« 30 % des sans domicile fixe ont un emploi, ce qui démontre que le facteur d’inclusion n’est plus le travail, mais le logement. »
Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) est venu spécialement de Nantes pour participer à la restitution du « manifeste de la filière immobilier » édité par la CCI Nice Côte d’Azur.
La question du logement doit plus que jamais être au centre des priorités selon lui. Point de vue partagé par toutes les parties prenantes à ce manifeste axé sur la problématique azuréenne.
La fédération des Promoteurs immobiliers, celle du Bâtiment et des travaux publics, la chambre des Notaires, la banque des Territoires, la Caisse d’Épargne Côte d’Azur, EDF et GRDF, l’Union pour l’entreprise, le groupe Action Logement et le syndicat des architectes des Alpes-Maritimes, l’ont en effet construit ensemble.
Le texte recense « les solutions concrètes à la polycrise du logement dont souffre le département des Alpes-Maritimes », a indiqué en préambule le président de la CCI Nice Côte d’Azur, Jean-Pierre Savarino.
Soixante-dix propositions couchées sur le papier, découpées en dix grands enjeux, écoutées par quelque 200 acteurs économiques azuréens le 9 avril dernier, dont la sénatrice Dominique Estrosi-Sassone, impliquée sur la question du logement, Éric Ciotti, maire de Nice et président de la métropole Nice Côte d’Azur, accompagné de son adjoint, Pierre Ippolito, également conseiller métropolitain en charge notamment du développement économique et de l’aménagement de la Plaine du Var.
« Ces propositions seront présentées aux plus hautes instances, soyez-en assurés, a indiqué le président de la FNAIM, car il y a urgence ».
« La situation s’est dégradée, poursuit le maire de Nice. Le logement n’a jamais été une priorité pour ceux qui nous gouvernent, Aujourd’hui, il se trouve dans un œil du cyclone terrifiant. ».
Quiconque a cherché un logement pour étudier à Nice ou s’y installer en tant qu’actif ne contredira pas ce lourd constat. Et puis ? Comment inverser la tendance ?
Dans les Alpes-Maritimes, les chiffres donnés par l’Observatoire de l’immobilier et de l’habitat de Nice sont sans appel.
Il faudrait construire 5.000 logements par an, contre 3.000 maximum depuis plusieurs années.
La carence se creuse. « Si les ventes de logements anciens sont en hausse de 6 % par rapport à 2024, avec 18.611 transactions en 2025, pour un prix médian au m² de 4.810 euros (contre 3.650 euros en 2025), explique-t-on côté chambre de Commerce et d’industrie, l’offre locative a, elle, diminué de moitié depuis 2019. Et les prix des logements neufs s’envolent à plus de 6.800 euros le m² et le nombre de permis de construire est en chute libre avec seulement 79 permis délivrés dans le département (contre 169 il y a 10 ans). »
Le préfet des Alpes-Maritimes confirme : « Nous sommes le département français qui enregistre le plus de recours de tiers contre les permis. Si nous ne construisons pas davantage, nous allons sacrifier les générations actuelles et futures. Nous allons perdre 3000 écoliers à la prochaine rentrée scolaire, 10.000 d’ici 5 ans. Notre département se referme sur lui-même. Et un territoire dans lequel se loger est un cauchemar ne survit pas. »
L’attractivité du territoire ne doit pas annihiler la crise structurelle à laquelle le logement est confronté.
Et « elle n’est pas due à l’arrivée de nouvelles populations, explique le préfet, mais à la décohabitation, notamment les couples qui se séparent. »
Ajoutons à cela, la chute du pouvoir d’achat des ménages pour arriver à 71 % de la population maralpine qui serait éligible à un logement social. Tout autant en pénurie.
Face à ces évolutions sociétales, quelle réponse peut être apportée ? Voici les dix grands enjeux de ce « Manifeste » et quelques solutions parmi les soixante-dix proposées.
Faciliter l’accès au foncier
Donner la possibilité de construire des logements dans des zones industrielles ; imposer aux communes carencées en logement social d’accepter un permis de construire qui respecte la réglementation – c’est encore trop peu le cas ; étudier la couverture de l’autoroute A8 sur les secteurs denses afin de créer du foncier et supprimer les nuisances ; supprimer les chartes contraignantes qui s’ajoutent aux documents d’urbanisme déjà denses.
Simplifier l’octroi des permis de construire
Généraliser une prime financière aux maires bâtisseurs ; travailler sur l’acceptation sociale des projets.
Agir sur la réglementation et la fiscalité
Ne pas mettre en place de blocage des loyers, ni de permis de louer ; réguler les résidences secondaires (elles représentent 25 % des logements maralpins) ; agir sur les taxes locales (le nouveau maire s’y est engagé) ; donner aux maires le contrôle dans l’attribution des logements sociaux (dans la proposition de loi de la sénatrice Estrosi-Sassone).
