Profitez d’un taux immo à 2,85 % sur 15 ans (1)
Regroupez vos crédits, jusqu’à -60% sur vos mensualités (4)
Jusqu’à -65% sur votre assurance de prêt (2)
Profitez d’un taux à la consommation à 0,90 sur 12 mois (3)
Crédit immobilier : quel est votre projet ?
Acheter un bien
Renégocier mon crédit
Construire
⏱L’essentiel en quelques mots
La mise en location d’un bien immobilier permet à un investisseur de générer des revenus complémentaires avec le paiement mensuel des loyers du locataire au propriétaire. Les bénéfices tirés de cette activité, autrement dit, les loyers perçus, sont appelés revenus fonciers.
Écrit par Abdelkader Diarra
01 janvier 2026 – 10 min. de lecture
Téléchargez votre guide en PDF !
Pour ce faire, il vous suffit d’entrer votre adresse mail
Sommaire
Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la mise en location de biens immobiliers (maison, appartement, studio, local professionnel, local commercial) appartenant à un propriétaire. Ils constituent donc la somme des recettes (loyers) réellement perçues sur une année. Les revenus fonciers couvrent un large spectre qui va même au-delà des biens immobiliers et intègrent également les parts et placements dans des sociétés foncières (SCI, SCPI) et autres véhicules financiers (OPCI, SIIC, FPI).
Tout comme les revenus du travail, ils doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle à partir de laquelle l’administration fiscale se basera pour collecter l’impôt. Ces revenus fonciers peuvent donner lieu à une optimisation fiscale de l’investisseur permettant de réduire sa base d’imposition par l’intermédiaire notamment de la déduction de certaines charges locatives courantes. Étant acquis dans le cadre de l’exercice d’une activité civile, les revenus fonciers concernent uniquement les locations vides.
Ils peuvent être imposés selon le régime micro-foncier ou le régime réel en fonction de leur montant ou du choix de l’investisseur. Les revenus fonciers sont à distinguer des revenus des locations meublées, qui, issus d’une activité exercée à titre professionnel, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes d’imposition différents sont applicables pour les revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier s’applique aux investisseurs générant moins de 15 000 € de revenus fonciers par an. Il s’agit du régime fiscal le plus simple pour lequel l’investisseur se voit automatiquement appliquer un abattement forfaitaire fixe de 30 % correspondant à la déduction de ses charges locatives après avoir renseigné le montant de ses recettes sur le formulaire de déclaration n° 2042. L’administration fiscale applique alors automatiquement cet abattement qui détermine la base d’imposition de l’investisseur avant les différents prélèvements.
Le régime micro-foncier n’est cependant pas obligatoire même pour un investisseur déclarant moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Celui-ci peut en effet opter pour le régime réel s’il le considère comme plus avantageux pour lui et notamment dans le cas de figure où le montant de ses charges déductibles se révèle important (par exemple dans le cas où il entreprend des travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien).
Le régime réel s’applique automatiquement à l’investisseur dès lors que sa déclaration de revenus fonciers dépasse les 15 000 € par an. Celui-ci lui permet de déduire diverses charges effectivement engagées de ses revenus fonciers pour réduire sa base imposable sur le même principe que les frais réels pour les revenus du travail. Les recettes et charges déductibles doivent être déclarées sur le formulaire n° 2044 ou 2044S. La balance entre les recettes et les charges constituera alors la base d’imposition et devra être reportée sur la déclaration n°2042.
Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux recettes, l’investisseur se trouve alors dans une situation de déficit foncier. Il n’a alors de fait aucun impôt à payer sur la période concernée. C’est le cas notamment lorsqu’il engage des travaux de rénovation ou d’amélioration du logement assez conséquents dont le montant permet généralement d’être en situation de déficit foncier sur l’année voire parfois sur les exercices suivants. Le déficit foncier est en effet reportable d’une année sur l’autre dans la limite de 10 600 € par exercice.
Exemple : un investisseur déclare 17 000 € de revenus fonciers sur une année. Il est donc automatiquement assigné au régime réel de l’impôt. Pour réduire sa base d’imposition, l’investisseur procède à des travaux de rénovation et reporte l’ensemble de ses charges déductibles dans sa déclaration comme suit :
Charges / Dépenses
Montant
Impôts locaux
1 400 €
Charges de gestion locative
400 €
Charges de copropriété
600 €
Intérêts d’emprunt
1 400 €
Assurance emprunteur
800 €
Assurance habitation propriétaire non-occupant
150 €
Travaux de rénovation
12 450 €
Total des charges déductibles
17 200 €
Dans cet exemple, le montant total des charges déductibles s’élève à 17 200 €. L’investisseur se trouve en situation de déficit foncier et n’aura donc aucun impôt à verser sur l’exercice concerné. Il pourra même reporter les 200 € restants sur l’exercice suivant.
