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La responsabilité du notaire instrumentaire constitue l’une des questions les plus sensibles du contentieux immobilier contemporain. Officier public délégataire de la puissance d’authentification, le notaire se voit confier une mission dont la finalité est d’assurer la sécurité juridique des conventions qu’il reçoit. À ce titre, il engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », ainsi que de l’article 1241 du même code, aux termes duquel « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
Les décisions rendues entre 2024 et 2026 par les juridictions du fond précisent les contours de cette obligation professionnelle avec une acuité particulière. Elles dessinent une ligne de partage entre ce qui relève de la vigilance normalement attendue du notaire et ce qui excède le périmètre de ses diligences raisonnables. L’analyse de ces décisions révèle que l’office du juge consiste désormais, moins à affirmer le principe d’une responsabilité extensive du notaire, qu’à en déterminer les limites à partir des circonstances propres à chaque espèce. La jurisprudence la plus récente confirme que l’obligation de vérification demeure une obligation de moyen, dont l’intensité varie selon les informations dont le notaire dispose ou devrait disposer au moment de la rédaction de l’acte.
Par ailleurs, la responsabilité du notaire ne se réduit pas à cette seule obligation de vérification. Elle s’étend à un devoir d’information et de conseil dont les exigences se sont récemment précisées, en particulier lorsque l’acte instrumenté révèle des risques identifiables pour les parties. La question de la sanction de ces manquements, au travers notamment de la perte de chance, fait également l’objet d’une évaluation jurisprudentielle de plus en plus fine. On se propose d’examiner successivement l’étendue de l’obligation de vérification du notaire à la lumière des décisions les plus récentes, puis l’intensité variable de son obligation de conseil et les modalités de réparation du préjudice qui en découle.
La jurisprudence constante rappelle que le notaire est tenu, avant de dresser les actes, de procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes. Il doit également proposer aux parties le cadre juridique approprié. Mais cette obligation demeure une obligation de moyen, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 25 février 2025. Selon cette décision, « le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. À cet égard, le notaire est tenu d’une obligation de moyen » (CA Grenoble, 25 février 2025, n° 23/02469).
La même décision précise immédiatement la limite de cette obligation : « l’obligation d’investigation et d’information du notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable et suffisant compte tenu des circonstances dans lesquelles il intervient mais également des données de fait portées à sa connaissance ». En l’espèce, l’acquéreur reprochait au notaire de ne pas l’avoir informé de la révision du plan d’occupation des sols de la commune, qui allait ultérieurement réduire la constructibilité du terrain. La cour d’appel a écarté cette faute en relevant qu’à la date de la vente, la seule chose connue était la révision du POS depuis 2006, sans que soient connus ni son évolution ni son aboutissement, qui n’interviendrait que plus de deux années après la vente. Le notaire, qui n’était pas informé d’un quelconque projet de construction de la part de l’acquéreur et dont l’attention n’avait été attirée par aucun élément de nature à justifier d’autres vérifications, avait satisfait de façon suffisante à son obligation.
La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 25 mars 2025, a statué dans le même sens en énonçant que « le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. Il est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client et doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’il dresse » (CA Pau, 25 mars 2025, n° 23/01766). Elle a cependant ajouté que « le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence ». En l’espèce, l’acquéreur se plaignait de l’existence d’un droit de chasse sur la propriété acquise, que le notaire n’avait pas décelé. La cour a écarté toute faute en relevant que la seule publicité du bail de chasse n’était pas une publication mais un enregistrement en préfecture, dont il n’était pas démontré qu’il fût accessible aux tiers, et qu’aucun élément n’était de nature à remettre en cause la déclaration des vendeurs selon laquelle les biens étaient libres de toute occupation.
Ces deux décisions illustrent le principe selon lequel l’obligation du notaire ne s’étend pas à la vérification systématique de l’ensemble des informations potentiellement disponibles auprès de l’administration. Elle est circonscrite à ce qui est raisonnablement accessible et à ce que les éléments portés à sa connaissance lui commandent de vérifier. Le notaire n’est pas un assureur tous risques de la validité de l’acte. Sa responsabilité s’apprécie au regard des diligences qu’un professionnel normalement avisé aurait accomplies dans les mêmes circonstances.
Si l’obligation de vérification du notaire connaît des limites, elle se renforce en revanche lorsque les pièces dont il dispose contiennent des informations de nature à éveiller ses soupçons. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 20 mai 2026, a fourni une illustration particulièrement nette de cette exigence. En l’espèce, un acquéreur reprochait au notaire de ne pas avoir mentionné dans l’acte de vente l’existence d’arrêtés d’insalubrité frappant l’immeuble. Le notaire objectait que les documents d’urbanisme, l’état hypothécaire et les diagnostics techniques n’avaient pas révélé l’existence de tels arrêtés, et que le vendeur comme le syndic de l’immeuble avaient répondu par la négative à toute question relative à une procédure d’insalubrité.