Optimiser les financements
La portabilité et la transférabilité des prêts sont proposées (faire en sorte que l’on puisse conserver son prêt d’un bien immobilier à un autre) ; développer les prêts bonifiés, les prêts à paliers.
Développer le logement temporaire
Intégrer le logement saisonnier dans la programmation urbaine ; encourager les partenariats employeurs/bailleurs pour loger des salariés en mission, en période d’essai ou en mobilité.
Équilibrer le territoire
Aujourd’hui, 90 % de la population du département vit sur la tranche littorale, avec 80.000 Niçois qui partent travailler à Sophia Antipolis et à Monaco, saturant les routes.
Il est proposé d’analyser le potentiel des logements vacants ; favoriser la rénovation et la réversibilité des locaux (des bureaux inoccupés ou vétustes peuvent devenir des logements suivant les besoins) ; travailler sur l’offre de transport (un métro Nice-Monaco va faire l’objet d’une étude).
Aménagement plus vert
C’est EDF et GRDF qui le disent : construire plus vert permet de maîtriser les coûts de construction et donc de baisser les prix de vente et par extension les dépenses énergétiques.
Il y a encore 26.000 logements au fioul dans le département.
Des solutions existent pourtant : gaz vert, géothermie, méthanisation, etc, sur lesquelles il faut se pencher.
Tenir compte des évolutions de la société
Favoriser le co-living (bâtiments d’habitation où certains espaces comme la cuisine, le salon ou les bureaux sont communs) ; le coworking ; favoriser le maintien à domicile des seniors grâce à des outils comme le viager.
Pousser les idées innovantes
Constructions en 3D ; surélévation du bâti qui peut l’être ; usage de matériaux intelligents.
L’importance de l’immobilier d’entreprise
Il y a une pénurie de locaux d’activité, « une offre la plus chère de France, souvent vétuste », constate le CBRE, n°1 du conseil en immobilier d’entreprise. Il est proposé d’exonérer de taxes durant 5 ans les nouveaux immeubles de bureaux et d’activités vertueux ; ne plus imposer de quotas sur le foncier et laisser faire le marché en traitant de gré à gré.
La loi CHOC au vote
Portée par la sénatrice Dominique Estrosi-Sassone, la loi Conforter l’Habitat, l’Offre de logements et la Construction, dite loi CHOC, est en 2e lecture à l’Assemblée nationale après avoir été adoptée par le Sénat le 20 janvier.
Que propose cette loi ? De faire entrer le logement locatif intermédiaire dans le quota des 20 à 25 % de logements sociaux imposé dans les communes de plus de 3.500 habitants ; Redonner du pouvoir aux maires et aux intercommunalités en leur laissant la main par exemple sur l’attribution des logements sociaux dans leur commune ; leur donner la possibilité de préempter des locaux pour les transformer en logements ; réduire les délais pour l’appropriation des biens sans maître, etc.
Selon l’Union nationale des centres (inter) communaux d’action sociale (UNCCAS), ce texte, « en réduisant les mécanismes de contrôle et de sanction, fragilise l’un des principaux leviers de rééquilibrage territorial. »
En effet, le texte s’attaque à la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000), dont la sénatrice ne cache pas son souhait de la voir réformer en profondeur.
Le statut du bailleur privé passe mal
Créé par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, en début d’année, ce statut du bailleur privé doit avoir pour but de relancer l’offre locative.
Rien n’est moins sûr selon William Siksik, coprésident de la FNAIM 06 : « Si on reconnaît avec ce statut, le rôle social du bailleur privé, on ne résout rien. Car le logement doit être loué nu, pendant 9 ans minimum, à loyer plafonné. Certes, il y a un avantage fiscal avec un amortissement annuel (8 000 euros maximum) mais on sait aussi que fiscalement, la location meublée est plus intéressante pour l’investisseur. »
Même constat côté chambre des Notaires avec Laurent Liboudan, son président pour les Alpes-Maritimes : « Pour qu’un tel dispositif fonctionne, il doit répondre à trois critères : la simplicité, la sécurité fiscale et la neutralité économique. Là, il ne coche aucune de ces cases. On a voulu traiter deux sujets concomitamment : assurer une augmentation de logements à louer sur le marché et assurer aux Français modestes un accès au logement locatif à des conditions financières abordable. Le danger c’est que ce dispositif ne réponde finalement à aucun de ces deux objectifs ».
Côté promoteurs immobiliers Christophe Bousquet, président de la fédération Côte d’Azur-Corse, est plus mesuré : « Cet outil peut permettre de relancer la production de logements neufs, mais à lui seul, il ne résoudra pas la crise structurelle que nous traversons. D’où ce « Manifeste » pour faire bouger les lignes, de toute urgence ».
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