Comme mentionné précédemment, le régime réel peut également être choisi par un investisseur déclarant moins de 15 000 € de revenus fonciers. Il s’applique également de fait aux types d’investissement locatifs excluant le régime micro-foncier tels que les dispositifs Pinel ou Malraux.
Dans le cadre du régime réel, de nombreux frais engagés permettent de déduire les charges de vos revenus fonciers afin de diminuer votre assiette imposable. Ces charges correspondent en grande partie aux obligations légales d’un propriétaire pour l’entretien et le maintien du logement dans des conditions d’habitation décentes. Elles sont régies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts. Elles concernent notamment :
Outre les charges se rapportant à l’entretien du logement, d’autres frais engagés sont également déductibles. C’est le cas en particulier :
Le calcul de l’impôt sur les revenus, s’il est assez standardisé dépendra néanmoins du régime fiscal choisi par l’investisseur.
Le taux d’imposition des revenus fonciers est constitué de 2 taux différents qui se cumulent au moment du calcul de l’impôt :
Ce taux d’imposition global est le même quel que soit le régime fiscal choisi. C’est la base d’imposition qui sera alors différente en fonction des éventuelles charges déduites ou non et qui modifiera de facto le montant des impôts à régler par l’investisseur après application de ces deux prélèvements.
Dans le cadre de la location nue (dite aussi non-meublée), la base d’imposition dépendra du régime fiscal choisi par l’investisseur : micro-foncier ou réel.
Le régime micro-foncier est assez simple et fonctionne avec l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % appliqué sur les revenus fonciers effectivement encaissés. Ce taux sera automatiquement appliqué par l’administration fiscale après la déclaration de revenus de l’investisseur sur le formulaire 2042. Le micro-foncier ne lui permettra pas alors de déduire toutes les charges engagées pour l’entretien et la gestion du logement.
A l’inverse, le régime réel permet de déduire de nombreuses charges de gestion et d’entretien du logement mis en location. L’investisseur devra mentionner l’ensemble de ses charges déductibles sur le formulaire de déclaration 2044 et reporter le montant correspondant à la différence entre les revenus et les charges sur le formulaire 2042. L’administration se servira alors de ce chiffre pour calculer sa base d’imposition. L’investisseur n’est pas tenu de fournir aux impôts les factures et devis des travaux engagés mais devra néanmoins les conserver et pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.
La marche à suivre pour déclarer ses revenus fonciers dépendra du choix du régime fiscal effectué par l’investisseur :
Découvrez également plus d’information sur le formulaire 2044 eb
Voici les principales informations à retenir sur l’imposition des revenus fonciers selon le régime fiscal choisi.
Imposition
Régime micro-foncier
Régime réel
Frais et charges déductibles
Base d’imposition foncière
Les obligations déclaratives
Profitez de notre expertise au meilleur taux !
à partir de 2,85% sur 15 ans(1)
Tout savoir sur l’abattement et la déclaration du régime micro-foncier en 2026
Comment choisir entre le régime micro foncier et le régime réel ?
Régime réel pour une location vide ou meublée : est-ce intéressant pour vous ?
Revenus foncier 2026 : comment bien déclarer les déclarer ?
Les étapes à suivre pour bien remplir la déclaration 2044 pour vos revenus fonciers en 2026
Dois-je remplir la déclaration du formulaire 2044 spécial ou 2044 ?
Comment bien remplir le formulaire 2044 EB en 2026 ?
Déficit foncier : liste de travaux déductibles en 2026
Créer du déficit foncier : réduire ses impôts par l’investissement immobilier
Comment bien calculer son déficit foncier pour optimiser ses impôts ?
Déficit foncier immobilier : explication pour réduire vos impôts
Trouvez une agence proche de chez vous
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Inscrivez-vous à notre newsletter et nos communications
En vous abonnant, vous acceptez nos conditions d’utilisation et notre politique de données personnelles. Vous pourrez vous désabonner à tout moment depuis le lien présent dans chaque newsletter que vous recevrez.
Certifié ISO 9001
Besoin d’un prêt immobilier au meilleur taux ?
Nos courtiers sont disponibles pour répondre à vos questions
Choisissez votre créneau
Un courtier expert vous rappelle
Ces données seront utilisées uniquement pour répondre à vos questions.