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Lorsque l’on investit dans l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location, il est conseillé de souscrire certaines assurances, comme la garantie loyers impayés.
En cas de non-paiement des loyers par le locataire, et jusqu’à la reprise du logement, l’assurance GLI garantit au propriétaire bailleur le remboursement des impayés de loyer, charges comprises. Photo Adobe Stock
Entre les nouvelles contraintes qui vont bientôt pesées sur les propriétaires bailleurs avec la loi Climat & résilience et les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues contraignantes, ceux qui veulent ou peuvent encore investir en 2023 en vue de louer ont plutôt intérêt à être bien assurés pour limiter les risques, par exemple d’impayés de loyer. 
Lors d’un investissement locatif, les garanties exigées par les banques sont généralement moins nombreuses que pour l’achat d’une résidence principale. En effet, les loyers perçus pourront servir à rembourser les échéances de prêt.
Selon Nousassurons, courtier en assurances, l’assurance emprunteur ou assurance de prêt pour un investissement locatif devra comprendre au minimum les garanties décès/invalidité et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) obligatoirement.
En option : les garanties ITT (incapacité temporaire de travail), IPP et IPT (invalidité permanente partielle ou totale).
Du fait des moindres garanties souscrites, l’assurance emprunteur pour un tel achat « coûte donc environ un tiers moins cher, toute chose égale par ailleurs, que l’assurance pour une résidence principale », souligne Nousassurons. 
L’assurance habitation PNO, non obligatoire, permet de se protéger contre les risques survenant pendant une période d’inoccupation du logement par le propriétaire, en complément de l’assurance habitation que souscrira le locataire.
Elle protège notamment en cas d’incendie, événements climatiques, de catastrophes naturelles, bris de glace, dégâts des eaux et, en option, contre le vol pour les logements loués meublés.
Elle peut intervenir en complément de l’assurance du locataire, en cas de dégâts des eaux par exemple, si les travaux dépassent un certain montant. Elle couvre aussi la responsabilité civile du propriétaire, désormais obligatoire depuis la loi Alur de 2014.
« L’assurance PNO permet d’être couvert au sein d’une copropriété en cas d’absence de locataire ou si le locataire n’est pas à jour de ses cotisations et donc qu’il n’est plus assuré, explique Christel Caterino, responsable de l’offre immobilière de Nousassurons. Ou encore en cas d’accident lié par exemple à un défaut électrique dans lequel la responsabilité du propriétaire peut être engagée. » 
En cas de non-paiement des loyers par le locataire, et jusqu’à la reprise du logement, l’assurance GLI garantit au propriétaire bailleur le remboursement des impayés de loyer, charges comprises (ou les indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail).
Par ailleurs, elle prend en charge le recouvrement amiable ou judiciaire des impayés, de la résiliation du bail et jusqu’à l’expulsion du locataire. Elle offre ainsi au bailleur une protection juridique.
Cette assurance est-elle encore nécessaire si la proposition de loi visant à instaurer la résiliation automatique des contrats de location en cas d’impayés de loyer est définitivement adoptée ?
Si elle est promulguée, « en cas d’impayés de loyers, les propriétaires pourront obtenir la résiliation du bail sans avoir à engager une action en justice et ainsi obtenir plus rapidement une expulsion du locataire, souligne Jérôme Robin, fondateur de Nousassurons. Pour autant, une action en justice sera tout de même nécessaire pour recouvrer les loyers impayés… Même dans ce contexte, la garantie loyers impayés reste donc indispensable. »
Autre avantage : une extension “vacance locative” peut être souscrite en complément du contrat de base. Dans ces cas, l’assurance prend également en charge le remboursement des pertes de loyers et charges pendant la période d’inoccupation du logement (dans les limites du plafond de garantie et de la franchise). 
Si des travaux doivent être réalisés dans le logement, mieux vaut être bien assuré. L’assurance DO vient en complément de l’assurance décennale obligatoire des artisans, constructeurs et fabricants de matériaux, qui couvre pendant 10 ans les risques de malfaçons sur un chantier.
En cas de problème relevant de la garantie décennale des professionnels, l’assurance DO prend en charge le dommage, avance les frais de remise en état, puis recherche la responsabilité.
Elle se retourne ensuite contre l’assureur de l’entrepreneur ou des entrepreneurs lorsqu’il y en a plusieurs, ce qui supprime le risque de recours interminables et de rejets de responsabilité.
« L’avantage est que, grâce à l’avance des frais, les réparations peuvent être réalisées sans attendre d’identifier les responsabilités, ce qui peut être utile en plein hiver en cas de problème lié à l’installation d’un nouveau système de chauffage », explique Christel Caterino.
Le prix moyen d’une assurance DO varie de 2 à 3 % du coût des travaux ou de la construction. Elle n’est pas indispensable pour de simples travaux d’embellissement.
Impôts : des primes déductibles des loyers perçus
La garantie loyers impayés (GLI), qui représente un montant de 2,5 à 3 % du loyer, est entièrement déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition pour la location vide et est également déductible des recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au régime réel pour la location meublée.
Autres primes d’assurance déductibles : celles de l’assurance emprunteur et de l’assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO).

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