sur votre Assurance Crédit Immobilier
Comparez les meilleures offres 100% santé
Le meilleur contrat pour vos animaux
Chaque année draine son lot de changements en matière d’immobilier. Après un millésime immobilier 2022 dynamique malgré un contexte politico-économique dégradé, des évolutions réglementaires vont s’imposer à tous en 2023, qu’on soit acheteur, vendeur ou investisseur.
L’enjeu de la rénovation énergétique est au cœur du marché immobilier. Avec la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021, l’État vise l’éradication progressive des passoires thermiques à l’horizon 2034 et l’objectif ambitieux d’un parc de logements de niveau basse consommation d’ici 2050.
Dès janvier 2023, les pires logements étiquetés G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ceux qui consomment plus de 450 kWh/m2 par an en énergie finale, ne pourront plus être proposés à la location. 90 000 biens seraient concernés.
Les autres habitations de la classe G devront disparaître du marché locatif en janvier 2025, et l’interdiction frappera les logements classés F en 2028. Au total, ce sont environ 5 millions de logements énergivores qui devront être rénovés sous peine de sortir du marché de la location, ce qui ne sera pas sans poser problème sur l’offre de logements disponibles.
Depuis le 24 août 2022, la loi Pouvoir d’achat a mis en place le gel des loyers pour les logements classés F ou G, tout en protégeant les locataires de l’inflation galopante en plafonnant à 3,5% l’indexation des loyers d’habitation (2,50% pour l’outre-mer).
Le durcissement de la réglementation sur le segment locatif vise à inciter les propriétaires bailleurs à rénover leur(s) bien(s). Le dispositif phare MaPrimRénov’ s’adresse à tous, propriétaires occupants ou bailleurs, d’un logement individuel ou en copropriété. Depuis juillet dernier, le cumul de MaPrimRénov’ et de l’éco-prêt à taux zéro a été simplifié. Il suffit désormais d’adresser la notification d’octroi de MaPrimRénov’ à une banque ayant signé une convention avec l’État pour faire une demande d’éco-PTZ.
L’éco-PTZ permet ainsi de compléter le reste à charge après l’aide attribuée par MaPrimRénov’. Ce prêt sans intérêts peut financer jusqu’à 50 000€ de travaux, et MaPrimRénov’ couvrir jusqu’à 90% du coût des travaux pour les ménages modestes.
Ceux qui envisagent leur premier achat immobilier en 2023 peuvent intégrer ces aides dans leur projet.
Le dispositif Pinel tel qu’on le connaît aujourd’hui va évoluer avant de disparaître en décembre 2024. L’avantage fiscal est rogné une première fois en janvier 2023, puis une seconde fois en janvier 2024 avant l’extinction finale. Un logement en loi Pinel loué sur 12 ans donnera droit à une réduction fiscale de 17,5% en 2023 et de 14% en 2024, contre 21% actuellement.
La quête du logement vertueux en ligne de mire, le législateur a toutefois créé un Super Pinel ou Pinel + qui, à compter de janvier 2023, permet de conserver la carotte fiscale à taux plein. Retrouvez tous les avantages du Pinel + en 2023.
Les primo-accédants ont accès au Prêt à Taux Zéro ou PTZ pour l’achat de la résidence principale. Comme le Pinel, l’avenir du PTZ en 2023 était pour le moins incertain, mais il est finalement reconduit jusqu’à fin 2023 dans les conditions actuelles.
Pour un achat dans le neuf, le PTZ peut couvrir jusqu’à 40% du coût total de l’opération dans les zones les plus tendues (A, A bis et B1) et jusqu’à 20% dans les autres zones (B2 et C). Il peut également être accordé dans le cadre d’un achat dans l’ancien en zones B2 et C, sous conditions de travaux d’envergure permettant de changer de classe énergétique (au moins 25% du montant de l’opération).
Une question reste toutefois en suspens : pourra-t-on emprunter en 2023, si les autorités financières n’assouplissent pas les critères d’octroi des crédits immobiliers et ne réforment pas le système des taux d’usure ?
