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La vente d’un bien immobilier de votre patrimoine privé pour un prix supérieur à son acquisition génère une plus-value imposable. Plusieurs transactions sont exonérées d’imposition.
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis ou reçu, vous réalisez une plus-value imposable (CGI, art. 150 U et s. ). Les cessions de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.) ou de parts de certaines sociétés immobilières sont également concernées. La loi prévoit toutefois certaines exonérations.
Le profit dégagé, s’il est imposable, est soumis au régime des plus-values des particuliers lorsque la cession est occasionnelle et si elle s’inscrit dans la gestion de votre patrimoine privé. Il relève des plus-values professionnelles lorsque le bien ou les droits cédés font partie de votre patrimoine professionnel et s’ils sont inscrits à l’actif de votre entreprise.
La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigés. Elle est imposée forfaitairement au taux de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Sont imposables les cessions immobilières à titre onéreux, quel qu’en soit le motif : vente, échange, expropriation, partage (sauf exceptions). Les transmissions à titre gratuit (donation, succession) ne dégagent pas de plus-value imposable.
Les cessions qui génèrent une plus-value sont celles portant sur des immeubles, bâtis ou non, et sur des droits immobiliers : nue-propriété, usufruit, servitude, droit de surélévation, mitoyenneté, etc. Peu importe que vous les ayez achetés, reçus par donation ou par succession ou que vous les ayez fait construire. Ces biens et ces droits peuvent être situés en France ou à l’étranger, sous réserve de l’application des conventions internationales.
Déclaration
Des exonérations sont prévues, liées à la nature du bien vendu ou à la qualité du vendeur (BOI-RFPI-PVI-10-40 ). Les plus courantes sont celles visées ci-après. Une exonération s’applique aussi en cas d’expropriation d’utilité publique, de vente d’un immeuble exposé à un risque naturel majeur, ou dans le cadre de remembrements urbains et d’aménagements fonciers.
Surélévation
Vente de la résidence principale
La cession de votre résidence principale est exonérée d’impôt, quels que soient le montant de la plus-value et la durée pendant laquelle vous l’avez habitée si c’était votre résidence principale au moment de la vente. Il s’agit du logement que vous occupez de manière habituelle et effective la majeure partie de l’année. Si vous résidez 6 mois par an dans un lieu et 6 mois dans un autre, c’est le logement pour lequel vous avez bénéficié des abattements pour la taxe d’habitation qui est exonéré (CAA Paris 3.11.21, n° 20PA01929).
En cas de vente d’un logement dont la propriété est démembrée, seule la part de la plus-value correspondant aux droits de celui qui l’occupait en tant que résidence principale (usufruitier ou nu-propriétaire) est exonérée.
Vous avez déménagé avant la vente. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la cession. Toutefois, si vous avez déjà quitté les lieux le jour de la vente, l’exonération peut s’appliquer s’il était votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et si la cession intervient dans un délai normal (en principe, un an au maximum) à partir du déménagement. L’exonération est aussi accordée si, après une séparation ou un divorce, vous vendez l’ancienne résidence principale du couple. Peu importe que vous ne l’occupiez plus lors de la cession. Mais elle devait être la résidence principale de l’un des conjoints, partenaires de pacs ou concubins jusqu’à sa mise en vente. La vente doit être motivée par la rupture et intervenir dans le délai d’un an après la mise en vente ; aucun délai n’est imposé entre la séparation et la mise en vente de la résidence principale (RM JOAN 8.4.08, n° 14197 ). L’exonération s’applique malgré une inoccupation prolongée si celle-ci est due à un grave sinistre, un incendie, par exemple (BOI-RES-RFPI-000078 ).
Le notaire doit indiquer dans l’acte de vente les coordonnées des parties conformément aux éléments dont il dispose. S’il a été informé du fait que son client a déménagé avant la vente, il ne doit pas inscrire dans l’acte que le bien constituait sa résidence principale à cette date (cass. civ. 1re du 22.9.21, n° 19-23.506).
La vente d’un logement en cours de construction. L’exonération s’applique si la vente est consécutive à une séparation (divorce, rupture de pacs ou de concubinage), une mutation professionnelle ou une invalidité, ou au décès du conjoint. Il faut aussi démontrer que le bien devait devenir votre résidence principale après son achèvement et que vous n’étiez pas propriétaire du logement que vous occupiez durant la construction.
Divorce
L’exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires. Pour être exonérées d’impôt sur la plus-value, elles doivent en principe être cédées en même temps que la résidence principale. Sont visés : les garages situés à moins d’un kilomètre, les aires de stationnement, les passages et les cours, ainsi que les chambres de bonne dans le même immeuble. Si le terrain entourant le logement est vendu comme terrain à bâtir et que l’habitation fait l’objet d’une vente à part, les dépendances s’entendent des voies d’accès à l’habitation et de ses annexes : garages, remises, etc. La plus-value liée à la vente du terrain est, elle, imposable. Enfin, si les dépendances sont cédées dans le délai d’un an à un acquéreur différent de celui de la résidence principale, elles bénéficient de l’exonération d’impôt.
