre suffisamment d’acquéreurs afin de pouvoir lancer les travaux. Avec la modération des taux d’intérêt, ces derniers ont aussi récupéré environ 15 000 euros de capacité d’emprunt en plus en un an.
La tendance du marché du neuf est globalement la même à l’échelle régionale. À fin septembre, « les mises en chantier (+6 %) et les permis de construire (+9 %) confirment leur redressement après un point bas atteint fin 2024 tout en restant à bas niveau », indique ainsi la FFB Nouvelle-Aquitaine. La Gironde affiche même des mises en chantier en hausse de +28 % sur un an mais inférieure d’un tiers à la moyenne décennale. De même les maisons individuelles ont connu une croissance vigoureuse de 29 % sur un an pour grimper à 62 000 unités en Nouvelle-Aquitaine. Ce qui reste moitié moins qu’avant la crise.
« La reprise est alimentée par la frustration liée à tous les projets gelés depuis 2022 et par l’idée qu’il vaut mieux obtenir son permis et ses financements aujourd’hui plutôt que demain compte tenu de l’incertitude économique et politique », analysait il y a quelques semaines Philippe Petiot, le patron d’IGC. Les trois années de crise l’avaient contraint à diviser par deux ses effectifs mais le leader de la maison individuelle dans le Sud-Ouest a ouvert début septembre un plan de recrutements de commerciaux. Néanmoins, la taille des terrains de maison individuelle a diminué pour atteindre régulièrement 400 m2 quand le double était encore la norme il y a quelques années.
Avec 27 000 logements commencés sur les douze derniers mois, la tendance se rapproche donc du seuil des 30 000 nouveaux logements annuels qui correspondrait, selon les professionnels, au besoin de la population en Nouvelle-Aquitaine sur la période 2030-2040. Un objectif qui atteindrait même 41 000 unités par an en intégrant la vacance, les résidences secondaires et la transformation du parc existant.
Mais pour consolider cette reprise, il va falloir convaincre les investisseurs de réinvestir dans le logement en général et dans l’immobilier bordelais en particulier. Car, à l’instar du marché du bureau, les investisseurs ont littéralement déserté le logement à Bordeaux ces dernières années avec l’arrêt du crédit d’impôt Pinel fin 2024. Selon l’Oiso, ils ne pèsent plus que 10 % des ventes à Bordeaux en 2025, contre trois à quatre fois plus un an plus tôt, et contre encore 16 % à Nantes et 34 % à Toulouse ! Les professionnels de l’immobilier y voient notamment l’impact de l’encadrement des loyers déployés à Bordeaux depuis mi-2022.
Et ils sont unanimes ou presque pour demander une pause sur le durcissement des normes environnementales et le retour d’un dispositif d’investissement locatif. Une manière de limiter l’inflation des coûts de construction, d’une part, et de replacer le marché sous perfusion d’argent public, d’autre part. « Il faut impérativement un statut du bailleur privé en 2026. S’il n’y a rien dans la loi de finances, il y aura du sang sur les murs alors que 30 000 emplois ont déjà été détruits dans le secteur en France », lançait Grégory Monod, le président du pôle habitat de la FFB, le 7 novembre, devant des responsables politiques bordelais de tous bords.
Et le professionnel a été entendu puisque tous se déclarent favorables à ce statut du bailleur privé actuellement en discussion au Parlement pour refondre la fiscalité des revenus applicables aux loyers. Mais la mouture adoptée par les députés dans le cadre du budget pour 2026 est encore loin de satisfaire les attentes des professionnels. Et reste soumise à l’adoption du projet de loi de finances dans son ensemble d’ici la fin de l’année.
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Pierre Cheminade
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