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Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 2 janvier 2026 .
Temps de lecture : 14 min
Dans le paysage des dispositifs de défiscalisation français, l’investissement Malraux se distingue par son orientation vers la rénovation du patrimoine ancien. Il continue de séduire les investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux intéressants, tout en contribuant à la sauvegarde du patrimoine historique et à la dynamisation de certaines zones urbaines.
Grâce à ce guide complet, Meilleurtaux explore pour vous les aspects fondamentaux de ce dispositif, sa fiscalité associée, les conditions d’éligibilité, le processus d’investissement, et bien plus encore.
Le dispositif Malraux est une mesure fiscale mise en place en 1962 pour encourager la réhabilitation des immeubles anciens dans des secteurs sauvegardés, tels que les quartiers historiques ou les zones de revitalisation urbaine. Son objectif principal est de préserver le patrimoine architectural tout en favorisant la réhabilitation de bâtiments anciens qui sont souvent dégradés et sous-exploités. En échange de cette réhabilitation, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt significative, calculée en fonction des dépenses engagées pour les travaux.
L’intérêt de ce dispositif est double : d’une part, il permet de préserver le patrimoine culturel, et d’autre part, il offre aux investisseurs une opportunité de réduire leur impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité.
Le dispositif Malraux a été instauré en 1962 dans le but de protéger le patrimoine historique et architectural de la France, tout en incitant les investisseurs à entreprendre des travaux de restauration. À l’origine, ce mécanisme était très ciblé sur les bâtiments classés monuments historiques, mais il a évolué au fil des années pour inclure une plus grande variété de biens dans des zones géographiques spécifiques.
À compter du 1er janvier 2025, les biens situés dans des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers présentant une concentration élevée d’habitat dégradé (et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain) ne seront plus éligibles au dispositif Malraux.
Ce changement découle de la fin de l’extension des zones éligibles, qui visait à inclure ces quartiers dans le cadre de la politique de renouvellement urbain. Seuls les immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables (comme les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, etc.) continuent aujourd’hui à bénéficier du dispositif.
À noter que la loi Pinel et Pinel Plus n’ont pas été reconduites au 1er janvier 2025 et n’est donc plus à envisager pour les nouveaux acquéreurs. La censure du gouvernement Barnier a également entraîné l’arrêt du dispositif Loc’Avantages à cette même date. Toutefois, cette mesure ne semble pas définitive puisque le gouvernement souhaite le relancer prochainement.
Par rapport à d’autres dispositifs, l’investissement locatif via la loi Malraux peut offrir un retour sur investissement plus élevé grâce à la rénovation de biens patrimoniaux d’exception, qui auront peu de chance de perdre de la valeur, de par leur unicité. Toutefois, les risques associés à la restauration et la nécessité de respecter des normes strictes peuvent rendre ce dispositif plus complexe.
Le dispositif loi Malraux s’adresse principalement aux résidents fiscaux français, qu’ils soient personnes physiques ou morales. Il est ainsi possible d’investir via une société civile immobilière (SCI) ou une société civile de placement immobilier (SCPI), ce qui permet d’optimiser la gestion fiscale du bien, notamment en termes de transmission de patrimoine.
Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent être des immeubles anciens à usage d’habitation situés dans des secteurs géographiques précis. Ainsi, les locaux doivent être localisés sur un site patrimonial remarquable :
Jusqu’au 31 décembre 2024, étaient aussi concernés les biens situés dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et ceux ayant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain.
On trouve des sites patrimoniaux remarquables sur tout le territoire français. Il n’existe pas de zonage A/B/C comme avec le dispositif Pinel. Ces zones remarquables se trouvent généralement dans des villes historiques ou patrimoniales, en particulier celles dont le patrimoine architectural nécessite une réhabilitation urgente.
Certaines grandes villes, comme Paris, Lyon, ou Bordeaux, ainsi que des villes de taille moyenne avec un patrimoine significatif, font partie des zones ciblées. Vous pouvez utiliser la carte de l’Atlas des patrimoines pour connaître les périmètres de protection d’un bâtiment historique.
