Par Baptiste BIALEK le 25 janvier 2026 à 06:45
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lectures – Temps de lecture : 3 min
En 2025, l’immobilier a enfin respiré après deux années de blocage, avec des ventes en hausse et des taux revenus autour de 3 %. Mais 2026 ne sera pas une simple “année de reprise” : tout va se jouer sur le crédit, la confiance et l’offre de logements. Alors, faut-il acheter, vendre… ou attendre ?
Sommaire
Après plus de deux ans de repli, l’année 2025 a marqué un vrai changement de dynamique sur le marché immobilier français. Les réseaux et fédérations s’accordent sur un volume proche de 940 000 transactions, soit une hausse d’environ 11 % sur un an. Ce redémarrage reste toutefois relatif : le marché est encore loin du pic historique post-Covid de 2021, mais il sort clairement de la paralysie.
Ce rebond s’explique en grande partie par le retour de la visibilité pour les ménages. La baisse progressive des taux, combinée à une meilleure capacité d’emprunt, a permis à de nombreux projets gelés entre 2022 et 2024 de se concrétiser.
Contrairement aux années précédentes, 2025 n’a pas été marquée par une chute massive des prix. À l’échelle nationale, les valeurs se sont plutôt stabilisées, avec des ajustements variables selon les zones. Les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux ont connu de légères corrections, tandis que certaines villes moyennes ont poursuivi une baisse plus modérée.
Cette stabilisation des prix, combinée à des taux autour de 3%, a redonné du pouvoir d’achat immobilier aux acquéreurs. Toutefois, l’équilibre reste fragile et dépend fortement du maintien de conditions de financement favorables.
Si le retour de taux d’emprunt autour de 3 % a soutenu le marché en 2025, rien ne garantit leur stabilité sur l’ensemble de l’année 2026. Depuis le début de l’année, certaines banques ont déjà légèrement ajusté leurs barèmes à la hausse, sans déclencher de mouvement massif. Le crédit immobilier reste néanmoins un produit stratégique, ce qui entretient une forte concurrence entre établissements.
Le véritable enjeu porte sur la capacité des banques à maintenir des conditions d’octroi souples. Un durcissement des critères, même sans hausse marquée des taux, pourrait rapidement freiner la demande et casser la dynamique observée fin 2025.
Au-delà du crédit, l’immobilier reste très sensible au contexte macroéconomique. Les décisions de la Banque centrale européenne, l’évolution de l’OAT à 10 ans ou encore la situation géopolitique influencent directement la confiance des ménages et des investisseurs.
À cela s’ajoutent plusieurs réformes encore incertaines, notamment autour de MaPrimeRénov’, du statut du bailleur privé ou de l’élargissement du prêt à taux zéro. Tant que ces dispositifs manquent de visibilité, la reprise immobilière restera exposée à des à-coups.
Malgré le rebond des ventes, le marché locatif privé demeure l’un des points noirs du logement en France. Dans les grandes agglomérations, trouver une location longue durée devient de plus en plus difficile, avec une offre insuffisante face à une demande toujours très forte.
Le retrait de certains bailleurs, freiné par les contraintes réglementaires et fiscales, accentue ces tensions. Résultat : des loyers sous pression, une mobilité résidentielle réduite et des parcours résidentiels de plus en plus complexes.
La construction de logements reste, elle aussi, dans une phase délicate. Les permis de construire et les mises en chantier sont en baisse, tandis que de nombreux projets ont été reportés ou abandonnés pour des raisons économiques. Près de 20 % des opérations prévues ont ainsi été retirées.
Face à ce déficit structurel, les enjeux pour 2026 sont clairs : réhabiliter l’existant, transformer les usages et produire des logements plus abordables. Le logement s’impose déjà comme un thème central des prochaines échéances municipales.
Micheal Moulis
Cyril KUHM
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