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Le Code civil, en ses articles 675 et suivants, établit une distinction essentielle entre les jours et les vues, dont la méconnaissance est à l’origine d’un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article 676 du Code civil, dans sa rédaction issue du Code Napoléon de 1804, dispose que « le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant ». Ces ouvertures, communément dénommées jours de souffrance ou jours de tolérance, se caractérisent par une double exigence technique : un treillis de fer dont les mailles n’excèdent pas un décimètre d’ouverture et un châssis à verre dormant, c’est-à-dire fixe et non ouvrant. L’article 675 du même code prohibe quant à lui toute ouverture, même à verre dormant, dans un mur mitoyen, sauf consentement exprès du voisin.
La finalité de ces dispositions est limpide : le jour de souffrance constitue une simple ouverture d’éclairage, destinée à laisser pénétrer la lumière naturelle sans permettre l’exercice d’une vue sur le fonds voisin. Le verre dormant, translucide et non mobile, interdit toute communication visuelle avec l’extérieur, tandis que le treillis métallique prévient tout risque d’intrusion. Cette configuration préserve ainsi l’intimité du propriétaire voisin, qui ne subit aucune indiscrétion du fait de l’existence de ces jours. En contrepartie de cette tolérance légale, le propriétaire du fonds sur lequel s’ouvrent ces jours ne peut exiger leur suppression, dès lors qu’ils respectent strictement les prescriptions de l’article 676.
La troisième chambre civile a rappelé avec constance la rigueur de cette distinction dans un arrêt du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-13.376), aux termes duquel la Cour de cassation censure une cour d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions d’une propriétaire soutenant que les ouvertures initiales, « situées en hauteur et uniquement destinées à assurer l’aération des animaux, n’étaient pas des vues mais de simples jours, tandis que les nouvelles fenêtres maçonnées constituaient des vues irrégulières pour être situées en-deçà de la distance légale prévue par l’article 678 du code civil ». La Haute juridiction impose ainsi aux juges du fond de caractériser précisément la nature de l’ouverture litigieuse, la qualification de jour ou de vue emportant des conséquences radicalement différentes quant au régime juridique applicable. Cette décision, rendue sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile, illustre l’exigence de motivation pesant sur les juridictions lorsqu’elles sont confrontées à un moyen tiré de la requalification d’un jour en vue.
Par ailleurs, l’article 675 du Code civil prohibe toute pratique d’ouverture, « en quelque manière que ce soit, même à verre dormant », dans un mur mitoyen sans le consentement de l’autre copropriétaire. La mitoyenneté confère ainsi une protection renforcée au voisin, qui peut s’opposer à toute perforation de l’ouvrage commun, fût-elle de dimension modeste et dépourvue de toute faculté de vue. Cette interdiction absolue se justifie par la nature même du mur mitoyen, propriété indivise des deux fonds contigus, dont l’intégrité ne saurait être altérée unilatéralement. La transformation d’un jour en vue constitue, selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, une aggravation prohibée de la servitude initiale.
Les articles 678 et 679 du Code civil, issus de la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967, soumettent l’exercice des vues sur le fonds voisin à des distances minimales impératives. L’article 678 prohibe toute vue droite ou fenêtre d’aspect, de même que tout balcon ou autre saillie semblable, sur l’héritage du voisin, clos ou non, « s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ». L’article 679 réduit cette distance à six décimètres pour les vues par côté ou obliques, c’est-à-dire celles qui ne permettent de voir le fonds voisin qu’en se penchant ou en tournant la tête. L’article 680 précise enfin que ces distances se mesurent « depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés ».
