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Le droit commun des contrats, tel qu’issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, a renforcé l’exigence de transparence qui pèse sur les parties au stade de la formation du contrat. Ce mouvement de fond, qui innerve l’ensemble du droit des obligations, trouve dans le contentieux immobilier un terrain d’application privilégié, tant les enjeux financiers et patrimoniaux des transactions y sont élevés. Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le même texte précise que les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties revêtent une importance déterminante, et que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir (article 1112-1 du Code civil). Dans le contentieux de la vente immobilière, ce devoir d’information prend une acuité particulière lorsque le vendeur omet de révéler à l’acquéreur des éléments qui, s’ils avaient été connus, l’auraient conduit à ne pas contracter ou à contracter à des conditions différentes.
L’article 1137 du même code dispose quant à lui que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137 du Code civil). Ce second alinéa, qui consacre la réticence dolosive, sanctionne le silence gardé par une partie sur une information qu’elle savait déterminante pour son cocontractant. En droit immobilier, cette qualification est fréquemment invoquée par les acquéreurs qui découvrent, postérieurement à la vente, des caractéristiques du bien ou de son environnement que le vendeur avait sciemment passées sous silence.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 avril 2026, les exigences qui pèsent sur le vendeur quant à la sincérité des informations qu’il communique. En l’espèce, une venderesse avait, dans l’acte notarié de vente du 28 février 2018, déclaré qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’avait été réalisé dans ce délai. Or, elle avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure du bâtiment, en faisant notamment exécuter des travaux de gros œuvre en 2016. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l’escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations, et que l’importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d’humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l’information que la venderesse aurait dû délivrer aux acquéreurs une importance déterminante » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-17.405).
Cette décision illustre l’intensité de l’obligation qui pèse sur le vendeur professionnel ou profane : une déclaration inexacte dans l’acte authentique, couplée à une simple évocation orale de travaux, ne saurait suffire à satisfaire l’exigence d’information loyale. En conséquence, la cour d’appel avait souverainement déduit que le consentement des acquéreurs avait été vicié et que la vente devait être annulée. La Cour de cassation a rejeté le moyen critiquant cette analyse, confirmant ainsi la rigueur avec laquelle les juridictions du fond apprécient la qualité de l’information délivrée par le vendeur.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des obligations du vendeur immobilier, que celui-ci soit un particulier ou un professionnel. L’acte authentique de vente, s’il constitue un instrument de sécurité juridique, ne saurait couvrir les déclarations mensongères du vendeur. La mention selon laquelle l’acquéreur déclare avoir pris connaissance des caractéristiques du bien ne fait pas obstacle à une action en dol lorsque le vendeur a sciemment dissimulé une information déterminante que l’acquéreur n’était pas en mesure de découvrir par lui-même. Les praticiens de la vente immobilière doivent ainsi conseiller à leurs clients vendeurs une transparence exhaustive sur l’historique des travaux et des désordres, sous peine de s’exposer à une action en nullité plusieurs années après la signature de l’acte.
Le manquement à l’obligation d’information ne se résout d’ailleurs pas exclusivement dans l’annulation du contrat. L’article 1112-1 in fine du Code civil prévoit expressément qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, ce manquement peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Cette dualité des sanctions confère à l’acquéreur une latitude stratégique appréciable : selon qu’il souhaite conserver le bien ou s’en défaire, il optera pour l’indemnisation ou pour la nullité. La rédaction des conclusions et la formulation des demandes devront naturellement refléter ce choix dès l’introduction de l’instance, le cumul des deux prétentions principales n’étant pas admis.
Si l’obligation d’information du vendeur est exigeante, la preuve du dol incombe à celui qui s’en prévaut. L’ancien article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, disposait que le dol ne se présume pas et doit être prouvé, principe que la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 4 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-11.532). En l’espèce, des vendeurs s’étaient vu reprocher une réticence dolosive pour avoir omis d’informer l’acquéreur que l’immeuble vendu était classé en zone non constructible. La cour d’appel d’Amiens avait retenu la réticence dolosive en considérant que l’erreur provoquée par cette dissimulation était toujours excusable, quand bien même l’acquéreur avait déclaré dans l’acte de vente connaître parfaitement le bien et avoir pris lui-même, auprès des services compétents, tous renseignements concernant les règles d’urbanisme s’y appliquant.
