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Leader mondial de l’immobilier d’entreprise, CBRE a réalisé une étude sur l’agglomération bordelaise englobant l’ensemble de la profession. La tendance est positive depuis le début de l’année, sauf en matière d’investissements
La LGV qui met Bordeaux aux portes de Paris depuis 2017ne fait pas tout. Contrairement à une idée répandue, le marché de l’immobilier de bureau dans la métropole bordelaise n’est pas dépendant de l’installation d’entreprises parisiennes ou d’Île-de-France. Parmi celles nouvellement implantées sur ce territoire, seules 13 % n’exerçaient pas leur activité en Gironde auparavant. Les trois quarts étaient déjà présentes dans le département, les 10 % restants étant des créations. Un signe de vitalité. « On est sur un terreau dynamique de sociétés, qui bougent, des PME…
La LGV qui met Bordeaux aux portes de Paris depuis 2017 ne fait pas tout. Contrairement à une idée répandue, le marché de l’immobilier de bureau dans la métropole bordelaise n’est pas dépendant de l’installation d’entreprises parisiennes ou d’Île-de-France. Parmi celles nouvellement implantées sur ce territoire, seules 13 % n’exerçaient pas leur activité en Gironde auparavant. Les trois quarts étaient déjà présentes dans le département, les 10 % restants étant des créations. Un signe de vitalité. « On est sur un terreau dynamique de sociétés, qui bougent, des PME et PMI beaucoup plus agiles que les grosses entreprises, lesquelles ont plus de difficultés à opérer un mouvement », analyse Nathalie Le Bolc’h, directrice régionale de CBRE, le leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise. « Nos fondamentaux sont bons, poursuit-elle. La crise est là, mais Bordeaux est résiliente. Sa métropole repose sur une économie diversifiée. »
L’agence de la rue Condillac, qui rayonne sur toute la Nouvelle-Aquitaine, a réalisé pour l’ensemble des professionnels de ce secteur une étude focalisée sur l’agglomération bordelaise. « Le marché est positif », estime sa responsable. Elle détaille les cas de figure : « Des entreprises qui se trouvent en périphérie veulent venir à Bordeaux. D’autres investissent dans leur outil professionnel pour se créer un patrimoine. Celles qui sont locataires veulent acheter. »
De janvier à fin septembre 2025, 207 transactions ont été enregistrées, contre 174 sur la même période en 2024, soit 90 500 mètres carrés de bureaux (+ 7 %), dont 76 % de locations et 24 % de ventes à des utilisateurs, proportion de ventes qui a plus que doublé par rapport aux trois premiers trimestres de 2024. Cela s’appelle la « demande placée », c’est-à-dire effective. La part du neuf est de 26 %. « Les grosses sociétés, lorsqu’elles déménagent, optent plutôt pour des programmes neufs, observe Nathalie Le Bolc’h. Le marché des régions est plutôt animé par des petites et moyennes surfaces. » Dans l’agglomération bordelaise, les locaux de moins de 500 mètres carrés constituent 74 % des transactions. Dans ce segment, c’est principalement de la seconde main, laquelle peut présenter un avantage : « Les immeubles récents sont souvent déjà pré-équipés, précloisonnés et précâblés. »
Où les entreprises s’installent-elles ? Bordeaux, Euratlantique inclus, totalise 46 % des transactions. « Aujourd’hui, les entreprises veulent de la centralité, le tramway et les services autour », constate Nathalie Le Bolc’h. Vient ensuite l’ouest (18 %), avec Mérignac et Le Haillan. Dans le trio de tête des opérations effectuées figurent la compagnie d’assurance SMABTP (Bruges), Mesolia Habitat (Lormont) et Suez (Villenave-d’Ornon).
Un indice est scruté, le « loyer prime ». C’est le plus haut loyer constaté sur le QCA (Quartier central d’affaires), ici Bordeaux-Euratlantique. Il s’établit à 230 euros par mètre carré et par an hors taxes, contre 240 à Toulouse, 250 à Lille, 320 à Marseille et 360 à Lyon. « Bordeaux est compétitive et il y a une progression importante de loyer qui est encore à venir, en conclut Richard Hittinger, directeur investissements Aquitaine de CBRE. C’est intéressant pour les investisseurs. Aujourd’hui, ce qu’ils recherchent, c’est une opportunité, des immeubles bien placés, sécurisés, avec des locataires triple A. »
Si ce point encourageant est mis en avant, c’est que dans ce domaine de la finance immobilière, l’heure est à l’attentisme. « En France, le marché de l’investissement en bureaux est en baisse depuis trois ans, expose Richard Hittinger. Il est passé de 6,4 milliards d’euros en 2024 à 5 milliards en 2025, alors que la moyenne décennale est de 17 milliards. L’agglomération bordelaise, comme toutes les grandes métropoles, a connu un fort décrochage, avec 47 millions investis en 2024 contre 209 millions en 2023. Pour les neuf premiers mois de 2025, c’est également très faible, avec 40 millions. » Soit six transactions seulement, dont une à 17 millions réalisée par CBRE. Les raisons n’étonneront personne : « Un climat international instable et un climat national politique et économique plus qu’instable. Les gens restent prudents. Ce contexte ne fait qu’aggraver une rupture apparue avec le Covid. » L’essor du télétravail, forcément, n’a rien arrangé. L’une des conséquences : les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), « qui aimaient beaucoup le bureau, parce que c’était rentable, se diversifient avec d’autres classes d’actifs pour équilibrer leur portefeuille, avec un peu d’habitations, de commerces, de logistique et d’hôtels ».
Résultat, un peu moins de 30 000 mètres carrés de bureaux neufs vont être livrés dans l’agglomération bordelaise d’ici fin 2027, alors que la consommation annuelle, depuis cinq ans, est en moyenne de 52 000 mètres carrés. « Nous n’allons pas avoir suffisamment d’offres neuves pour répondre aux besoins exprimés par les utilisateurs. »
