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Prix en hausse, attractivité intacte, prestige renforcé : l’immobilier en stations de ski continue de surperformer. Mais derrière cette dynamique flatteuse, une étude récente de la Fnaim met en lumière des fragilités profondes. Vieillissement du parc, contraintes énergétiques et pression climatique redessinent en profondeur les équilibres d’un marché arrivé à un point de bascule.
C’est l’un des points d’alerte majeurs du communiqué : le parc immobilier des stations de ski se distingue par une performance énergétique largement insuffisante. Photo Adobe Stock
Pour Loïc Cantin, président de la Fnaim, cette évolution est déjà à l’œuvre. « L’altitude devient un facteur de plus en plus déterminant dans la dynamique des prix immobiliers en stations de ski ». Photo Adobe Stock
L’immobilier de montagne conserve son statut à part. Comme le souligne la Fnaim dans son communiqué du 18 décembre 2025, les communes accueillant des stations de ski restent nettement plus chères que la moyenne française.
Les prix y dépassent désormais les 4 000 €/m², contre environ 3 000 €/m² au niveau national, tandis que les maisons – souvent des chalets – s’échangent à des niveaux « bien au-delà des standards observés sur le reste du territoire ».
Après une envolée spectaculaire à la sortie de la crise sanitaire, le marché avait connu un net ralentissement. Mais cette phase de respiration est terminée.
Selon les chiffres relayés par la Fnaim, les prix repartent à la hausse depuis le printemps 2025, avec une progression de +3,5 % en six mois, un rythme supérieur à celui observé sur l’ensemble du marché immobilier français.
Un signal qui confirme que la demande reste solide, malgré un contexte plus contraint.
L’étude pointe des écarts de prix particulièrement marqués selon les massifs. Les Alpes du Nord s’imposent comme l’épicentre des valeurs les plus élevées, avec un prix moyen dépassant les 5 200 €/m², très loin devant d’autres territoires de montagne où les prix restent sous la barre des 2 000 €/m².
Dans les stations alpines les plus prestigieuses, les montants confinent à des niveaux encore jamais atteints. La Fnaim cite notamment les cas de Val-d’Isère (14 696 €/m²), Courchevel (13 637 €/m²) et Méribel (11 444 €/m²), confirmant ainsi leur statut de marchés d’élite.
Mais le communiqué rappelle aussi que certaines stations, moins connues ou moins prisées, comme Val Fréjus ou Les Bottières, restent quant à elles accessibles, illustrant une polarisation croissante du marché.
Un critère ressort de plus en plus nettement : l’altitude. La Fnaim observe que, dans les Alpes, les prix ont progressé « une fois et demie plus vite au-dessus de 1 500 m » que dans les autres stations.
Une tendance qui traduit, selon l’étude, une recherche accrue de sécurité en matière d’enneigement, dans un contexte de changement climatique.
C’est l’un des points d’alerte majeurs du communiqué. Le parc immobilier des stations de ski se distingue par une performance énergétique largement insuffisante.
D’après la Fnaim, 28 % des logements y sont classés F ou G, soit plus du double de la moyenne nationale. En intégrant les logements classés E, « près des deux tiers du parc » pourraient, à terme, être concernés par les interdictions progressives de mise en location prévues d’ici 2034.
Dans les grandes stations alpines, le constat est encore plus sévère. Le communiqué évoque une proportion très élevée de logements mal classés sur le plan énergétique, exposant ces marchés à un risque accru de décrochage locatif.
Un paradoxe, alors même que ces stations concentrent des niveaux de prix parmi les plus élevés du territoire.
Dernier enseignement de l’étude : l’impact croissant du dérèglement climatique sur l’immobilier de montagne. La Fnaim rappelle que plusieurs stations de moyenne et basse altitude ont déjà cessé leur activité, et que d’autres demeurent sous menace.
À terme, l’organisation anticipe « une fracture durable entre stations de haute altitude et stations plus basses avec des conséquences directes sur la valeur des biens, les usages touristiques et l’économie locale. »
Pour Loïc Cantin, président de la Fnaim, cette évolution est déjà à l’œuvre. « L’altitude devient un facteur de plus en plus déterminant dans la dynamique des prix immobiliers en stations de ski », souligne-t-il, tout en alertant sur « l’urgence d’un accompagnement spécifique pour la rénovation énergétique des logements en montagne ».
Sans cela, prévient-il, une part significative du parc pourrait être exclue du marché locatif.
