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La prescription acquisitive des servitudes obéit à un régime juridique rigoureux dont les fondements textuels sont ancrés dans le Code civil depuis 1804. L’article 688 du Code civil établit une distinction essentielle entre les servitudes continues, « dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme », telles que les conduites d’eau, les égouts ou encore les vues, et les servitudes discontinues, « qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées », comme le droit de passage ou le puisage. Cette distinction conditionne l’ensemble du régime de la prescription acquisitive, puisque seules les servitudes continues peuvent faire l’objet d’une acquisition par prescription, les servitudes discontinues ne pouvant être établies que par titre. L’article 689 du Code civil y superpose une seconde distinction, entre servitudes apparentes, « qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc », et les servitudes non apparentes, « qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds ». Or, l’article 690 du Code civil limite expressément la prescription acquisitive aux seules « servitudes continues et apparentes », lesquelles « s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ». Cette double exigence — continuité et apparence — a été rappelée avec une particulière netteté par la troisième chambre civile dans un arrêt du 23 novembre 2023, qui constitue un rappel utile des principes cardinaux de la matière.
Par cet arrêt remarqué, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Rennes qui avait refusé de reconnaître l’existence de servitudes de vues acquises par prescription trentenaire au motif que « la prescription acquisitive trentenaire ne joue qu’au profit des ouvertures irrégulières » et que « des ouvertures régulièrement pratiquées n’impliquent aucune servitude de vue sur le fonds voisin » (Civ. 3e, 23 novembre 2023, n° 22-11.047). La Haute juridiction censure cette analyse en rappelant, au visa des articles 686, 688, alinéa 2, 689, alinéa 2, et 690 du Code civil, que « une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit ». En conséquence, la Cour affirme que la prescription acquisitive trentenaire s’applique indifféremment aux ouvertures régulières comme irrégulières, dès lors que les conditions de l’article 690 sont réunies. La cour d’appel avait ainsi ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoyait pas, en exigeant le caractère irrégulier des ouvertures pour que la prescription puisse jouer. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la lettre du Code civil, qui ne subordonne nullement l’acquisition par prescription trentenaire à une quelconque irrégularité originelle de l’ouvrage.
Par ailleurs, la même décision rappelle avec force les conséquences de l’absence de contradiction matérielle à la possession de la servitude. La Haute juridiction énonce en effet que la possession de la servitude de vue « subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit », ce qui signifie que le propriétaire du fonds servant qui tolère pendant trente ans l’existence d’une ouverture donnant sur son fonds sans y opposer d’obstacle matériel s’expose à la reconnaissance judiciaire d’une servitude de vue acquise par prescription. Cette règle, d’une portée pratique considérable, impose aux propriétaires une vigilance particulière à l’égard des ouvrages qui empiètent sur leur droit de propriété, faute de quoi le temps consolidera juridiquement une situation de fait. À cet égard, l’arrêt du 23 novembre 2023 constitue une illustration éclatante de la force créatrice du temps en matière de servitudes, le simple écoulement de trente années suffisant à transformer une situation de pur fait en un droit réel immobilier opposable à tous.
La possession trentenaire qui permet l’acquisition d’une servitude doit répondre aux caractères exigés par le droit commun de la prescription acquisitive, définis à l’article 2261 du Code civil. La possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque. L’exigence de continuité de la possession s’apprécie différemment selon la nature de la servitude invoquée. Ainsi, s’agissant d’une servitude de passage, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que « l’usage trentenaire du chemin situé sur le fonds » suffit à caractériser une possession utile, pourvu que cet usage présente les caractères requis (Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-12.678, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, la Cour a notamment rappelé que l’assiette du passage permettant le désenclavement d’un fonds divisé peut être acquise par prescription, ce qui constitue une illustration du principe général de l’article 694 du Code civil, selon lequel le propriétaire de l’enclave a droit à un passage sur les fonds voisins.
La question du caractère équivoque de la possession a été examinée avec une particulière acuité par la troisième chambre civile dans un arrêt du 14 mars 2024, où la Cour a considéré que la possession invoquée ne devait pas pouvoir s’expliquer par une simple tolérance du propriétaire du fonds servant (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 18-25.019). La tolérance, en effet, ne saurait fonder une possession utile à prescrire, en ce qu’elle révèle précisément l’absence d’animus domini, c’est-à-dire de volonté de se comporter comme titulaire du droit. En conséquence, il incombe à celui qui se prévaut de la prescription acquisitive d’établir que l’usage du fonds voisin a été exercé à titre de droit et non par simple complaisance du propriétaire. Cette exigence probatoire, si elle est classique, n’en demeure pas moins d’une grande rigueur dans sa mise en œuvre contentieuse, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve qui leur sont soumis.