La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations faisant ressortir la connaissance par l’acquéreur de l’information prétendument dissimulée ». Par cette cassation, la troisième chambre civile rappelle que la réticence dolosive ne peut être constituée lorsque l’acquéreur avait lui-même connaissance de l’information dont il reproche au vendeur de lui avoir caché l’existence. La clause de style par laquelle l’acquéreur déclare connaître le bien n’est donc pas un obstacle dirimant à l’action en dol, pour autant que la connaissance effective de l’information litigieuse ne soit pas établie par ailleurs. Mais lorsque les constatations des juges du fond font ressortir que l’acquéreur disposait effectivement de l’information en cause, le dol est exclu.
Cette décision doit être rapprochée de l’arrêt du 9 avril 2026 précité, dans lequel la Cour de cassation a, au contraire, validé le raisonnement des juges du fond ayant estimé que la connaissance sommaire de certains travaux par l’acquéreur ne le privait pas du droit de se prévaloir du dol dès lors que l’ampleur réelle des interventions sur les fondations et la récurrence des désordres ne lui avaient pas été révélées. La frontière entre la connaissance effective qui exclut le dol et la simple évocation qui ne suffit pas à l’écarter relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la motivation et à la dénaturation.
En matière de troubles de voisinage, cette articulation est particulièrement sensible. Un arrêt du tribunal judiciaire de Paris rendu en mai 2026 a, selon les sources professionnelles disponibles, prononcé l’annulation d’une vente immobilière au prix d’un million d’euros pour réticence dolosive du vendeur qui avait dissimulé l’existence de troubles de voisinage récurrents. Les faits de l’espèce mettaient en cause la présence habituelle, à proximité immédiate de l’immeuble vendu, de personnes dont le comportement générait des nuisances sonores, des dégradations et un sentiment d’insécurité pour les résidents. Le vendeur, qui avait connaissance de cette situation, s’était abstenu d’en informer l’acquéreur lors des pourparlers et de la signature de l’acte authentique. Cette décision, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la troisième chambre civile, confirme que les nuisances émanant de tiers — tapage, menaces, occupations abusives de la voie publique — constituent des caractéristiques de l’environnement du bien dont la dissimulation intentionnelle est de nature à vicier le consentement de l’acquéreur. La notion de troubles de jouissance trouve ici une application directe dans le contentieux de la formation du contrat de vente, au-delà de son terrain naturel qu’est le droit du bail.
Lorsque le dol est caractérisé, l’acquéreur dispose d’une option entre deux voies distinctes, dont l’articulation a été précisée par un arrêt de la troisième chambre civile du 28 mai 2026, publié au Bulletin. Selon la formulation de la Cour, « il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, publié au Bulletin). En l’espèce, des acquéreurs se plaignaient du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin, dont les agissements généraient une insécurité qui n’avait pas été révélée par les vendeurs lors de la transaction. La cour d’appel de Paris avait souverainement évalué le préjudice subi par les acquéreurs à quinze pour cent de la valeur d’acquisition du bien, correspondant à la dépréciation résultant de cette insécurité.
Cette solution est d’un intérêt pratique considérable pour l’acquéreur qui, malgré la découverte d’un dol, souhaite conserver le bien tout en obtenant réparation du préjudice subi. Elle le dispense d’avoir à solliciter la nullité du contrat — avec les effets en chaîne que celle-ci emporte, notamment sur le contrat de prêt souscrit pour financer l’acquisition — et lui ouvre une voie indemnitaire autonome, fondée sur la responsabilité délictuelle du vendeur. Le préjudice indemnisable n’est pas, dans cette hypothèse, la perte d’une chance d’avoir contracté à des conditions plus favorables, mais bien la dépréciation effective de la valeur du bien imputable à la caractéristique dissimulée. Il convient de souligner que le choix entre nullité et indemnisation n’est pas neutre du point de vue fiscal et patrimonial : l’annulation emporte la restitution du prix et des frais d’acte, mais fait également renaître les droits de mutation et les éventuelles plus-values latentes, tandis que l’indemnisation, traitée comme un complément de prix rétroactif, s’analyse en une diminution du coût d’acquisition.
La Cour de cassation a, dans la même décision, expressément écarté le moyen des vendeurs qui soutenaient que le préjudice devait s’analyser en une perte de chance, en retenant que la cour d’appel avait souverainement évalué le préjudice correspondant à « la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin ». Cette position conforte l’analyse selon laquelle le dol, même lorsqu’il n’est pas sanctionné par la nullité du contrat, constitue une faute délictuelle qui oblige son auteur à réparer l’intégralité du préjudice en résultant, sans que l’acquéreur ait à démontrer qu’il aurait pu contracter à de meilleures conditions.
