Les impôts arrivent à grands pas. À partir du 9 avril, la campagne de déclaration de revenus s’ouvre en ligne sur le site de l’administration fiscale. Pour les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, cette échéance s’accompagne d’une obligation supplémentaire : déclarer l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI. Et déclarer ne suffit pas. Encore faut-il évaluer correctement ses biens.
En matière d’IFI, une erreur d’estimation peut coûter très cher. Les biens immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier doivent être déclarés à leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire au prix auquel ils auraient pu être vendus dans des conditions normales de marché à cette date. En pratique, deux écueils guettent les contribuables : oublier certains biens, ou les déclarer à une valeur erronée, trop basse ou trop élevée.
« La question, c’est toujours de savoir comment déclarer un bien, et surtout à quel prix. Beaucoup de situations se télescopent. Il y a des gens qui ne déclarent pas, puis le bien réapparaît des années plus tard à l’occasion d’une vente ou d’une succession, et là, il y a rattrapage », explique Anthony Ruffin, directeur du développement du cabinet Berthier & Associés, spécialisé dans l’expertise de biens immobiliers. Il cite notamment le cas récent de clients ayant revendu en 2025 une propriété acquise à Marseille dans les années 1990 et jamais déclarée à l’IFI. Résultat : un redressement fiscal à la clé.
« L’administration a le temps pour elle. À un moment ou à un autre, le bien finit par apparaître, parce qu’il est vendu, transmis ou intégré dans une déclaration. Et à ce moment-là, le contrôle peut remonter loin. » En cas d’absence totale de déclaration, le fisc peut revenir sur les six années antérieures. En revanche, lorsque le bien a été déclaré mais à une valeur jugée insuffisante, le redressement porte généralement sur les deux années précédentes. Entre omission et sous-évaluation, les conséquences ne sont pas les mêmes.
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Tous les oublis ne relèvent pas pour autant d’une volonté de dissimulation. « Il y a aussi des gens qui ne savent pas, et bien souvent ce sont des résidents étrangers », observe Anthony Ruffin. Car l’IFI ne concerne pas uniquement les résidents fiscaux français : un non-résident détenant un bien immobilier en France peut lui aussi y être assujetti. Un point que certains propriétaires étrangers méconnaissent encore.
Pour aider les contribuables à s’y retrouver, l’administration fiscale met à disposition plusieurs outils. Le plus connu, Patrim, permet d’accéder à des références de ventes de logements ou de terrains comparables, directement depuis l’espace particulier du site des impôts, dans la rubrique « Données publiques ». La base « Demande de valeurs foncières » complète ce dispositif en donnant accès aux transactions enregistrées au cours des cinq dernières années. Des ressources utiles, mais qui ont leurs limites. Elles ne tiennent pas compte de ce qui fait la singularité d’un bien : son état d’entretien, la qualité de ses prestations, son exposition, les travaux déjà réalisés ou ceux qu’il reste à engager.
« Les impôts ont une logique de redressement à travers les algorithmes. Ils vont dire : votre bien est sous-évalué parce que notre algorithme fait ressortir un prix au mètre carré plus élevé à partir de références vendues dans le même secteur », explique Anthony Ruffin. Or, poursuit-il, « notre métier, c’est justement d’aller démontrer que, d’un numéro à l’autre dans une même rue, les prix peuvent être très différents, parce qu’il n’y a pas la même vue, pas la même exposition, pas le même état, pas les mêmes commerces à proximité. »
Les estimateurs automatiques agrègent des transactions passées, mais ne procèdent à aucune analyse qualitative. Ils ne distinguent pas un appartement rénové avec des prestations haut de gamme d’un logement en état d’usage, ni un chalet bénéficiant d’une vue dégagée d’un autre situé en fond de vallée. Résultat : les valeurs retenues peuvent s’écarter sensiblement de la réalité du marché, à la hausse comme à la baisse.
