En cumulant hausse des prix et plafonnement des loyers, Lille a certainement perdu de son intérêt pour certains investisseurs. Ce phénomène redessine dès lors les attraits de la banlieue, proche notamment, qui présente tantôt des secteurs extrêmement prisés avec des prix en rapport, mais une absence certaine de vacance locative, tantôt des communes moins clinquantes, dont les atouts comme la proximité du métro ou l’offre locative aux dernières normes parlent cependant d’eux-mêmes.
« Autour de Lille, les prix des communes comme Lambersart, Mouvaux ou Wambrechies atteignent des sommets, explique Régis Fauchart, gérant de l’agence Avenue Immobilier Lambersart. Les investisseurs pourront préférer se diriger vers l’offre diversifiée de Villeneuve-d’Ascq, toujours riche de ses milliers d’étudiants, vers Lomme et notamment le quartier Euratechnologies en plein essor, ou encore vers Pérenchies, également desservie par le métro et dont l’esprit village séduit des candidats locataires toujours plus nombreux. »
Dans un rayon de 5 à 10 kilomètres autour de Lille, un panel de petites villes aux profils variés (citons encore Lesquin, Saint-André-lez-Lille et Loos) assurent de pouvoir choisir l’environnement de son investissement, pour une acquisition à sélectionner en fonction de ses attentes propres. Précisons qu’une rentabilité de 5 à 6 % est à attendre en moyenne, pour un marché adossé à un bassin d’emploi qui ne connaît pas la crise.
Sur la Côte d’Opale, les villes de taille moyenne comme Boulogne-sur-Mer ou Calais restent des références pour les investisseurs souhaitant louer de manière pérenne des logements aux typologies variées : la demande locative y est tendue et les prix d’achat, raisonnables. « Mais cette réalité s’applique également à plusieurs petites villes autour, indique Aurore Fonteyne, directrice de l’agence Century 21 de Boulogne-sur-Mer. Citons Saint-Martin-Boulogne, Le Portel ou Outreau, qui combinent des prix contenus et une forte demande locative, rendant mécaniquement les investissements à la fois sûrs et intéressants. »
Alors que les communes les plus connues et prisées pour la location touristique atteignent des niveaux de prix élevés, comme Wissant ou Audresselles, les petites villes en développement constituent des marchés à conquérir d’urgence pour les investisseurs. « Le Portel a notamment connu un fort essor post covid, alors que la municipalité a radicalement transformé ce port de pêche en destination touristique ultra dynamique. Quant à Outreau, elle se prête davantage à la location de maisons à l’année. »
Sur la Côte d’Opale, le développement du parc locatif a du mal à suivre celui de l’attractivité du territoire, certainement aidée par un climat plus résilient qu’ailleurs face aux vagues de chaleur. Ajoutons que le niveau des prix y est plutôt stable en 2026.
Si Valenciennes est réputée pour être une ville étudiante, « n’oublions pas que certaines unités d’enseignement ou des écoles comme Rubika ou Polytechnique se sont implantées en périphérie, voire au sein de communes voisines, rappelle Cécile Delsipée, conseillère en immobilier au sein du réseau Safti. De fait, des communes comme Aulnoy-lez-Valenciennes, Anzin ou Famars présentent une vraie demande de logements étudiants représentant de vraies opportunités pour les investisseurs. Sur la métropole valenciennoise, on peut espérer 8 à 10 % de rentabilité, en gardant à l’esprit que cette réussite dépendra en grande partie des caractéristiques du bien immobilier déniché, non de son seul emplacement. L’investissement, c’est toujours du sur mesure ! »
La question des prix est bien entendu à considérer au moment de cibler un secteur. « Au sein de communes comme Préseau ou Saultain, prisées et dont le marché locatif est tendu, les prix sont élevés, mais les loyers applicables seront supérieurs à d’autres endroits comme Anzin ou Raismes. » Chaque investisseur est amené à faire le choix correspondant à ses moyens et objectifs. Toutes les données financières sont d’ailleurs à prendre en compte pour évaluer la potentialité de dégager un cash-flow, notamment la taxe foncière qui sera plus importante à Saint-Saulve ou Marly, qu’à Saultain et Préseau.
Enfin, il reste possible de s’éloigner encore un peu plus du cœur de ville, « en ciblant Denain par exemple, qui gagne en attractivité ces dernières années grâce à un vaste programme de rénovation urbaine et des prix de marché très bas. »
Rappelons que chaque investissement doit faire l’objet d’une étude personnalisée, afin de déterminer son rendement et ses risques. Se faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier est le meilleur réflexe à avoir !
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