En matière de servitude de surplomb, la Cour de cassation a également eu à connaître de la question de la preuve de la possession trentenaire (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-22.305). La Haute juridiction y a rappelé, au visa des articles 2261 et 2265 du Code civil, qu’un acquéreur peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour compléter le délai de prescription trentenaire. Cette règle, dite de la jonction des possessions, permet au propriétaire actuel de bénéficier du temps de possession de ses auteurs, ce qui facilite considérablement la preuve de la prescription lorsque le fonds a changé de mains au cours de la période trentenaire. À cet égard, l’acquéreur ne se contente pas de succéder aux droits de son auteur ; il peut, en matière de prescription acquisitive, additionner les périodes de possession successives pour atteindre le seuil fatidique des trente années. Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 mars 2023, a précisé que « le seul fait d’être propriétaire constitue un acte matériel de possession de nature à permettre à son auteur d’invoquer la prescription », ce qui simplifie l’administration de la preuve en matière de prescription acquisitive (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-23.091).
Dès lors, la prescription acquisitive des servitudes repose sur un équilibre subtil entre la protection d’une situation de fait consolidée par le temps et la sauvegarde des droits du propriétaire du fonds servant. Le caractère non équivoque de la possession constitue la pierre angulaire de cet équilibre, en ce qu’il permet de distinguer l’exercice véritable d’un droit de la simple tolérance. La cour d’appel de Poitiers, dans une espèce ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2025, avait ainsi souverainement constaté que l’usage trentenaire d’un chemin par les propriétaires successifs d’un fonds enclavé révélait une possession continue et non équivoque, exclusive de toute simple tolérance, ce que la Cour de cassation a approuvé au terme de son contrôle de motivation.
L’acquisition d’une servitude par prescription trentenaire produit un effet constitutif de droit réel : la servitude naît de la possession prolongée sans qu’aucun titre ne soit nécessaire. Une fois acquise, la servitude de prescription est opposable erga omnes, c’est-à-dire non seulement au propriétaire actuel du fonds servant, mais également à ses ayants cause à titre universel ou particulier. Cette opposabilité universelle constitue une garantie essentielle pour le propriétaire du fonds dominant, qui voit son droit consolidé indépendamment des mutations de propriété affectant le fonds servant. En conséquence, l’acquéreur du fonds servant ne peut se prévaloir de son ignorance de la servitude prescrite pour en contester l’existence, le caractère réel de la servitude emportant opposabilité de plein droit.
La Cour de cassation a toutefois rappelé, dans un arrêt du 8 janvier 2026, que l’opposabilité de la servitude prescrite ne dispense pas le vendeur de son obligation de déclaration à l’égard de l’acquéreur (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-11.599). Dans cette espèce, l’acquéreur d’une maison d’habitation avait découvert la présence d’une canalisation d’eau potable enterrée sous la propriété, constituant une servitude administrative occulte. La cour d’appel de Nîmes avait retenu que le permis de construire annexé à l’acte de vente mentionnait la présence de cette canalisation, mais la Cour de cassation a censuré cette analyse en jugeant que cette seule mention, figurant dans un document annexé sans rapport avec l’existence d’une servitude, n’était pas de nature à établir que les acquéreurs avaient été informés préalablement à la vente. La Haute juridiction a également approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la servitude administrative de conduite d’eau potable destinée à l’alimentation de toute la commune, enterrée sous la propriété, ne pouvait être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l’immeuble ». Ainsi, l’acquéreur qui découvre une servitude non déclarée dans l’acte de vente peut légitimement rechercher la responsabilité du vendeur, indépendamment de la prescription acquisitive qui aurait pu jouer au profit du fonds dominant.
L’extinction des servitudes par le non-usage trentenaire constitue le pendant négatif de la prescription acquisitive et obéit à un régime qui mérite d’être précisé. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, aux visas des articles 706 et 707 du Code civil, que « le non-usage trentenaire d’une servitude négative ne saurait entraîner son extinction », en ce que les servitudes négatives, telles que la servitude non aedificandi, ne nécessitent aucun acte d’exercice positif pour être maintenues (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-13.910). Cette solution s’explique par la nature même des servitudes négatives, qui imposent une abstention au propriétaire du fonds servant et non un comportement actif du propriétaire du fonds dominant. Dès lors, l’absence de violation de la servitude pendant trente ans ne signifie nullement que celle-ci est éteinte, mais simplement que le propriétaire du fonds servant s’est conformé à l’obligation d’abstention qui lui incombe. Cette jurisprudence rappelle utilement que la prescription extinctive ne joue que pour les servitudes dont l’exercice requiert un acte positif du bénéficiaire.