Le tribunal a néanmoins retenu sa responsabilité, au motif que « eu égard aux mentions portées dans le précédent acte de vente reçu le 16 juillet 2003 dont le notaire avait connaissance, il lui appartenait de vérifier, auprès de la mairie de Montreuil, si ces mentions étaient toujours d’actualité et de s’assurer, auprès du syndic de l’immeuble, de l’exactitude de sa réponse au vu de ces mentions » (TJ Paris, 20 mai 2026, n° 24/09203). Les déclarations du vendeur et le délai écoulé entre l’acquisition du bien par ce dernier et sa revente ont été jugés sans incidence sur les obligations de vérification, de conseil et d’information pesant sur le notaire. Le tribunal a ajouté que le fait que certains des arrêtés mentionnés dans l’acte de vente antérieur ne concernaient pas les lots vendus était indifférent, « puisqu’il appartenait au notaire d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques de l’immeuble dont dépendent ces lots ».
Cette décision marque une exigence accrue dans le devoir de vérification du notaire. Dès lors que le titre antérieur, auquel il a nécessairement accès dans le cadre de la vérification de l’origine de propriété, comporte des informations significatives relatives à la situation juridique ou matérielle de l’immeuble, le notaire ne peut se contenter des déclarations des parties ou des réponses laconiques du syndic. Il lui incombe de procéder à des vérifications complémentaires auprès des autorités compétentes. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 décembre 2025, a également souligné que « le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et informer les parties de manière complète et circonstanciée sur l’étendue de leur engagement, la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours au regard du but poursuivi par les parties » (CA Paris, 2 décembre 2025, n° 22/10573).
En définitive, la frontière entre la vérification normale et la vérification insuffisante se déplace en fonction de la connaissance que le notaire a, ou devrait avoir, des antécédents du bien. L’acte de vente antérieur constitue une source d’information dont la consultation s’impose, et son contenu peut commander des investigations supplémentaires que le notaire ne saurait éluder sans engager sa responsabilité.
Au-delà de la vérification des éléments factuels et juridiques, le notaire est tenu d’un devoir de conseil qui s’analyse comme l’obligation d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte qu’elles s’apprêtent à signer. Cette obligation, dont la Cour de cassation rappelle régulièrement le caractère impératif, trouve un terrain d’application privilégié dans les ventes immobilières portant sur des biens dont la destination projetée par l’acquéreur est connue du notaire.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 2 décembre 2025, déjà cité, illustre de manière remarquable les exigences de ce devoir de conseil. L’acquéreur, une ressortissante française exerçant la profession de commerciale, avait acquis un ensemble immobilier en état d’inachèvement dans le but de le mettre en location. L’acte de vente mentionnait que le bien était inachevé et que les travaux n’avaient pas fait l’objet d’un certificat de conformité. Il précisait également que l’acquéreur déclarait « avoir parfaite connaissance de cet état, et vouloir en faire son affaire personnelle ». La cour d’appel a néanmoins retenu un manquement du notaire à son devoir de conseil, au motif qu’il n’avait pas attiré l’attention de l’acquéreur sur les risques inhérents à la mise en location de biens situés en sous-sol et dans les combles, au regard des dispositions du code de la santé publique.
La cour a jugé que « si l’acte informe l’acquéreur sur le risque d’inhabitabilité des biens composant l’ensemble immobilier en leur état d’acquisition, soit d’inachèvement de travaux, et le risque de défaut de conformité de ceux-ci, il n’est fait mention d’aucun risque particulier au titre de la mise en location de ces biens, alors que l’impossibilité de louer un bien revêt un champ plus large que le risque d’inhabitabilité en l’absence d’achèvement de travaux autorisés aux fins de création de logements ». Elle en a déduit qu’« au regard du projet de mise en location des caves et des combles transformés en appartements, il incombait au notaire, tenu à une obligation d’information et à un devoir de conseil, d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les caractéristiques des biens vendus, en particulier ceux qu’il savait situés sous les combles et dans des caves, et sur les normes du code de la santé publique applicables en la matière ». En n’y procédant pas, le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil.
Cette décision est remarquable en ce qu’elle montre que la clause par laquelle l’acquéreur déclare « faire son affaire personnelle » de l’état du bien ne dispense pas le notaire de son obligation de conseil sur les risques spécifiques que cet état fait peser sur le projet connu de l’acquéreur. Le notaire ne peut se retrancher derrière une clause de style pour s’exonérer de son devoir d’attirer l’attention des parties sur les conséquences concrètes des caractéristiques du bien au regard de l’usage auquel elles le destinent. La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 11 mars 2025, a également rappelé que le notaire « est tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues. Ce devoir est impératif » (CA Riom, 11 mars 2025, n° 23/00754).