La Cour de cassation veille avec une particulière vigilance au respect de ces distances légales, dont la violation autorise le propriétaire lésé à solliciter la suppression de l’ouvrage irrégulier. Dans un arrêt du 6 juillet 2023 (pourvoi n° 21-21.989), la troisième chambre civile a cassé une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui s’était déterminée « par des motifs insuffisants pour caractériser que l’ouvrage édifié par la SCI méconnaissait, par rapport à chacune des ouvertures faites dans le mur de la maison de M. et Mme [S], la distance prescrite par les dispositions précitées ». Cette solution rappelle que le juge du fond ne peut se contenter d’affirmations générales et doit, pour chaque ouverture litigieuse, établir avec précision la distance la séparant de la limite séparative des fonds. Le visa exclusif de l’article 678 du Code civil souligne le caractère objectif du contrôle opéré par la Cour de cassation sur ce point.
La sanction de la violation des distances légales ne revêt cependant pas un caractère automatique. Dans un arrêt remarqué du 13 juin 2024 (pourvoi n° 22-18.732), la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Chambéry ayant refusé d’ordonner la suppression de vues pourtant situées à moins de 1,90 mètre de la limite séparative. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir « caractérisé une configuration des lieux écartant tout risque d’indiscrétion sur le fonds voisin », en relevant que la terrasse litigieuse, accessible uniquement par une issue de secours, avait « pour seule fonction de permettre l’évacuation des occupants de l’hôtel en cas d’incendie », que la copropriété voisine avait planté des arbres pour dissimuler les constructions, et que des garde-corps avaient été installés sur les portes-fenêtres attenantes. Cette décision illustre une appréciation in concreto du trouble, le juge pouvant écarter la sanction de la suppression lorsque l’atteinte à l’intimité du voisin demeure purement virtuelle.
En conséquence, le régime des vues obéit à une logique préventive fondée sur la protection de l’intimité du propriétaire voisin, davantage que sur une sanction systématique du non-respect des distances légales. La Cour de cassation, par l’arrêt précité du 13 juin 2024, confirme que l’office du juge ne se réduit pas à un simple constat métrique mais implique une analyse globale de la configuration des lieux et des risques effectifs d’indiscrétion pesant sur le fonds voisin. Toutefois, la preuve de cette absence de risque incombe au propriétaire qui a pratiqué l’ouverture litigieuse, la présomption de trouble pesant sur l’auteur de la vue irrégulière.
Le contentieux des servitudes de vue met en jeu des questions probatoires complexes, que la troisième chambre civile s’attache à encadrer avec une précision croissante. L’arrêt du 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-13.993, publié au Bulletin), rendu en formation de section, constitue à cet égard une décision de principe qui éclaire l’étendue de l’obligation de motivation pesant sur les juges du fond. La Cour y censure l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour défaut de réponse aux conclusions des propriétaires, qui « soutenaient qu’en raison de l’installation par la SCI elle-même d’un brise-vue et d’un enrochement en limite de leurs deux fonds, aucune vue ne pouvait être exercée depuis cette fenêtre ». La Haute juridiction impose ainsi aux juges du fond d’examiner les aménagements matériels susceptibles de neutraliser la vue litigieuse, l’installation d’un brise-vue par le propriétaire du fonds voisin pouvant priver d’objet la demande de suppression.
Cette exigence probatoire s’articule avec le principe selon lequel le juge ne peut prononcer une mesure de démolition sans s’assurer de sa proportionnalité au regard des circonstances de l’espèce. Dans le même arrêt du 28 mars 2024, la Cour de cassation a également sanctionné la cour d’appel pour ne pas avoir répondu aux conclusions soutenant « que la mesure de démolition ordonnée concernant une partie de leur domicile portait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de la vie privée et familiale ». Ce faisant, la troisième chambre civile intègre les exigences conventionnelles issues de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dans l’appréciation de la légitimité des mesures de démolition ordonnées en matière de vues irrégulières.
L’arrêt rendu le 15 février 2023 (pourvoi n° 21-20.579) apporte un éclairage complémentaire sur la question de la preuve de la contiguïté des fonds. La Cour de cassation y approuve les juges du fond d’avoir retenu que la contiguïté était établie par « l’acte de partage de la succession », et non par le seul cadastre, et que la fenêtre litigieuse « était percée dans un mur érigé sur la limite séparative des deux fonds, en méconnaissance des dispositions de l’article 678 du code civil ». Cette solution rappelle que les énonciations cadastrales ne constituent qu’un indice de propriété, insusceptible à lui seul de fonder une condamnation, et que le titre de propriété demeure le mode de preuve privilégié pour établir la délimitation des héritages.