La loi de finances 2020 instaure la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale. Déjà amorcée par la loi de finances 2018, cette disparition s’est étalée progressivement jusqu’à son extinction en janvier 2023.
Dès l’an prochain, plus aucun foyer n’aura à payer cette taxe qui s’appliquait alors selon les revenus. Cette exonération ne concerne pas la résidence secondaire.
En revanche, pas de cadeau fiscal sur la taxe foncière. Après une forte augmentation en 2022, la taxe foncière va de nouveau s’alourdir de 7% en moyenne en 2023.
Comparez les offres et économisez jusqu’à 15 000 €
L’année immobilière 2022 restera marquée par un resserrement de l’accès au crédit, même si le volume de transactions est excellent. En ce début 2023, la hausse des taux d’intérêts se poursuit sans qu’une réforme de l’usure ne pointe son nez. Il faut ajouter la nouvelle réglementation du secteur locatif, autre facteur qui devrait peser sur la dynamique du marché immobilier et avoir un impact sur les prix des logements. Recul de la production de crédits immobiliers Malgré les difficultés d’accès à l’emprunt immobilier, l’année 2022 va totaliser un peu plus de 1 million de transactions dans l’ancien (chiffres des notaires), contre 1,2 en 2021, le millésime record. Le niveau reste élevé, mais une baisse de l’activité est observée depuis l’été dernier en lien avec le dysfonctionnement du système de l’usure. Le dernier rapport mensuel de l’Observatoire Crédit Logement/CSA fait état d’un repli de 37,3% du nombre de prêts en glissement annuel à fin novembre 2022. La revalorisation du taux d’usure au 1er octobre aura offert un appel d’air de courte durée aux candidats à l’emprunt recalés les semaines ou les jours précédents, mais le durcissement des conditions de refinancement auquel sont confrontées les banques, dans un contexte inflationniste toujours pas maîtrisé, les a obligées à fermer le robinet du crédit immobilier en décembre 2022. Côté prix dans l’ancien, les valeurs ont continué de progresser en 2022. Selon les projections des notaires, les maisons se valorisent de +6,6% et les appartements de +4,5% sur un an, même si le mouvement ralentit depuis six mois. Les professionnels pronostiquent que les prix vont baisser en 2023, dans une fourchette large comprise entre -5% et -10%. Dans le secteur du neuf, la situation n’est pas meilleure : -17% de ventes de maisons neuves à fin août sur un an -9% de réservations d’appartements au premier semestre 2022 sur un an. Les changements pour l’immobilier neuf en 2023 ne laissent pas présager un redressement de l’activité, entre le renchérissement des coûts de construction consécutif à la guerre en Ukraine, les nouvelles normes environnementales et la diminution de l’avantage fiscal dans le cadre d’une acquisition en loi Pinel. Prêt immobilier toujours plus cher et usure toujours bloquante La remontée brutale et constante des taux d’emprunt a alimenté les discussions depuis mars dernier. De 1% en moyenne en janvier 2022, les taux bruts sont grimpés à 2,50% fin décembre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et les courtiers s’accordent à dire que des taux à plus de 3% sont attendus au cours du premier trimestre 2023. Les banques de détail adaptent leurs barèmes au contexte monétaire, nettement moins accommodant qu’il y a un an. Pour juguler l’inflation, la Banque Centrale Européenne a relevé à trois reprises son taux de refinancement, qui est passé ainsi de 0% depuis 2016 à 2,50% en décembre dernier. Le loyer de l’argent devient plus cher et se répercute sur les taux d’emprunt des particuliers. Il faut compter également avec l’évolution de l’OAT 10 ans qui excède les 2,50% depuis octobre 2022, alors qu’il titrait encore 0,50% en mars dernier. Tous ces facteurs pèsent sur la rentabilité des banques qui rechignent à financer les projets immobiliers. Sans profitabilité