L’articulation entre la prescription acquisitive des servitudes et la garantie d’éviction due par le vendeur constitue un enjeu contentieux majeur de la pratique immobilière. Le principe général de la garantie d’éviction est posé par l’article 1626 du Code civil, aux termes duquel : « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. » L’article 1627 du même code autorise les parties à aménager conventionnellement cette garantie, voire à l’exclure totalement. L’article 1638 en fait une application spécifique aux servitudes non apparentes en disposant que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ».
La troisième chambre civile a apporté une précision déterminante sur la portée respective de l’article 1638 et du principe général de garantie de l’article 1626, dans un arrêt du 6 juillet 2023 publié au Bulletin. La Cour y énonce que l’article 1638, « qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction, est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente » (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-13.179, Publié au Bulletin). Dès lors, l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente. En conséquence, l’acquéreur qui ne souhaite pas obtenir la résiliation de la vente peut néanmoins solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la servitude occulte, sans avoir à démontrer que celle-ci était d’une importance telle qu’il n’aurait pas acquis le bien. Cette solution, qui distingue nettement les conditions de la résiliation de celles de l’indemnisation, offre une protection renforcée à l’acquéreur trompé.
De façon plus remarquable encore, la Cour de cassation a précisé la portée des clauses limitatives de garantie dans un arrêt du 13 février 2025, qui constitue un revirement significatif en la matière. Dans cette espèce, l’acte de vente stipulait que « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité » et qu’il « n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés ». La cour d’appel d’Agen avait débouté l’acquéreur de son action en garantie des charges non déclarées au motif que la clause était rédigée en termes généraux. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1638 et 1627 du Code civil, en énonçant que, en présence d’une telle clause, « cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées » (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-17.636, Publié au Bulletin). La Haute juridiction pose ainsi une règle d’interprétation stricte des clauses exonératoires de garantie : seule une clause visant expressément la garantie des servitudes non apparentes est de nature à exonérer le vendeur de son obligation de garantie à ce titre. Une clause générale d’exclusion de garantie pour vices apparents ou cachés, ou portant sur l’état du bien, ne saurait produire un tel effet.
Cette jurisprudence témoigne d’une volonté affirmée de la troisième chambre civile de protéger l’acquéreur contre les clauses d’exonération trop générales, en exigeant une stipulation expresse et spécifique pour exclure la garantie des servitudes occultes. L’arrêt du 13 février 2025 s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 6 juillet 2023, qui avait déjà consacré une interprétation extensive du domaine de la garantie des servitudes occultes. En conséquence, les praticiens de l’immobilier doivent désormais veiller à ce que les clauses d’exclusion de garantie insérées dans les actes de vente mentionnent de manière explicite et non équivoque les servitudes non apparentes, faute de quoi le vendeur demeurera tenu de garantir l’acquéreur contre l’existence de telles servitudes, quand bien même il les aurait lui-même ignorées. Cette obligation légale du vendeur, qui découle directement du caractère d’ordre public relatif de la garantie d’éviction, ne peut être écartée que par une manifestation de volonté parfaitement claire et dénuée d’ambiguïté.
La prescription acquisitive des servitudes, régie par les articles 688, 689 et 690 du Code civil, constitue un mécanisme juridique fondamental du droit immobilier dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisé les contours. La Haute juridiction rappelle avec constance que la prescription trentenaire des servitudes continues et apparentes joue indépendamment de toute irrégularité originelle de l’ouvrage, la possession prolongée suffisant à consolider un droit réel opposable à tous. Par ailleurs, les arrêts rendus en 2023 et 2025 en matière de garantie d’éviction du fait des servitudes occultes dessinent une protection renforcée de l’acquéreur, en exigeant une stipulation expresse et spécifique pour exclure la garantie du vendeur. Ces solutions, qui conjuguent la consolidation des situations acquises par le temps et la protection du consentement de l’acquéreur, illustrent la recherche d’un équilibre entre la sécurité juridique et la justice contractuelle en droit immobilier. Le cabinet Kohen Avocats, fort de son expertise en droit immobilier à Paris, accompagne les propriétaires et acquéreurs dans la mise en œuvre de ces garanties devant les juridictions civiles, qu’il s’agisse de faire reconnaître une servitude acquise par prescription ou de rechercher la responsabilité d’un vendeur pour défaut de déclaration d’une servitude occulte.
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