Par ailleurs, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-23.049), a eu l’occasion de préciser que la transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre, modifiant les conditions d’exercice du droit d’usage commun d’une cour, constituait non seulement la création d’une vue nouvelle mais également d’« une nouvelle voie de passage distincte de celles prévues dans les titres ». La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir soumis cette transformation à « l’accord de l’ensemble des usagers de la cour », illustrant la rigueur avec laquelle est sanctionnée l’aggravation unilatérale d’une servitude conventionnelle.
La question de la prescription acquisitive des servitudes de vue constitue l’un des apports jurisprudentiels majeurs de la période récente. Aux termes des articles 686, 688, 689 et 690 du Code civil, la servitude de vue, en tant que servitude continue et apparente, peut s’acquérir par la possession trentenaire. L’arrêt de cassation du 23 novembre 2023 (pourvoi n° 22-11.047) a profondément clarifié le régime de cette prescription en censurant une cour d’appel qui avait « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas » en retenant que « la prescription acquisitive trentenaire ne joue qu’au profit des ouvertures irrégulières et que des ouvertures régulièrement pratiquées n’impliquent aucune servitude de vue sur le fonds voisin ». La Cour de cassation affirme au contraire que toute ouverture remplissant les conditions de l’article 678 et donnant sur le fonds servant depuis plus de trente ans bénéficie de la prescription acquisitive, indépendamment de sa régularité originelle.
Cette solution, dont la portée doctrinale est considérable, consacre le caractère automatique de l’acquisition de la servitude de vue par l’écoulement du délai trentenaire. Le propriétaire du fonds servant qui a toléré une vue durant trente années sans y contredire matériellement se voit privé du droit d’en exiger la suppression, quand bien même l’ouverture n’aurait pas respecté, à l’origine, les distances légales. La Cour précise que la possession de la servitude « subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit », ce qui implique que le délai de prescription court à compter de la création de l’ouverture et ne peut être interrompu que par un acte matériel de contradiction émanant du propriétaire du fonds servant. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans le sillage de la théorie de la possession utile, confère une sécurité juridique appréciable aux situations de fait consolidées par le temps.
La question de la renonciation au droit de solliciter la suppression d’une vue irrégulière a également fait l’objet d’un rappel exigeant dans le même arrêt du 23 novembre 2023. La Cour de cassation y censure la cour d’appel pour ne pas avoir « caractérisé la manifestation sans équivoque de la volonté de Mme [X] de renoncer aux droits attachés à son fonds », après avoir pourtant relevé que l’intéressée avait adopté « une attitude particulièrement équivoque » à l’égard des travaux litigieux. La Haute juridiction rappelle ainsi, sur le fondement du principe selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas, que ni la passivité du propriétaire, ni sa connaissance des travaux, ni même sa participation indirecte à ceux-ci ne suffisent à caractériser une renonciation tacite à ses droits.
Dans le prolongement de cette jurisprudence protectrice, l’arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 25-11.778), rendu il y a quelques semaines, apporte une précision déterminante quant à l’articulation entre l’intérêt à agir et le bien-fondé de l’action en trouble anormal de voisinage. La Cour de cassation y énonce que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès ». Cette décision, rendue dans un litige relatif à l’obstruction de deux fenêtres par des travaux réalisés sur le fonds voisin, consacre l’autonomie de la recevabilité de l’action en trouble anormal de voisinage par rapport à son bien-fondé, empêchant les juges du fond de déclarer irrecevable une demande au seul motif que le demandeur ne démontre pas la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme.