sur les nouveaux prêts, certaines ont préféré jeter l’éponge. Mais la controverse est venue des taux d’usure, incapables de suivre la progression des taux d’intérêts en raison d’une réglementation dysfonctionnelle. La hausse tant attendue du taux d’usure en janvier 2023 risque d’avoir un bénéfice de courte durée face à la progression des taux d’intérêts. Le phénomène qui a sévi en 2022 se perpétue en 2023, au point que les courtiers alertent le gouvernement dans une lettre ouverte adressée la semaine dernière. Les appels à réformer l’usure sont récurrents et tout le monde s’y met, les intermédiaires, les banques et les notaires qui parlaient fin 2022 d’un « goulet d’étranglement » sur les prêts immobiliers pour qualifier cet outil censé protéger les emprunteurs devenu facteur d’exclusion. Loi contre les passoires thermiques Autre paramètre qui devrait pénaliser le marché immobilier en 2023 : le durcissement de la réglementation sur les biens énergivores. En vertu de la loi Climat et Résilience, les pires passoires thermiques de la classe G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), soit une consommation de plus de 450 kWh/m2/an, sont exclus du marché de la location depuis le 1er janvier 2023. Progressivement, tous les logements des classes G et F seront évincés d’ici janvier 2028, et la classe E subira le même sort en janvier 2034. Sale temps pour les bailleurs qui n’ont pas les moyens de rénover leur(s) logement(s) trop consommateur(s) d’énergie. Un sondage mené par la Fnaim révèle qu’un quart d’entre eux opteraient pour la vente plutôt que pour la mise aux normes. Une rénovation d’envergure pour changer de classe énergétique coûte au bas mot 50 000€, un niveau avec lequel l’aide apportée par MaPrimRénov’ ne peut rivaliser. Il pourrait y avoir un afflux de biens énergivores sur le marché, ce qui va tirer les prix vers le bas si la demande n’est pas au rendez-vous. Et quand bien même elle le serait, les conditions d’emprunt risquent de la freiner. Les banques sont de plus en plus regardantes sur la qualité du bien. Désormais, le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt : les prêteurs demandent l’intégration du montant des travaux dans le montage financier, car au-delà les contraintes visant les bailleurs, la crise énergétique qui débute alourdit considérablement le budget logement de tous les ménages.
L’accès au crédit immobilier est devenu de plus en plus compliqué au fil des mois depuis la mi-2022. La remontée des taux d’intérêts va plus vite que l’évolution des taux d’usure, ce qui provoque l’effet ciseau. Il existe pourtant une solution imparable pour rester sous le plafond légal en ce début 2023 : la délégation d’assurance emprunteur, seul moyen de diminuer le TAEG de son crédit immobilier. Des taux d’emprunt en hausse constante Cela fait des mois que le sujet agite le marché du crédit immobilier. Les taux d’intérêt n’ont cessé de progresser depuis mars en lien avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. Les conditions monétaires se sont dégradées, entre une inflation galopante (+5,9% sur un an à fin décembre 2022 en France), des taux obligataires de l’État français qui sont passés d’une zone négative à 3% et une politique de refinancement qui frappe les banques commerciales beaucoup plus durcie depuis juillet dernier. Résultat, les taux des prêts immobiliers qui titraient encore 1% début 2022 avoisinaient les 2,5% en décembre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Une augmentation spectaculaire qui n’avait jamais été observée sur une période aussi courte. On s’oriente bientôt vers des taux à plus de 3% et les courtiers pronostiquent des valeurs autour de 3,50% d’ici la fin du premier semestre, avant une probable stabilisation si le contexte monétaire s’améliore. