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Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier s’est montré une nouvelle fois particulièrement résistant en 2021, comme l’a souligné la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) lors de son bilan annuel début janvier. Les conditions pour emprunter et pour réaliser son projet immobilier seront-elles les mêmes en 2022 ? Quelques incertitudes règnent.
Alors que l’année 2021 a été marquée par des taux d’emprunt historiquement bas (en moyenne 1,2 % sur 20 ans au second semestre 2021 enregistré par le courtier en prêt immobilier La Centrale de financement), plusieurs indicateurs montrent que les taux tendent à la hausse, entre 0,20 et 0,30 %, pour le début de l’année 2022.
Par exemple, avec une augmentation du taux d’emprunt bancaire de 0,30 % pour un prêt de 250 000 € passant ainsi de 1,2 % à 1,5 %, la différence de mensualité s’élève à environ 35 €, soit 8 400 € de plus sur 20 ans.
« La bonne négociation d’un taux d’emprunt peut s’avérer primordiale et le différentiel de 35 € par mois n’est pas anodin, souligne La Centrale de Financement. Il est important de bien monter son dossier de prêt pour pouvoir négocier les meilleurs taux auprès des banques. Une différence de taux, aussi minime soit-elle, peut peser sur le reste à vivre des emprunteurs à la fin de chaque mois. »
Pour autant, les emprunteurs continuent à bénéficier de bonnes conditions d’emprunt, les taux immobiliers demeurant largement inférieurs à l’inflation. « Les futurs acquéreurs ont peu de raisons de s’inquiéter dans l’immédiat », indique Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier en prêt immobilier Empruntis. Certaines banques ne modifient pas pour l’instant leurs taux et quelques-unes, plutôt rares, les baissent même encore.
Selon la FNAIM, les prix ont fortement augmenté (+ 7,2 %) en 2021 en France, soutenus par le niveau très bas des taux d’intérêt et une épargne globalement plus importante qu’avant la crise sanitaire. Les prix ont connu une hausse de 6,7 % en moyenne dans les 10 plus grandes villes (hors Paris), de 8,4 % dans les villes moyennes et de 12,2 % dans les stations balnéaires.
Ils devraient encore augmenter cette année. D’après les Notaires de France, les projections issues des compromis et promesses de vente prévoient pour fin février 2022 une augmentation de 5 % sur un an pour les appartements anciens et de 10,1 % pour les maisons anciennes. Cela concernerait les villes et agglomérations de taille moyenne.
Avec des prix en hausse et des taux de crédit qui augmentent, réaliser un projet immobilier pourrait être compliqué pour de nombreux ménages.
Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau diagnostic de performances énergétique (DPE) a été instauré et de nouvelles mesures ont été mises en place à la faveur de la loi Climat et résilience.
Ainsi, un propriétaire bailleur qui a un logement avec un mauvais DPE (classé F ou G) ne pourra plus, d’ici peu, louer son bien. En effet, à partir du 1^er janvier 2023, il sera interdit de louer des logements indécents énergétiquement (dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWh/m²/an), puis à partir du 1er janvier 2025 de louer des logements classés G.
À partir du 1^er janvier 2028, ce sera au tour des logements F et à partir du 1er janvier 2034 des biens classés E.
Avec un taux d’endettement limité à 35% depuis le 1^er janvier 2022, les bailleurs ne seront pas toujours en capacité d’emprunter afin de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le logement.
« Ne pouvant ni le rénover et ni le louer, la seule solution sera de revendre le bien, et ce, probablement à perte en raison des contraintes énoncées, affirme La Centrale de financement. Un investisseur doit, avant l’achat du bien qu’il souhaite acquérir, prendre en compte son diagnostic énergétique. Cela lui permet d’envisager l’éventuel coût de sa rénovation énergétique et de pouvoir louer son bien en toute sérénité. »

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