Acheter un logement à rénover peut être bien plus rentable qu’il n’y paraît. Grâce au déficit foncier, les propriétaires bailleurs peuvent déduire leurs charges et travaux de leur revenu imposable, alléger fortement leurs impôts et améliorer sensiblement leur rendement. Un mécanisme encore plus intéressant lorsqu’il s’accompagne de travaux de rénovation énergétique et d’aides publiques.
Tout investisseur a le droit de soustraire de son revenu imposable le déficit foncier issu de la déduction de ses charges. Le dispositif vise avant tout ceux qui achètent à crédit un logement exigeant de lourds travaux, de manière à maximiser le montant des charges. Le gain d’impôts permet alors de doper le rendement d’environ 1 point, voire plus si des travaux écoénergétiques sont effectués, puisque le plafond de déductibilité est alors doublé.
Notez que vous pouvez cumuler déficit foncier et MaPrimeRénov’, l’aide empochée étant dans ce cas à déclarer au fisc au titre des recettes locatives encaissées. Le dispositif Loc’Avantages peut également y être associé : l’Etat payant une partie des travaux (jusqu’à 35%), l’opération peut devenir attractive, et servir plus de 4% par an.
Le régime microfoncier est bien pratique, avec ses 30% d’abattement automatique. Mais il a un inconvénient car, même avec des charges excédant vos loyers, vous ne pouvez pas déduire le déficit créé de votre revenu global. A l’inverse, le régime réel, que vous êtes libre de choisir, autorise cette déduction. C’est donc pour ce régime qu’il faut opter lors de votre déclaration de revenus. Il vous faudra alors remplir le formulaire 2044 (en plus du classique 2042) et calculer vous-même votre revenu taxable en déduisant vos charges (tous logements locatifs confondus).
Au titre des charges figurent les frais de gestion, les impôts, les assurances, les intérêts du crédit. Mais le montant des travaux entrepris (et les intérêts du prêt souscrit pour les financer) est aussi déductible. De quoi améliorer la rentabilité de 15 à 20%, voire plus en cas de déficit foncier. Voyez l’exemple étudié dans le tableau ci-dessous : grâce au régime réel, un investisseur taxé à 30% qui engage 18 000 euros de travaux obtiendra 1,4 point de rendement en plus (4,45% contre 3,05% avec le microfoncier). Tous les travaux sont admis, sauf ceux de construction et d’agrandissement.
Le déficit créé une année ne peut être déduit que du revenu global de la même année, et dans la limite de 10 700 euros ou, jusqu’à fin 2025, de 21 400 euros en cas de travaux écoénergétiques faisant passer le bien d’une étiquette E, F ou G (mauvaise isolation) à une étiquette D au minimum (isolation correcte). La part de déficit née de vos intérêts de crédit, elle, ne peut pas s’imputer sur votre revenu global, mais seulement dans la limite des loyers de l’année. Et si le montant des intérêts excède vos recettes locatives ? Le solde s’imputera sur les loyers des dix années suivantes. Idem pour la part de déficit générée par vos autres charges (y compris les travaux) qui dépasse le seuil de 10 700 euros ou de 21 400 euros : elle sera uniquement déductible des loyers, pendant dix ans.
Le fisc ne validera définitivement la déduction d’un déficit qu’à condition de louer le bien au moins trois ans après l’application de cette déduction (soit jusqu’à fin 2028 pour un déficit imputable sur le revenu de 2025). En cas de non-respect de cette règle, les avantages fiscaux seront repris, à l’exception des déductions opérées sur les loyers issus d’autres logements loués, et sauf en cas de force majeure, par exemple en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du bailleur ou de son conjoint, ou dans le cadre d’une expropriation.
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