On se souvient de la ferveur, de l’unité autour des Jeux olympiques de Paris 2024. Mais aussi des attentes des élus et des collectivités locales autour des « apports » de cet événement international dans le quotidien des Franciliens. Équipements sportifs, transports, aménagements urbains, transformation de certains quartiers… Qu’elles aient été face aux caméras ou dans l’ombre, plusieurs communes de la Seine-Saint-Denis se sont ainsi retrouvées au cœur des Jeux.
Ce fut le cas de Dugny, petite ville de 11.700 habitants située à la lisière avec le Val d’Oise, à proximité du RER B et à une trentaine de minutes en train de Châtelet-les Halles. De mars à septembre 2024, cette dernière a hébergé quelque 1.500 journalistes et techniciens internationaux dans un tout nouveau quartier composé de bâtiments mixtes aux planchers en bois et en béton, conçus pour l’événement.
Ces immeubles ont été bâtis à quelques encablures du centre-ville, sur les anciens parkings de la Fête de l’Humanité encore situés face à des champs et des friches, avec vue sur le musée de l’Air et de l’Espace. De sa confirmation à sa livraison, le chantier a été réalisé dans un délai « très rapide » de trois ans, juge le maire Quentin Gesell (divers droite) tandis qu’il faut environ dix ans pour sortir de terre un projet immobilier neuf. La loi olympique a en effet permis d’accélérer le traitement d’un recours contre l’autorisation environnementale, mais aussi de déposer un « double permis », valable d’un côté pour les Jeux, de l’autre pour « l’après », explique-t-il. « L’après », c’est leur transformation en 950 logements, résidences gérées et en commerces.
Les attentes des élus étaient nombreuses. Il s’agissait en effet d’étoffer l’offre de logements : non seulement ajouter des studios, des T2, des T3, quelques T4 et T5, mais aussi proposer une typologie plus diversifiée. D’une part des biens en accession à la propriété (pour un prix au mètre carré oscillant entre 3.700 et 4.100 euros, avec une TVA réduite à 5,5% en raison de la proximité d’un QPV), mais aussi des logements locatifs intermédiaires, des logements sociaux et des résidences gérées (avec 200 chambres pour les étudiants).
Autrement dit, il s’agissait de permettre à des habitants de devenir propriétaires sur la commune, plutôt que de partir acheter ailleurs. Quentin Gesell estime ainsi faire redescendre le curseur du parc social à 71% une fois la seconde phase du chantier livrée, à l’horizon 2028.
Mais la commune ne risque-t-elle pas de se gentrifier? À Dugny, la moitié de la population à moins de 30 ans. La moitié vit aussi dans un QPV et près de 35% des habitants sont sous le seuil de pauvreté selon l’Insee, notamment des familles monoparentales.
À ce jour, environ 95% de la première phase du projet a trouvé preneur. « Il reste une vingtaine de logements commercialisés », dont un chez Sogeprom (la filiale de promotion immobilière de Société Générale). Dans l’ancien village des athlètes, situé quant à lui entre Saint-Denis, Saint-Ouen et l’Île-Saint-Denis, plus de 50% des 773 logements disponibles à l’accession étaient également vendus en juillet 2025, soit un an après les Jeux, selon les promoteurs Icade, Nexity, Pichet et Vinci Immobilier.
Mais dans ce quartier, la transition reste progressive, encore en cours. Si les 1.000 premiers habitants se sont progressivement implantés depuis un an et qu’une école d’une capacité de 16 classes a ouvert, les commerces restent peu nombreux, résumés à une boulangerie et un Franprix. Un gymnase doit également voir le jour, tout comme un nouveau parc, l’Aire des quatre vents.
Des problèmes ont aussi été relevés sur l’un des lots, relève Stéphane Troussel, président du département de la Seine-Saint-Denis et nouvellement de la Société de livraison des ouvrages olympiques (Solideo). « Un certain nombre de logements n’ont pas été soignés à la livraison, et cela met aujourd’hui les habitants en difficulté », a-t-il déclaré lors d’un point presse mi-juillet.
L’architecture de la deuxième phase du projet va quant à elle évoluer vers l’art déco pour rappeler l’esthétique de la façade historique de l’aéroport du Bourget, situé à quelques kilomètres.
Le ciel était quant à lui balayé, ce 21 juillet, par les avions planant dans le couloir aérien menant vers Roissy. À 1 kilomètre à vol d’oiseau (30 minutes à pied, beaucoup moins en bus ou en tramway), la gare du Bourget RER doit quant à elle accueillir les futures lignes de métro 16 et 17 du Grand Paris Express, qui traverseront à partir de 2028 et 2030 le département depuis Saint-Denis Pleyel.
Une étudiante, croisée à la sortie du nouveau quartier, nous raconte apprécier sa résidence. Le seul hic porte sur la distance avec la capitale. « Lorsque le RER B ne fonctionne pas, nous sommes coincés, il faut prendre un bus pendant 1h30 pour se rendre dans Paris », décrit-elle en prenant la direction d’Épinay-sur-Seine.
Bâtir aussi rapidement un tel projet a nécessité des moyens et « beaucoup de négociations », reconnaissent les acteurs. Au point que cette « méthode JO » est aujourd’hui régulièrement évoquée par le gouvernement dans sa communication autour du projet de loi sur le logement, qui vise à produire 2 millions de logements d’ici à 2030.
Ce dernier prévoit notamment de simplifier les réglementations pour certains projets immobiliers neufs, en « écrasant » des procédures, d’après les mots du ministre Vincent Jeanbrun. Par exemple, en transformant l’avis des architectes des bâtiments de France en avis consultatif dans certaines opérations dites « d’intérêt local » (les OIL) pour des bâtiments neufs. Ou encore en mobilisant ces fameux permis de construire « à doubles niveaux », par exemple pour transformer des friches tertiaires ou des bureaux en logements.
Ce type de mesure devrait également être appliqué dans un tout autre territoire : celui des Alpes, à l’aune des Jeux olympiques d’hiver de 2030. Si les enjeux diffèrent largement par rapport à ceux de l’Île-de-France, un fil rouge demeure: dans les deux cas, jouer sur les délais administratifs pour accélérer les projets. « Ces JO d’hiver seraient infinançables sans procédure accélérée », a encore souligné le ministre.
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