Entre l’entrée en vigueur de la loi Le Meur dite « anti-Airbnb » et la suppression d’une niche fiscale sur les plus-values immobilières, 2025 s’annonce marquante pour les investisseurs.
Les investisseurs immobiliers attendaient cette loi avec impatience. Dans les tuyaux depuis un an et demi, la loi Le Meur visant à encadrer la location de courte durée a définitivement été adoptée en novembre dernier. Un soulagement pour certaines communes qui constataient une explosion de locations touristiques type Airbnb, Abritel ou Booking sur leur territoire, fragilisant l’accès au logement pour les habitants. En effet, leur nombre a été multiplié par quatre en neuf ans, pour atteindre 1,2 million de locations de courte durée en 2025. A l’inverse, des investisseurs s’interrogent sur les conséquences de cette nouvelle loi sur leur projet.
Considérant que le logement était devenu un outil d’optimisation fiscale, les parlementaires se sont accordés pour modifier le régime fiscal « micro‑BIC » de la location meublée non professionnelle (LMNP) en abaissant l’abattement fiscal des meublés touristiques. S’il s’agit d’un bien classé, l’abattement passe de 70 % à 50 % dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels, contre 188 700 euros auparavant.
Pour les non classés, qui constituent la majorité des locations de courte durée, ce taux passe de 50 % à 30 % avec un plafond fixé à 15 000 euros. « Ces changements, qui s’appliqueront sur les revenus perçus en 2025, vont en réalité mettre fin à une anomalie. Désormais, la fiscalité des meublés touristiques s’aligne sur celle des locations longue durée », commente Alexis Alban, président de Lodgis, spécialisé dans la location meublée.
Cette loi dite « anti-Airbnb » ajoute en outre de nouvelles contraintes pour la location touristique, telle que la possibilité pour les maires de réduire à 90 jours, contre 120 aujourd’hui, la durée maximum de location par an pour les résidences principales. Les collectivités peuvent aussi instaurer des quotas d’autorisations. « Le risque de voir son projet s’écrouler est plus important qu’auparavant. On ne peut pas assurer aux investisseurs que les règles ne vont pas changer en cours de route », alerte Aurélien Toulouse, cofondateur de Victor Investissements. Les professionnels s’attendent ainsi à un basculement des investissements en location courte durée vers de la longue durée. Et c’est tout l’objet de cette loi.
Malgré cet encadrement plus strict, certains bailleurs vont tout de même continuer à miser sur le meublé touristique via le régime micro-BIC actuellement plébiscité par les investisseurs pour sa simplicité. Les plus téméraires pourraient de leur côté basculer leur statut LMNP en régime réel pour contourner le rabais de l’abattement fiscal des logements type Airbnb. « Contrairement au régime micro-BIC, celui au réel permet d’amortir le bien et de déduire toutes les charges comme les intérêts d’emprunt, les frais d’agence, de ménage ou encore le coût de travaux. Or en location courte durée, les charges sont généralement plus élevées. Choisir ce régime peut donc être très avantageux, mais cela implique de tenir une comptabilité détaillée », analyse Souheil Yansi, cofondateur des Secrets de l’immo. Il y a toutefois un hic. En parallèle de la loi « anti-Airbnb », l’exécutif s’est attaqué à une autre niche fiscale qui relève du régime réel.
Promulgué ce vendredi 14 février, la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements soient réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Auparavant, le vendeur n’était pas taxé sur les sommes amorties. « Ce sont les bailleurs qui ont payé au comptant qui sont les grands perdants. N’ayant pas d’intérêt d’emprunt à déduire, ils ont dû amortir des sommes importantes pour neutraliser leurs loyers, explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué chez Maslow. Concrètement, un investisseur qui a acheté un logement à crédit à 155 000 euros en 2010 et qui le revend 170 000 euros en 2025 ne paiera que 383 euros d’impôt supplémentaire avec cette nouvelle mesure. Mais s’il avait acheté cash, il aurait réglé 13 445 euros d’impôts en plus ». Malgré ces nouvelles réglementations, le statut LMNP (via le régime micro-BIC ou réel) reste encore attrayant pour investir dans la pierre. Reste à peser le pour et le contre selon le projet désiré.
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