Les ventes réalisées par l’intermédiaire d’une société
Vente d’un bien de faible montant
Si la valeur du bien vendu n’excède pas 15 000 €, la plus-value est exonérée. Pour un bien en indivision, le plafond s’applique sur la quote-part de chaque indivisaire. En cas de vente par lot, ce seuil est apprécié pour la vente globale et non bien par bien.
Première cession d’un bien autre que la résidence principale
Une exonération s’applique aux plus-values réalisées depuis le 1er février 2012 si vous vendez un logement (résidence secondaire, bien locatif, etc.) pour financer l’achat ou la construction de votre résidence principale. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente, directement, via une société immobilière ou comme usufruitier (CE 15.7.21, n° 453490).
L’exonération doit être demandée par le vendeur, qui doit la faire mentionner dans l’acte notarié (CAA Douai 23.4.19, n° 17DA01449), car elle ne s’applique pas automatiquement à la première cession réalisée dans ses conditions d’application. Si vous avez plusieurs biens à vendre, vous pouvez choisir la cession pouvant dégager la plus-value imposable la plus élevée. Vous pouvez aussi en demander l’application plus tard (jusqu’au 31 décembre de la 2e année suivant la vente) si elle n’est pas inscrite dans l’acte notarié (CAA Marseille 3.2.23, n° 20MA01299).
Expatrié
La vente doit financer l’achat de la résidence principale. L’exonération est définitivement accordée si le prix de vente du logement est réinvesti dans les 2 ans, en totalité ou en partie, dans l’achat ou la construction de votre résidence principale (délai majoré d’un ou 2 ans si vous effectuez des travaux importants dans un logement ancien ou en cas de transformation d’un local en logement). Si vous ne réinvestissez qu’une partie du prix de vente, seule une partie de la plus-value est exonérée.
L’éventuelle plus-value résiduelle doit être déclarée. Ne déclarez pas la plus-value si vous réinvestissez la totalité du prix de cession dans l’achat de votre résidence principale. Si le remploi est partiel, la fraction non réinvestie de plus-value est à déclarer. Au terme du délai de remploi, si vous avez utilisé une somme inférieure à celle indiquée dans l’acte de vente pour acheter votre résidence principale, vous devrez déposer une déclaration rectificative n° 2048-IMM et payer un supplément. Si vous avez réinvesti une fraction supérieure du prix, vous demanderez au fisc de vous restituer l’impôt payé en trop.
Certains partages familiaux sont exonérés
Exonérations accordées aux retraités et personnes invalides
Les personnes âgées ou les personnes handicapées qui disposent de faibles ressources ou quittent leur logement pour vivre en maison de retraite ou en logement-foyer peuvent être exonérées d’impôt sur la plus-value. Pour cela, le vendeur ne doit pas avoir été redevable de l’impôt sur la fortune immobilière l’avant-dernière année qui précède celle de la vente.
Les retraités ou personnes invalides disposant de faibles ressources. Si vous (ou votre conjoint) êtes retraité, bénéficiaire d’une pension de réversion ou titulaire de la carte mobilité inclusion mention « invalidité » (ou de l’ancienne carte d’invalidité), votre plus-value est exonérée, sous condition de ressources. Pour une vente en 2025, votre revenu fiscal de référence de 2023 ne doit pas dépasser 12 455 € pour une part de quotient familial ou 15 781 € pour 1,5 part. La situation de famille s’apprécie à la date de la cession.
Logement social
Le départ en établissement spécialisé suivi de la vente de la résidence principale. Les personnes âgées ou les personnes handicapées qui vendent leur logement pour entrer dans un établissement spécialisé (un Ehpa, un Ehpad, un foyer de vie, etc.) peuvent être exonérées d’impôt sur la plus-value à condition que la vente ait lieu moins de 2 ans après leur départ de leur résidence principale.
Pour bénéficier de l’exonération pour une vente en 2025, votre revenu fiscal de référence de 2023 ne doit pas dépasser 29 288 € pour une part de quotient familial ou 36 131 € pour 1,5 part. Le logement vendu ne doit avoir été ni loué ni occupé depuis le départ de la personne, même gratuitement, y compris pour une courte période. L’exonération n’est pas remise en cause s’il était occupé par un membre du foyer fiscal de la personne âgée ou de la personne handicapée (son conjoint ou une personne à charge) ou son concubin qui vivait déjà dans le logement à son départ.
Impôts 2025 – Vente immobilière : plusieurs transactions sont exonérées d’imposition sur les plus-values
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