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“Quand on achète une maison et qu'on sait qu'on va devoir faire un prêt relais, c'est risqué.” Pourtant, lorsque le coup de cœur frappe les acheteurs immobiliers, ce mode de financement apparaît parfois comme la solution idéale. Un prêt relais, “c’est comme une avance de trésorerie de court terme”, rappelle Aurélien Geoffroy, notaire. Il s’agit en effet d’une avance accordée par la banque sur une partie du produit de la vente du logement actuel. Le prêt relais est généralement accordé pour une durée maximale de deux ans. Le couple Joseph (le nom a été modifié) en a justement contracté un.
Propriétaires d’une maison d’environ 170 m², les Joseph cherchent un nouveau bien. Ils tombent sur la maison de leurs rêves, d’une superficie similaire, et font une offre à 200 000 euros. Celle-ci est acceptée : ils signent un compromis de vente dans lequel ils intègrent une condition suspensive d’obtention de prêt. La banque leur accorde alors un prêt relais de 170 000 euros, avec un délai d’un an pour le rembourser. Les Joseph doivent ainsi vendre leur maison dans ce laps de temps, afin de rembourser la banque grâce au produit de la vente. Le compte à rebours est lancé.
Un mois plus tard, le couple se rend à l’étude de Maître Geoffroy pour préparer l’acte authentique. Le notaire s’empresse de leur demander s’ils ont entamé les démarches pour vendre leur maison. Le délai de rétractation de 10 jours étant déjà passé, ils sont désormais contraints d’acheter la nouvelle maison et de rembourser la banque, même s’ils ne parviennent pas à vendre celle dont ils sont déjà propriétaires. Problème : les mois passent et les Joseph peinent à trouver un acquéreur.
Leur maison est pourtant agréable et présente, selon le notaire, du potentiel. Mais un élément freine les acheteurs : le mur qui sépare leur maison de la copropriété voisine. “Il y a un arrêté de mise en sécurité. Ça veut dire que le mur est en tellement mauvais état que la mairie a donné des injonctions de travaux.” Et ces travaux effraient les potentiels acquéreurs. Bien qu’ils n’aient pas à y participer financièrement, les travaux devront être réalisés depuis leur jardin, ce qui suppose leur accord ou, à défaut, une autorisation du juge.
Heureusement pour les Joseph, plus de peur que de mal. Six mois après la signature du compromis de vente, et avant l’expiration du délai, le couple trouve des acquéreurs pour 210 000 euros. Le produit de la vente permet de couvrir l’intégralité du prêt. La transaction peut donc être finalisée neuf mois après la signature du premier compromis, dans les temps, ce qui leur permet de rembourser leur prêt relais.
Cette histoire rappelle le stress que peut engendrer ce type de prêts. Si les emprunteurs ne parviennent pas à rembourser la banque dans les délais, celle-ci peut engager une négociation avec eux afin de trouver une solution à l’amiable. En cas de désaccord, l’affaire peut se terminer au contentieux. “Souvent, le prêt va être rendu amortissable par la banque”, explique Aurélien Geoffroy. Chaque mois, les emprunteurs doivent alors rembourser à la fois le capital et les intérêts. Une situation qui peut s’avérer particulièrement complexe lorsque le prêt de la maison qui n’est pas encore vendue continue de courir. Les emprunteurs peuvent ainsi se retrouver à devoir rembourser deux prêts en même temps. “Tout dépend évidemment de chaque banque, de chaque contrat qui est rédigé”, nuance toutefois le notaire.
Ce dernier est formel : les prêts relais ne sont pas à proscrire. En revanche, il donne ses conseils pour se lancer sereinement dans ce type de financement. “La première chose est de faire un petit audit de la maison qu’on souhaite vendre pour vérifier l'existence de servitudes ou un problèmes d'assainissement, par exemple.” Si le bien présente des difficultés susceptibles de ralentir la vente, le notaire suggère de commencer par tenter de vendre son bien avant d’en chercher un autre à acheter. “Et de s’assurer d’avoir un acquéreur avant d’acheter une autre maison.”
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