Seuls les travaux ayant pour but de préserver ou de restaurer un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques peuvent être pris en compte. Les travaux doivent permettre de restaurer l’ensemble du bâtiment.
Dans le cas d’un immeuble en copropriété, un propriétaire seul ne peut pas bénéficier de la défiscalisation si l’ensemble des propriétaires ne s’engagent pas dans la restauration. Les travaux sont réalisés sous l’égide d’un Architecte des Bâtiments de France.
Les travaux admissibles incluent :
Les travaux d’amélioration, de décoration ou d’embellissement ne sont pas éligibles, à moins qu’ils ne soient nécessaires à la conservation du bien.
L’investissement Malraux se décompose en plusieurs étapes clés :
Le choix du bien à rénover est une étape cruciale. L’emplacement du bien, l’état de la propriété et le type de travaux nécessaires sont des critères déterminants pour la rentabilité de l’investissement à long terme. Il est important de faire appel à des experts en patrimoine et en construction pour évaluer les coûts des travaux et la viabilité du projet.
Les programmes immobiliers proposés par des promoteurs spécialisés dans la rénovation du patrimoine offrent souvent des garanties de qualité et d’accompagnement tout au long du processus.
Le financement de l’investissement Malraux peut être réalisé par différentes sources :
Les travaux doivent être réalisés dans le respect des prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. Le suivi de chantier est donc un élément clé pour garantir la conformité des travaux aux exigences en matière d’urbanisme, et donc pour bénéficier de la réduction d’impôt. Un retard dans la réalisation des travaux (3 ans) pourrait entraîner des sanctions fiscales et l’annulation des avantages fiscaux.
L’investissement Malraux est régi par l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Ce dernier précise quelles dépenses et immeubles sont éligibles, les caractéristiques de la réduction (taux, plafond, modalités d’application…), les conditions s’agissant de l’engagement de location nue, etc.
Le contribuable doit respecter les conditions pendant toute la durée de son engagement, sous peine de perdre l’avantage fiscal.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, les investisseurs doivent joindre à leur déclaration de revenus une note détaillant l’identité du contribuable, l’adresse du bien, sa localisation dans un site patrimonial remarquable, le permis de construire ou la déclaration préalable, ainsi que le montant des dépenses effectuées.
Ils doivent aussi s’engager à louer le bien pour 9 ans après les travaux, fournir les factures des travaux et, si applicable, un bail de location.
Si l’immeuble appartient à une société, celle-ci doit remplir des obligations similaires et fournir une attestation annuelle à ses associés, qui doivent également joindre cette attestation à leur déclaration de revenus.
La déclaration se fait via le formulaire 2044-EB ou 2044-M, et doit être accompagnée des documents détaillant les coûts des travaux. Veillez à bien documenter l’ensemble de l’opération et de respecter les engagements de location pour maintenir les avantages fiscaux.
Le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an. Pour autant, il n’est pas cumulable, pour un même logement, avec le dispositif Scellier, Duflot, Pinel, Pinel Plus, Denormandie ou Girardin. Par ailleurs, s’agissant du déficit foncier, il n’est pas non plus possible d’obtenir déduction des dépenses pour la détermination des revenus fonciers si le contribuable a choisi de bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, même pour la part dépassant le plafond de 400 000 euros.
Le contribuable bénéficiant de l’avantage Malraux n’est pas libre de vendre son bien à tout moment, car il s’engage à respecter une période de location de 9 ans, sous peine de perdre ses avantages fiscaux. Ensuite, à la revente, la plus-value immobilière est imposée, selon les règles de droit commun, c’est-à-dire avec un abattement éventuel selon la durée de détention.
Jusqu’au 19 janvier 2025, l’administration permettait un double avantage fiscal pour les biens Malraux acquis en VIR : la réduction d’impôt sur les travaux et une réduction de la plus-value taxable en cas de revente.
Cependant, la réponse ministérielle Frassa revient sur cette position et précise que le montant des travaux ne peut plus être inclus dans le prix d’acquisition pour calculer la plus-value, ce qui supprime ce double avantage.
