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Vérifié le 15 juillet 2022 – Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Si vous voulez financer l’achat de votre logement ou sa construction (avec ou sans l’achat du terrain), vous pouvez demander un prêt immobilier. Si la banque accepte votre demande, elle vous transmettra une offre de prêt. Avant d’accepter l’offre, vous devrez obligatoirement respecter un délai de réflexion. Mais vous pouvez choisir de refuser l’offre. Nous vous présentons les étapes à suivre.
Un prêt immobilier doit financer la réalisation d’un projet immobilier. Il peut notamment s’agir de l’un des projets suivants :
Vous devez déterminer le montant total de l’opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :
Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :
Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier.
Ce montant sera alors appelé apport personnel.
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :
Vous pouvez le faire à l’aide d’un calculateur :
Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)
À noter
- votre capacité d’emprunt peut être limitée par votre taux d'effort: titleContent qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois.
- si vous avez déjà des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement: titleContent. Vous pouvez le faire à l’aide de ce calculateur.
Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêt: titleContent notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.
La durée d’un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier.
En général, la durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.
Le taux d'intérêt: titleContent est défini par la banque. Il peut s’agir :
Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d’intérêt différent de la proposition d’une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.
Attention
il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG): titleContent de chaque proposition, et non pas le seul taux d’intérêt.
La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire.
Elle peut vous imposer :
La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.
Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.
L’assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.
La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d’activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d’activité.
La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d’avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite…).
Il existe le prêt bancaire "classique" et des prêts réglementés.
Les prêts réglementés ont des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt: titleContent…), mais ils ne sont accordés que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer…) :
Un prêt immobilier “classique” ou un prêt réglementé peuvent être associés à un prêt complémentaire.
Un prêt complémentaire est un prêt qui n’est accordé qu’en complément d’un autre prêt ou que pour un montant maximum. Les prêts complémentaires sont accordés par Action logement (1% logement): titleContent, les caisses de retraite, les mutuelles…
Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :
Vous pouvez estimer votre taux d’endettement à l’aide d’un calculateur :
Calculateur d'endettement
Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution.
Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
L’offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :
Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d’information présentant les caractéristiques de l’assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l’assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.
L’offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :
Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d’information présentant les caractéristiques de l’assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l’assurance ou les règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.
La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier.
Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu’elle émet son offre de prêt.
Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt: titleContent. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée.
En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d’analyser l’impact de chaque offre de prêt.
Rappel
Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt: titleContent différent de la proposition d’une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.
Le taux annuel effectif global (TAEG): titleContent permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).
Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :
À savoir
pour un prêt finançant l’achat d’un logement dans le cadre d’une vente en l'état futur d'achèvement (Véfa), les intérêts intercalaires: titleContent ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.
Les établissements de crédits doivent indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu’ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l'usure: titleContent. Il existe plusieurs taux de l'usure, selon la somme empruntée et de la durée du prêt.
Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d’accepter l’offre de prêt, c’est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque.
Ce délai est de 10 jours calendaires: titleContent. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l’offre. Vous pouvez donc retourner l’offre au prêteur dès le 11e jour par courrier daté et signé.
Exemple :
Une offre de prêt reçue le 1er février ne peut être acceptée qu’à partir du 12 février.
Jusqu’à l’acceptation de l’offre, l’acheteur ne doit recevoir aucun versement de la banque.
À savoir
il est possible de prévoir un autre moyen que le courrier postal pour rendre certaine la date de l’acceptation (mail par exemple).
La banque doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours calendaires: titleContent, à partir du moment où vous la recevez.
Aucun versement de fonds ne peut être effectué avant la fin du délai de réflexion.
Quand l’opération se déroule avec l’intervention d’un notaire, les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l’acte devant le notaire.
Pour le financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l’offre.
Pour le financement d’une construction ou d’un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur. Dans ce cas, les fonds sont débloqués selon ce calendrier.
À savoir
le déblocage des fonds en plusieurs fois engendre des intérêts intercalaires: titleContent.
Une fois mis en place, vous devez rembourser votre crédit selon le tableau de financement établi par la banque.
Vous pouvez faire un remboursement par anticipation.
En cas de difficultés à rembourser le prêt, différentes démarches sont possibles.
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