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Edition du Soir Rhône
jeu. 05/01/2023
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Acheter s’annonce plus compliqué cette année, en raison du contexte économique, de nouvelles mesures réglementaires et contraintes fiscales.
Un sacré bon dossier emprunteur, voilà ce dont il faudra disposer cette année pour espérer accéder à la propriété. Et ce, malgré des taux toujours aussi bas.
En effet, depuis le 1er janvier, les critères d’octroi des prêts sont plus restrictifs. Les crédits immobiliers accordés par les banques ne peuvent plus dépasser 25 ans (27 pour un achat neuf) et le montant à rembourser chaque mois ne doit pas excéder 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance incluse.
En plus de ces conditions strictes, les emprunteurs font face dans le même temps à des prix de l’immobilier toujours plus élevés. Dans de très nombreuses villes, la crise sanitaire a fait flamber le marché. Même si un plafond semble avoir été atteint dans certaines métropoles, comme Lyon, le contexte économique ne laisse néanmoins présager d’aucun fléchissement.
Pour rappel, à l’échelle nationale, maisons et appartements voient leur prix moyen augmenter depuis six et sept années consécutives selon Century 21.
Acheter en 2022 s’annonce donc compliqué pour les ménages, en particulier ceux dont le budget est serré… Sans compter les hausses de prix à prévoir sur le marché du neuf.
Les Français privilégiant l’immobilier neuf risquent de déchanter en 2022. D’une part, de nombreuses villes comme Lyon ou Annecy connaissent une pénurie d’offres neuves, favorisant la hausse des prix.
D’autre part, les coûts de construction des appartements et des maisons neuves risquent d’augmenter cette année, pour deux raisons.
La première, c’est la hausse des coûts des matériaux. En effet, avec la crise sanitaire, certains matériaux indispensables à la construction de bâtiment ont vu leur prix exploser : bois, ferrailles, béton, briques… Tous ces matériaux ont vu leur prix s’envoler de + 8 à + 15 % depuis 18 mois. Une inflation que les promoteurs et constructeurs de maisons vont impacter sur le prix de vente final.
La deuxième, c’est l’entrée en vigueur de la Réglementation énergétique (RE 2020). Ce texte impose de nouvelles normes afin de construire des bâtiments plus performants sur le plan énergétique. Mais en imposant le recours à des matériaux biosourcés ou des équipements de chauffage plus efficients, ces nouvelles exigences vont impacter les coûts de construction.
Les services du ministère de la Transition écologique prévoient de leur côté une augmentation de 3,4 % à prévoir. Mais le Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) prévoit de son côté des hausses de 6 à 13 % à prévoir sur le prix de vente final.
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Être propriétaire en 2022 ne sera pas de tout repos sur le plan fiscal ! En premier lieu à cause de l’augmentation de la taxe foncière à prévoir. D’un côté, de nombreuses collectivités augmentent la part qui leur revient sur cet impôt local afin de compenser la perte  de la taxe d’habitation.
De l’autre, le calcul de cet impôt local dépend de l’inflation, qui était de 2,8 % en 2021. La note devrait donc être encore un peu plus salée à l’automne 2022 pour les propriétaires… Et d’autant plus pour les propriétaires-bailleurs.
En effet, les investisseurs se heurtent de plus en plus à de nouvelles normes. Sur le plan fiscal, 2022 sera la dernière année pour profiter des avantages fiscaux à taux plein du dispositif Pinel, pour un investissement dans le neuf.
Sur le plan réglementaire, la mise en location d’un bien immobilier peut s’avérer plus compliquée dans certaines communes. De plus en plus de villes mettent en place l’encadrement des loyers, interdisant aux propriétaires de fixer librement leur prix de location. C’est le cas de Paris et Lille depuis 2019 et 2020, mais aussi plus récemment de Lyon, Villeurbanne et de 18 villes de la région parisienne. En 2022, Bordeaux et Montpellier en feront de même.
Les propriétaires-bailleurs vont aussi devoir composer avec la Loi Climat. Ce texte, dont l’objectif est de lutter contre les passoires thermiques, interdit dès cette année aux bailleurs d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G.

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