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est détérioré à mesure de la hausse des taux d’intérêts, sans compter que les prix des logements n’ont pas faibli en 2022 et rien n’indique que les prix immobiliers vont baisser en 2023 de manière significative. Avec une mensualité de 1 000€ sur 20 ans, vous pouviez emprunter 217 441€ en décembre 2021 contre 188 713€ en décembre 2022. Et si le taux d’emprunt grimpe à 3% d’ici avril 2023, le montant empruntable chutera alors autour de 170 000€. Accès au crédit facilité en janvier 2023 ? La progression très nette des taux d’intérêts a empêché bon nombre de projets immobiliers en 2022, mais les refus de financement sont également à mettre au compte de la problématique de l’usure. Incapables de suivre le mouvement constant des taux d’emprunt pour cause d’une réglementation figée, les taux d’usure sont devenus facteurs d’exclusion. Fin 2022, une vente sur dix échouait à cause d’un refus de prêt, la raison majeure étant le TAEG au-delà du taux d’usure, et ce, alors que le taux d’endettement n’excédait pas la norme (35% des revenus nets assurance emprunteur comprise). La hausse des taux d’usure en janvier 2023 est censée faciliter l’accès au crédit immobilier, mais l’ouverture va être de courte durée. La profitabilité étant faible sur les nouveaux prêts, les banques n’hésitent à remonter leurs barèmes de taux depuis la révision de l’usure. La marge de manœuvre va se réduire au fil des semaines avant les prochains taux d’usure le 1er avril 2023. Si vous envisagez un projet immobilier, lancez-vous sans tarder ! Le taux d’usure étant fixé à 3,57% pour les prêts de 20 ans et plus, l’écart est faible pour intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les frais incompressibles d’un crédit immobilier (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur) quand le taux d’intérêts excède 2,50%. La tâche est quasiment impossible pour les prêts sur 25 ans où le taux moyen est déjà à 3%. Déléguer l’assurance de prêt immobilier pour rester sous l’usure Si votre TAEG excède à la marge le taux d’usure, vous avez le pouvoir de rester sous le seuil légal et d’obtenir ainsi votre crédit immobilier. La solution : la délégation d’assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre prêt (loi Lagarde). Cette opportunité vous permet de réduire le coût de l’assurance, les offres alternatives proposées par les assureurs concurrents des banques étant entre deux et trois fois moins chères. Et quand on diminue le coût de l’assurance, on optimise le TAEG. Des exemples concrets valent mieux qu’un discours : Profil 1 d’emprunteurs : couple 25/35 ans sans antécédent de santé et non-fumeur Montant du prêt : 250 000€ sur 25 ans Taux d’intérêts : 2,75% Assurance emprunteur avec une quotité de 100% sur chaque tête TAEG Coût total assurance Taux assurance bancaire 0,36% x 2 4,09% 45 000€ Taux assurance externe 0,12%* x 2 3,32% 15 000€ Taux moyen assurance chez Magnolia.fr Profil 2 d’emprunteurs : couple 35/45 ans sans antécédent de santé et non-fumeur Montant du prêt : 400 000€ sur 20 ans Taux d’intérêts : 2,55% Assurance emprunteur avec une quotité de 100% sur chaque tête TAEG Coût total assurance Taux assurance bancaire 0,42% x 2 4,14% 67 200€ Taux assurance externe 0,13%* x 2 3,16% 20 800€ Taux moyen assurance chez Magnolia.fr Au-delà de l’économie potentiellement énorme à souscrire une assurance déléguée plutôt que celle de la banque, la démarche permet d’obtenir son crédit immobilier. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour visualiser toutes les meilleures offres proposées sur le marché correspondant à votre prêt et à votre profil. Faites plusieurs simulations d’assurance de prêt et n’hésitez pas à demander l’aide d’un courtier en assurance emprunteur pour définir la quotité adaptée à votre situation en cas d’emprunt à deux et présenter à la banque un contrat d’assurance respectant l’équivalence de niveau de garanties.
