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« En cette fin d’année, les ventes vont se compter sur les doigts d’une main et pour le premier trimestre 2025, je ne vous en parle pas », rit jaune Michaël Merz, président de
L’ObserveR, association qui fédère les promoteurs immobiliers de l’aire urbaine
toulousaine. Lors d’un point trimestriel sur le marché du neuf le 21 novembre dernier, le président de l’association a dressé un tableau sombre pour le secteur qui se prépare à une année 2025 très compliquée. L’association entrevoit une baisse encore plus importante des volumes de ventes pour atteindre des niveaux records l’an prochain.
La légère reprise des ventes de biens immobiliers neufs depuis le début de l’année, avec un peu plus de 2.000 transactions enregistrées dans l’aire urbaine toulousaine (+10 % par rapport à 2023), ne suffit pas à masquer la tendance de fond : une chute drastique des ventes. À titre de comparaison, elles atteignaient 3.720 sur les neuf premiers mois de 2022, une année de référence avant la crise immobilière, soit une baisse de 37 %
En outre, les mises sur le marché sont en recul de 25 % par rapport à la même période l’an passé et de 52 % par rapport à la même période en 2022. Sur la ville de Toulouse, le même constat s’applique avec une hausse néanmoins plus importante des ventes de 36 % par rapport à 2023.
Ce léger rebond sur les ventes résulte d’un effet d’aubaine conjoncturel lié à la fin annoncée du dispositif de défiscalisation des investissements locatifs dit loi Pinel. Du fait de son arrêt en décembre 2024, les investisseurs ont saisi les dernières opportunités de profiter de cet avantage fiscal. Selon les chiffres de l’ObserveR, 54 % des ventes sur les trois premiers trimestres de 2024 ont été opérées par ce biais.
De manière globale, l’impact de cette fuite du marché du neuf par les particuliers et les investisseurs est fortement ressenti par les promoteurs immobiliers. Selon les chiffres avancés par l’association, en 2024, 12 % de ses adhérents ont arrêté de cotiser soit parce qu’ils n’existent plus soit parce qu’ils n’ont plus les moyens de le faire. « On s’attend à voir ce chiffre doubler l’an prochain », prédit Jean-Baptiste Crampes, trésorier de l’ObserveR et président de l’Union Nationale des Aménageurs (UNAM) Midi-Pyrénées. Au niveau national, de nouvelles défaillances d’entreprises sont également à craindre alors que selon Mickaël Merz, « les promoteurs se sont séparés d’environ 15 % de leurs effectifs cette année ».
Cette année, la crise a néanmoins été atténuée par le volontarisme d’investisseurs institutionnels comme la Caisse des dépôts et des consignations ou Action logement qui ont tempéré la baisse des achats des particuliers ou investisseurs en soutenant le secteur via l’acquisition de logements en gros. « Malheureusement, la loi Pinel ne sera vraisemblablement pas prolongée et les acteurs institutionnels auront moins de moyens en 2025 pour investir », regrette Michaël Merz. Il redoute par ailleurs un marché contracté du fait du manque de moyens des collectivités territoriales suite aux baisses des dotations de l’État.
Le président de l’ObserveR fait également part de son incompréhension quant à l’absence de soutien des pouvoirs publics notamment au niveau national : « Le gouvernement est au courant de notre situation, ils ont tous les éléments, mais il n’y a aucune mesure pour nous aider. C’est toute une industrie que l’on met en difficulté », assure-t-il. D’autant que le salut a peu de chances de venir des ménages dont le pouvoir d’achat immobilier a été grevé par l’inflation et le haut niveau des taux d’intérêt.
La perspective des élections municipales de 2026 renforce également le pessimisme du président de l’association alors que les maires sont souvent plus frileux pour se lancer dans des opérations immobilières potentiellement impopulaires à l’approche du scrutin. « Le seul levier qu’il nous reste, c’est de jouer sur le foncier, il va nous falloir chercher des terrains moins chers et espérer un retournement des taux d’intérêt », indique Michael Merz.
Ce marché immobilier neuf atone et cette crise profonde qui touche le secteur risque de tendre considérablement le marché de la location. Alors que la croissante démographique toulousaine actuelle ne se dément pas avec environ 20.000 personnes supplémentaires par an sur l’aire urbaine, l’offre de logements risque de s’avérer insuffisante pour loger les nouveaux arrivants.
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