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L’envolée des prix de l’immobilier, parfois spectaculaire ces dernières années, a-t-elle atteint ses limites ? Il serait sans doute prématuré de l’affirmer mais les perspectives pour l’année à venir laissent envisager un ralentissement, au moins pour certains secteurs, sur un marché où les dynamiques locales sont loin d’être uniformes.
Début septembre, le site MeilleursAgents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, a publié une étude concernant l’année à venir, dans un contexte où « les fondamentaux économiques qui portaient le marché […] sont en train de changer », rappelle-t-il. Entre la hausse des taux d’intérêt (de 1 % en début d’année à 1,9 % en septembre), la pénurie de biens, l’inflation (+5,9% sur un an en France en août) et son corollaire, la baisse du pouvoir d’achat, les acteurs du secteur anticipent certaines adaptations.
Que les investisseurs se rassurent : le marché immobilier va « rester dynamique » en France, souligne MeilleursAgents, ce même si les taux d’intérêt finissaient par atteindre 4 %. « Le taux d’effort moyen (part du revenu d’un ménage qui est consacrée au remboursement du crédit, NDLR) en France ne devrait pas trop souffrir d’une hausse plus marquée des taux d’intérêt », sauf dans « les territoires pour lesquels il est le plus élevé », donc les villes les plus chères, comme « Paris, Cannes, Antibes, Nice et La Rochelle », précise le site.
En dépit de ce risque, quelque 1,1 million de ventes devraient être enregistrées cette année, proches du record de 2021 (1,2 million). Entre septembre 2021 et septembre 2022, les prix ont même augmenté de 5,7 %. Mais ce chiffre cache des disparités. La crise du Covid a redistribué les cartes, les Français se redécouvrant un appétit pour les grands espaces.
Résultat : les achats de maisons restent plus prisés que ceux d’appartements (+6,5% contre +4,7 %), et plus on s’éloigne des centres urbains, plus le marché est tonique. Un repli est ainsi constaté à Paris (-1,2 %), ainsi qu’un ralentissement dans les dix plus grandes villes du pays (+4,9% contre 6,3 % l’année précédente), alors que la progression reste forte dans les villes moyennes (+5,4%) et les zones rurales (+8%).
L’offre de biens, elle, est marquée par une « pénurie » dans les zones rurales, « avec des stocks divisés par deux depuis 2019 », dit MeilleursAgents, qui s’appuie sur les données du site SeLoger. C’est aussi le cas dans certaines grandes villes, provoquant une montée des prix (Marseille, Montpellier…) alors qu’à l’inverse, une « suroffre » est observée dans plusieurs des communes stars des années précédentes (Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Mérignac…), tirant les prix vers le bas. Dans la capitale girondine, ceux-ci devraient refluer de 1 % dans les douze prochains mois.
D’une façon générale, MeilleursAgents s’attend, jusqu’en septembre 2022, à « un ralentissement en termes de prix et de volumes de transactions par rapport aux années précédentes », tout en soulignant que les villes moyennes (+3%) et les zones rurales (+5%) resteront attractives.