Certains parlent déjà de retournement du marché immobilier, d’autres d’atterrissage. Alors que le bilan pour l’année 2022 affiche une insolente dynamique avec plus d’un million de ventes dans l’ancien, quelles sont les perspectives pour 2023, dans un contexte où l’accès au crédit immobilier reste toujours compliqué malgré le désir des ménages de devenir propriétaires de leur logement ? 2022, une bonne année en immobilier Dans le secteur de l’immobilier ancien, 2022 devrait totaliser 1,133 million de transactions, soit à peine 5% de moins qu’en 2021, année record avec 1,198 de ventes signées. Il s’agit de chiffres prévisionnels, établis sur douze mois à fin septembre 2022 selon les dernières données de notaires. Depuis le quatrième trimestre 2021, le volume des transactions est orienté à la baisse, mais force est de constater que les Français ont encore une fois montré leur appétence pour la pierre, malgré des conditions d’emprunt devenues de plus en plus difficiles au fil des mois. Les notaires anticipent une lente décrue des volumes en lien avec le dysfonctionnement du système des taux d’usure qui entraîne trop souvent un différé de signature de l’acte de vente voire l’échec pur et simple de la transaction. Un phénomène que les courtiers, les banques et les notaires eux-mêmes ne cessent de dénoncer auprès des autorités financières. La dernière alerte des courtiers au gouvernement risque malheureusement de rester lettre morte. De nouveau, l’engouement des Français pour l’immobilier a tiré les prix vers le haut. Ils n’ont pas cessé de progresser en 2022 : +8,2% pour les maisons anciennes +4% pour les appartements anciens. La progression des prix des logements anciens est variable selon qu’on se place en province ou en Île-de-France : Maisons Appartements Variations 3 mois 1 an au T3 2022 Projections* 1 an au T4 2022 3 mois 1 an au T3 2022 Projections* 1 an au T4 2022 France métropolitaine +1,9% +8,2% +6,6% +0,9% +4% +4,5% Province +1,9% +8,6% +7,3% +1,5% +7,1% +6,9% Île-de-France +1,5% +5,7% +3,1% +0,2% +0,2% +1,5% *projections sur la base des avant-contrats Dans le détail, parmi les plus grandes villes de France, seule Paris enregistre une baisse des prix des appartements (-1% sur un an à fin septembre). Le Havre et Marseille excèdent les 7%. Côté maisons, aucune baisse de prix n’est constatée dans les métropoles, Nice affichant la plus forte progression avec +11,4%, suivie par Montpellier (+8,4%). En dix ans, entre 2012 et 2022, les évolutions de prix pour les maisons anciennes sont spectaculaires : Hausse supérieure à 30% : Marseille et Aix-en-Provence (+35%), Strasbourg (+40%), Lyon (+42%), Rennes (+47%), Nantes (+49%) et Bordeaux (+56%) Hausse comprise entre 20% et 30% : Grenoble et Paris (+20%), Dijon (+21%), Saint-Etienne (+22%), Toulouse (+23%), Nice et Toulon (+25%), Montpellier et Lille (+29%) Hausse inférieure à 20% : Le Havre (+13%), Orléans (+17%), Reims (+18%) Dans le segment des appartements, on excède les 40% de hausse en une décennie à Strasbourg, Nantes, Lyon, Bordeaux et Rennes. Seule Saint-Étienne s’affiche en baisse (-3%). Tendance à la baisse en 2023 Le bilan annuel du réseau d’agences immobilières Century 21 est dans la lignée des chiffres des notaires, avec une progression des prix dans l’ancien de 7,1% pour les maisons et de 4% pour les appartements sur un an. Le réseau indique un net ralentissement du marché depuis l’été dernier lié à la problématique conjuguée de la hausse des taux d’emprunt et de l’usure. Sur l’ensemble de l’année, il enregistre un recul de 4% du nombre de transactions. Les acheteurs peuvent-ils parier sur une baisse des prix en 2023 ? Century 21 tout comme la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) prévoient un fléchissement des prix compris entre 5% et 10% pour cette année. Comme en 2022, la demande, si elle reste dynamique, risque d’être entravée par l’augmentation constante des taux d’intérêt qui vient se heurter à la stagnation des taux d’usure. Et quand la demande est à la peine, l’offre est obligée de revoir ses prétentions. Un conseil : si vous avez un projet immobilier, lancez-vous sans tarder pour profiter de la courte fenêtre de tir offerte par la révision des taux d’usure au 1er janvier 2023. Au fil des semaines, l’accès au crédit va se resserrer davantage, sans que la baisse des prix escomptée soit au rendez-vous. Ajoutons que dans un contexte de sobriété énergétique la qualité des logements mis en vente aura un impact sur les prix. Les acheteurs ont la main pour négocier fermement sur le marché des passoires thermiques, dont l’interdiction progressive de location est en place depuis le 1er janvier 2023. Le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt. Face au durcissement de la réglementation sur les biens énergivores et à la crise de l’énergie, les banques prennent davantage en considération le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et réclament l’intégration du coût des travaux dans le prêt immobilier.
I