L’un des atouts majeurs du dispositif Malraux réside dans le taux de réduction. En fonction du type de zone et des travaux réalisés, les taux de réduction peuvent varier entre 22% et 30% des dépenses de restauration.
Un des points importants à noter dans le cadre de l’investissement en loi Malraux est le plafonnement de la réduction d’impôt. Bien que celle-ci puisse atteindre 30%, elle est limitée à 400 000 euros de dépenses de travaux sur 4 ans, ce qui donne un avantage maximal de 120 000 euros.
Si, pour une année, la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les années suivantes, mais cela doit se faire dans la limite de 3 ans. Seuls les travaux de réhabilitation et de restauration, et non d’entretien ou d’amélioration, sont éligibles.
Le calcul de la réduction d’impôt est relativement simple, mais il doit prendre en compte plusieurs paramètres :
Comme pour tout investissement locatif, le choix du bien dicte ensuite la rentabilité ou l’échec de l’opération. Dès lors, ne vous précipitez pas et faites correctement estimer les coûts des travaux, qui peuvent très vite grimper dans une rénovation d’ampleur sur un bien patrimonial.
Une mauvaise analyse pourrait ensuite vous rajouter des frais de plusieurs dizaines de milliers d’euros, selon le type de logement. De même, choisissez un quartier dynamique, convoité par les locataires, pour être sûr de ne pas vous retrouver en vacance locative.
Le financement via un crédit immobilier est souvent utilisé, car les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers (dans la limite de 10 700 euros par an). Si vous ne souhaitez pas posséder et gérer le bien vous-même, que la charge est trop lourde, tant en termes de temps que financier, vous pouvez opter pour l’investissement via une SCI ou SCPI.
Quel que soit votre projet, faites-vous aider d’un courtier qui vous aidera à réaliser le meilleur montage financier pour votre investissement locatif.
Le bien doit être loué pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux. Après les travaux, il est essentiel de maintenir et valoriser le bien pour garantir une bonne rentabilité à long terme, en s’assurant notamment de la qualité de l’entretien et de la gestion des locataires.
Pour faciliter cette gestion, il est possible de déléguer la gestion locative à une agence immobilière spécialisée. Ces professionnels peuvent prendre en charge les démarches administratives, la recherche de locataires, la gestion des baux, le suivi des paiements, ainsi que l’entretien du bien.
Une autre option pour sécuriser l’investissement est de souscrire une Garantie Locative Impayée (GLI). Cette assurance protège l’investisseur contre les risques d’impayés de loyers et de dégradations éventuelles du bien. Elle garantit ainsi une rentabilité stable et prévient les pertes financières.
L’investissement Malraux offre une réduction d’impôt de 22% ou 30% sur les travaux de rénovation d’un bien historique, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans (soit jusqu’à 120 000 euros de réduction). Le bien doit être loué pendant 9 ans, et la réduction s’applique dès le paiement des travaux, même avant la mise en location.
Le dispositif Malraux concerne uniquement les biens anciens d’exception, souvent coûteux, et nécessite des travaux supervisés par un architecte des Bâtiments de France. De plus, le bien doit être loué pendant 9 ans, ce qui limite la possibilité de l’occuper ou de le vendre avant cette période.
Un bien acheté sous loi Malraux ne peut pas être loué à un membre du même foyer fiscal, ni même à un parent ou à un descendant du contribuable. Si l’acquisition est faite par une SCI, le logement ne peut être loué à l’un des associés ou à ses proches (membre du même foyer fiscal, parent ou descendant).
La plus-value à la revente d’un bien en loi Malraux se calcule de la même manière que pour un bien classique, soit par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Attention, le mode de calcul de ce dernier diffère selon les modalités d’acquisition (vente d’immeuble à rénover ou autre).
Non, ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Oui. Cependant, la SCI doit respecter les mêmes conditions d’éligibilité que pour un investissement individuel, notamment concernant la nature du bien (situé dans une zone protégée, sous conditions de rénovation, etc.). De plus, la SCI devra s’engager à louer le bien pendant 9 ans après les travaux. L’avantage fiscal sera réparti entre les associés en fonction de leur quote-part dans la société.
Écrit par
La rédaction Meilleurtaux
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