Enfin, le même arrêt du 23 novembre 2023 rappelle un principe essentiel en matière de trouble anormal de voisinage, selon lequel « l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci ». La Cour censure ainsi la cour d’appel qui avait débouté des copropriétaires au motif qu’ils « avaient acquis leur bien alors que la situation était déjà créée », jugeant cette circonstance impropre à conférer un caractère normal à l’obstruction d’une fenêtre palière par une construction nouvelle. Cette solution, constante depuis plusieurs décennies, réaffirme que le droit à réparation du trouble anormal de voisinage est indépendant de la date d’acquisition du bien, le fait dommageable résidant dans la persistance du trouble et non dans sa création initiale.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt du 28 mars 2024 (publié au Bulletin), que lorsque le propriétaire du fonds servant consent une servitude de cour commune pour permettre au propriétaire du fonds voisin d’obtenir une autorisation d’urbanisme, « le propriétaire du fonds dominant s’oblige, réciproquement, à respecter l’emplacement convenu de la construction, dont dépend la délimitation de la zone frappée d’interdiction de bâtir grevant le fonds servant ». Cette obligation réciproque, dont l’inexécution est « de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans la mesure nécessaire au respect de la convention des parties », illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les manquements aux engagements conventionnels en matière de servitudes.
Ces évolutions jurisprudentielles dessinent un équilibre subtil entre la protection du droit de propriété, la sanction des empiétements illicites et le respect des situations acquises par l’écoulement du temps. Le praticien du droit immobilier doit ainsi maîtriser avec précision la distinction entre jours et vues, les conditions de la prescription acquisitive trentenaire, et les exigences probatoires qui encadrent tant l’action en suppression des vues irrégulières que l’exception tirée de la renonciation aux droits du fonds servant. La jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, notamment l’arrêt du 18 juin 2026 sur l’intérêt à agir en trouble anormal de voisinage, témoigne d’une volonté constante de la Haute juridiction de garantir l’effectivité du droit d’accès au juge tout en préservant les exigences du formalisme protecteur du droit des servitudes.
L’actualité de ces questions ne se dément pas, comme en témoigne l’abondance du contentieux soumis à la troisième chambre civile. Les servitudes de vue, loin de constituer une matière figée, continuent de nourrir un dialogue nourri entre la Cour de cassation et les juges du fond, dans un contexte où la densification urbaine et l’évolution des modes de construction renouvellent constamment les termes du conflit séculaire entre le droit de bâtir et le droit de préserver son intimité.
Le régime des servitudes de vue et de jour, tel qu’interprété par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2023 à 2026, révèle une construction jurisprudentielle d’une grande cohérence, articulée autour de la distinction cardinale entre les jours de souffrance et les vues proprement dites. La Haute juridiction a, au cours de cette période, significativement clarifié le régime de la prescription acquisitive trentenaire en affirmant, par l’arrêt du 23 novembre 2023, qu’elle bénéficie à toute ouverture remplissant les conditions de l’article 678 du Code civil et donnant sur le fonds servant depuis plus de trente ans, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que cette ouverture était ou non régulière à l’origine. Parallèlement, les exigences probatoires pesant sur les juges du fond ont été renforcées, notamment par les arrêts du 28 mars 2024 et du 20 novembre 2025, qui imposent une motivation circonstanciée tant sur la qualification juridique de l’ouverture litigieuse que sur la proportionnalité des mesures de démolition ordonnées. L’arrêt du 18 juin 2026 clôt cette séquence jurisprudentielle en consacrant l’autonomie de l’intérêt à agir en trouble anormal de voisinage par rapport au bien-fondé de l’action. Ces solutions, dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique pour les propriétaires de fonds contigus, constituent autant de jalons dans l’élaboration d’un droit des servitudes à la fois protecteur des situations acquises et soucieux de la préservation de l’intimité de chacun. Le cabinet Kohen Avocats, fort de son expertise en droit immobilier, accompagne les propriétaires confrontés à ces problématiques, qu’il s’agisse de faire valoir leurs droits ou de se défendre contre une action en suppression de vues irrégulières.
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