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Anthony Ruffin pointe un autre biais : la fiabilité des données elles-mêmes. « Nous avons détecté des problématiques de surfaces déclarées. On peut avoir un bien vendu avec une certaine surface enregistrée, alors qu’en réalité il existe une extension ou des mètres carrés supplémentaires non pris en compte dans la base. »
Dans ce cas, le prix au mètre carré calculé automatiquement devient artificiellement élevé, ce qui peut conduire à un redressement sur une base erronée. « Les impôts peuvent donc eux-mêmes surévaluer un bien s’ils s’appuient sur des références incomplètes ou mal renseignées », résume-t-il.
L’erreur ne vient pas seulement de bases mal renseignées. Elle peut aussi naître d’une comparaison trompeuse. « Il suffit parfois qu’un bien exceptionnel soit vendu dans votre immeuble pour créer une incohérence dans l’algorithme des impôts », explique Anthony Ruffin. Un dernier étage avec terrasse, une vue rare ou des prestations hors norme peuvent tirer artificiellement vers le haut les références du secteur, alors même que les autres biens de l’immeuble ne présentent pas les mêmes caractéristiques.
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Cette réalité est particulièrement visible dans les marchés les plus tendus. « À Paris, on expertise aujourd’hui des biens à 35 000 € le mètre carré, et d’autres à 5 000 ou 6 000 € », rappelle-t-il. Une même moyenne de quartier peut donc masquer des écarts considérables.
En théorie, les contribuables peuvent eux-mêmes consulter ces bases. En pratique, leur lecture reste délicate. « C’est un peu comme les tutoriels sur Internet : on vous explique que poser du carrelage, c’est simple, puis on découvre qu’il faut du temps, des outils et des compétences », sourit Anthony Ruffin. L’accès à la donnée ne dispense pas d’un vrai travail d’interprétation, surtout lorsqu’il s’agit de justifier une valeur auprès de l’administration fiscale.
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Le piège, pour le contribuable, est donc double. Il peut, de bonne foi, sous-évaluer son bien et s’exposer à un redressement. Mais il peut aussi, à l’inverse, le surévaluer en se fiant à des bases imparfaites et payer ainsi trop d’IFI pendant des années. « Il y a des gens qui sous-évaluent volontairement, et d’autres qui, de bonne foi, regardent les bases existantes et surévaluent parce que ces bases sont erronées au niveau du prix au mètre carré », note l’expert.
C’est précisément là que l’expertise indépendante prend tout son sens. « Notre travail, c’est d’aller dans le détail, de vérifier toutes les surfaces des biens utilisés comme référence, de regarder si l’un est du côté pair ou impair, s’il a une vue sur la Tour Eiffel et l’autre non, s’il est au rez-de-chaussée ou au dernier étage », explique Anthony Ruffin.
En cas de redressement, ce rapport argumenté peut faire la différence. « Faire appel à un expert, c’est aussi une manière de démontrer sa bonne foi. Le contribuable peut dire : je ne savais pas combien valait mon bien, j’ai mandaté un professionnel, j’ai payé une prestation, et j’ai déclaré la valeur qu’on m’a donnée. » Un argument qui peut peser lourd en cas de désaccord avec l’administration.
Reste la question du profil. Tous les contribuables assujettis à l’IFI ne se ressemblent pas. Entre un foyer dont le patrimoine dépasse à peine le seuil d’imposition et un autre disposant de plusieurs dizaines de millions d’euros d’actifs immobiliers, les enjeux ne sont évidemment pas les mêmes. Pour les patrimoines les plus modestement assujettis, le coût d’une expertise peut sembler disproportionné au regard de l’impôt dû.
Pour les patrimoines plus élevés, en revanche, l’accompagnement d’un professionnel s’impose souvent comme une évidence. Un couple avec un patrimoine immobilier de 15 millions peut voir sa note baisser de 1 à 2 millions. Les honoraires d’une expertise se situent généralement entre 1 000 € et 3 000 €, selon la nature du bien et la complexité du dossier. Un investissement à mettre en regard du risque fiscal qu’il permet d’éviter.
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