Lorsque l’acquéreur opte pour la nullité de la vente, les effets de cette annulation sont régis par les articles 1352-3 et 1352-7 du Code civil, qui gouvernent les restitutions réciproques entre les parties. Par un arrêt du 5 décembre 2024 promis aux honneurs du Bulletin, la troisième chambre civile a apporté une précision déterminante quant à l’étendue de la créance de restitution du vendeur. La Cour a jugé que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande » (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, publié au Bulletin).
Cette solution opère une distinction fondamentale entre le sort du vendeur de mauvaise foi et celui de l’acquéreur de bonne foi. Le vendeur, fût-il l’auteur du dol, conserve son droit à restitution du prix de vente ainsi que de la valeur de jouissance du bien. Mais l’acquéreur de bonne foi n’est redevable de cette valeur de jouissance — traditionnellement qualifiée d’indemnité d’occupation — qu’à compter du jour où il a formé sa demande en justice, et non à compter de la date d’entrée en jouissance du bien. Cette limitation temporelle constitue un tempérament important au principe de la restitution intégrale, destiné à ne pas faire peser sur l’acquéreur victime du dol une charge financière disproportionnée au regard de la faute commise par le vendeur. La cour d’appel de Versailles, qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par les vendeurs au motif que l’occupation était la conséquence de leur propre faute, a été censurée pour avoir « ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas ».
La même logique a été réaffirmée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 9 avril 2026, où elle a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Rouen qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation de la venderesse « en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat ». La Cour de cassation rappelle ainsi, de manière constante, que la restitution de la valeur de jouissance est due en toute hypothèse, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du vendeur, seule la date à compter de laquelle elle est due variant selon que l’acquéreur était de bonne ou de mauvaise foi.
Par ailleurs, l’action en nullité pour dol est soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, aux termes duquel le délai court à compter du jour où le contractant a découvert le dol qu’il allègue. S’agissant de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol, le point de départ du délai de prescription de l’article 2224 du Code civil est également la date de la découverte effective des faits permettant d’agir. La troisième chambre civile, par un arrêt du 20 mars 2025, a censuré une cour d’appel qui avait fait courir le délai de prescription à compter de la publication au registre du commerce et des sociétés d’actes qui, pourtant, ne se rapportaient pas au dol allégué. La Cour a jugé que cette publication ne faisait pas présumer la connaissance du dol par le vendeur et que la cour d’appel aurait dû rechercher « à quelle date le vendeur avait eu la connaissance effective des faits lui permettant d’agir » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735). Cette décision rappelle que le point de départ du délai de prescription est exclusivement subjectif, ancré dans la connaissance effective que la victime a eue des manœuvres dolosives, et non dans une présomption tirée de la publicité d’actes sans lien avec le dol.
Enfin, il convient d’observer que le dol et la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil constituent deux fondements distincts, dont les régimes probatoires et les délais de prescription sont différents. L’article 1641 dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil). Si le vice caché suppose un défaut intrinsèque de la chose, le dol peut porter sur une caractéristique extrinsèque, telle que l’environnement du bien ou le comportement du voisinage. L’acquéreur peut, le cas échéant, cumuler les deux actions lorsque les conditions propres à chacune sont réunies, ce qui lui offre une palette procédurale étendue pour obtenir réparation.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’un raffinement continu des règles applicables à la dissimulation par le vendeur des caractéristiques essentielles du bien immobilier. D’une part, l’obligation d’information précontractuelle issue de l’article 1112-1 du Code civil et la sanction de la réticence dolosive de l’article 1137 forment un cadre protecteur exigeant du vendeur qu’il révèle loyalement à l’acquéreur les informations déterminantes, qu’elles portent sur l’état de l’immeuble, les travaux réalisés ou les nuisances de voisinage. D’autre part, l’acquéreur dispose désormais d’une alternative clairement balisée entre la nullité du contrat et l’indemnisation d’un excès de prix, sans être tenu de subir les contraintes de la voie qu’il n’a pas choisie. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces décisions une grille d’analyse renouvelée pour conseiller leurs clients, qu’ils soient vendeurs désireux de sécuriser leur transaction par une information exhaustive ou acquéreurs confrontés à la découverte post-contractuelle de désordres dissimulés. L’attention portée par la Cour de cassation à la chronologie de la connaissance effective et à la distinction entre dol et vice caché dessine un contentieux en pleine maturation. La question du point de départ du délai de prescription, ancré dans la connaissance effective par la victime des faits lui permettant d’agir, et les règles gouvernant les restitutions consécutives à l’annulation, constituent autant de paramètres dont la maîtrise conditionne la stratégie contentieuse. Les prochains développements de cette jurisprudence, notamment à l’occasion des audiences à venir de la troisième chambre civile, seront observés avec attention par l’ensemble des acteurs du droit immobilier.
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