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Prix, loyers, pouvoir d’achat immobilier… En six ans, l’accès au logement s’est profondément transformé en France.
Entre février 2020 et février 2026, la surface accessible baisse en moyenne de – 11 m² (soit plus d’une pièce), malgré une hausse des revenus de + 22 % en moyenne. Photo Adobestock
Entre 2020 et 2026, le marché immobilier a connu deux phases distinctes : une période de forte dynamique portée par des taux de crédit historiquement bas et de nouvelles préférences post-Covid (vivre à la campagne et en maison…), puis un changement de régime à partir de 2023 avec la remontée rapide des taux, qui a réduit la capacité d’emprunt des ménages.
Conséquence, l’achat est devenu plus difficile, une partie de la demande s’est reportée vers la location, et les tensions se sont accrues à l’échelle locale, selon une étude de la plateforme d’annonces immobilières SeLoger.com.
L’immobilier a connu une dynamique exceptionnelle entre 2020 et 2023. Portés par des taux d’intérêt proches de 1 % et par de nouvelles préférences résidentielles apparues après la crise sanitaire, les prix ont progressé de + 16,7 % en trois ans d’après SeLoger, avec une diffusion marquée de la hausse vers les périphéries urbaines et les zones touristiques.
À partir de 2022, la remontée rapide des taux a réduit fortement la capacité d’emprunt des ménages. Le marché a ralenti nettement dès 2023.
Depuis, les prix ont reculé légèrement au niveau national, avec une baisse moyenne de – 1,9 % entre 2023 et 2026.
Cette évolution globale se traduit par un net recul du pouvoir d’achat immobilier. Entre février 2020 et février 2026, la surface accessible baisse en moyenne de – 11 m² (soit plus d’une pièce), malgré une hausse des revenus de + 22 % en moyenne, principalement sous l’effet de la remontée des taux de crédit (+ 2,4 points).
Le ralentissement du marché de la vente a fortement renforcé la pression sur celui de la location. Si, sur l’ensemble de la période, prix et loyers affichent une hausse moyenne comparable, leurs trajectoires diffèrent fortement.
Entre 2020 et 2023, la progression des loyers est restée modérée (+ 5,8 %), inférieure à l’inflation sur la période (+ 9,7 %). À l’inverse, depuis 2023, la dynamique s’accélère nettement (+ 8,1 %), dépassant cette fois l’inflation (+ 5,2 %).
« Les marchés de la vente et de la location sont étroitement liés : lorsque l’accès à la propriété se complique, une partie des ménages reste locataire, accentuant la pression sur ce marché », souligne SeLoger.
Entre 2020 et 2026, la surface accessible en location progresse de + 5 m², malgré l’augmentation des loyers, en raison de la hausse moyenne des revenus, qui peut être néanmoins disparates selon les emplois.
« Mais ce gain apparent masque une réalité plus contrastée : dans de nombreuses villes, la concurrence entre locataires s’intensifie, rendant l’accès au logement plus difficile », affirme la plateforme.
Dans la quasi-totalité des 50 plus grandes villes françaises, le pouvoir d’achat immobilier a reculé depuis 2020, sauf dans à Paris (+ 2 m²) et Lyon (+ 3 m²).
Dans ces villes, la baisse des prix observée ces dernières années, et notamment dès la fin de la crise sanitaire pour Paris, a partiellement compensé la hausse des taux. Paris et Lyon enregistrent les baisses de prix les plus fortes ces six dernières années avec respectivement – 8,7 % et – 6,7 %, selon les chiffres de SeLoger.
À l’inverse, les villes de Quimper et du Mans enregistrent la perte de pouvoir d’achat immobilier la plus importante avec chacune – 41 m² entre 2020 et 2026, directement corrélée à l’envolée des prix immobiliers.
Côté location, Lyon et Bordeaux enregistrent un gain d’environ une pièce supplémentaire (+ 10 m²), dans un contexte de hausse des loyers nettement plus contenue dans ces métropoles (+ 5,5 % à Lyon et + 5,7 % à Bordeaux entre 2020 et 2026), par rapport à la moyenne nationale (+ 14,4 %), notamment avec la mise en place de l’encadrement des loyers.