Il en résulte que le devoir de conseil du notaire s’apprécie in concreto, en considération de la destination du bien telle qu’elle résulte des déclarations des parties ou des circonstances de l’opération. La connaissance par le notaire du projet de l’acquéreur constitue un facteur d’aggravation de son obligation d’information. Plus le risque est identifiable au regard des éléments dont il dispose, plus son devoir de mise en garde est étendu.
La sanction du manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil s’analyse classiquement en une perte de chance. Il ne s’agit pas d’indemniser le préjudice final constitué par l’impossibilité de réaliser le projet de l’acquéreur, mais la chance perdue de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes si l’information avait été délivrée. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 2 décembre 2025 fournit une méthodologie d’évaluation de cette perte de chance qui mérite d’être soulignée.
Après avoir identifié les logements pour lesquels le défaut d’information avait causé un préjudice, la cour a d’abord déterminé la valeur locative mensuelle de chacun de ces biens sur la base d’un rapport d’expertise amiable soumis à la discussion contradictoire. Elle a retenu une valeur locative mensuelle totale de 1 926,60 euros pour les trois appartements concernés. Elle a ensuite fixé la perte de chance à 50 %, en considération de deux facteurs : d’une part, « l’aléa existant quant à la location effective de ces biens vendus en état d’inachèvement de travaux, si leurs caractéristiques de hauteur sous plafond, de sol semi-enterré ou de combles ne les avaient pas rendus impropres à la location », et d’autre part, le fait que « le défaut de réalisation de travaux par l’acquéreur a contribué au refus d’autorisation de mise en location ».
La cour a ainsi évalué le préjudice à la somme de 39 495 euros, correspondant à 1 926,60 euros multiplié par 41 mois, le tout affecté d’un coefficient de 50 %. Cette méthode illustre la double exigence qui gouverne l’évaluation de la perte de chance : déterminer l’assiette du préjudice en reconstituant l’avantage qui aurait été obtenu si la chance s’était réalisée, puis appliquer un coefficient qui reflète la probabilité que cet avantage se soit effectivement concrétisé. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 20 mai 2026, a appliqué un raisonnement similaire en distinguant soigneusement le préjudice financier, dont le lien causal avec la faute du notaire n’était pas établi, du préjudice moral résultant des démarches engagées par l’acquéreur et du stress généré par la découverte de la situation, qu’il a indemnisé à hauteur de 2 500 euros.
La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 10 avril 2025, a également rappelé les conditions de la responsabilité du notaire en exigeant la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice (CA Nîmes, 10 avril 2025, n° 23/00873). En l’espèce, les acquéreurs reprochaient au notaire de ne pas avoir vérifié les déclarations des vendeurs relatives à l’existence d’un permis de construire. La cour, après avoir constaté qu’il incombait aux demandeurs de démontrer l’existence d’un préjudice en lien direct et certain avec une faute imputable au notaire, les a déboutés de leur demande, faute pour eux de rapporter la preuve du sinistre allégué.
Cette jurisprudence d’ensemble dessine un régime de responsabilité dans lequel l’existence d’une faute du notaire ne suffit pas à ouvrir droit à réparation. Le demandeur doit encore établir l’existence d’un préjudice certain et son lien de causalité avec le manquement reproché. La perte de chance, lorsqu’elle est retenue, fait l’objet d’une évaluation rigoureuse qui intègre la part d’aléa inhérente à la réalisation de l’événement espéré et la contribution éventuelle de la victime à la survenance de son propre dommage.
Cette exigence probatoire rigoureuse se retrouve également dans la jurisprudence de la cour d’appel de Paris relative à la responsabilité du notaire en matière de TVA immobilière. Dans un arrêt du 16 septembre 2025, la cour a rappelé que le notaire « doit vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse » (CA Paris, 16 septembre 2025, n° 22/07914). En l’espèce, le notaire n’avait pas vérifié si le prix de vente d’un logement en état futur d’achèvement respectait le plafonnement légal conditionnant l’application du taux réduit de TVA. La cour a retenu sa responsabilité au titre d’un manquement à son obligation d’information, en relevant que le notaire avait omis de fournir à l’acquéreur l’ensemble des informations utiles quant au plafonnement légal du prix de vente.
La cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 10 avril 2026, a également illustré les conséquences de l’anéantissement du contrat de vente sur les obligations des parties, en confirmant un jugement qui avait ordonné la restitution du bien et du prix à la suite de la résolution d’une vente consentie avec paiement échelonné sur vingt ans (CA Colmar, 10 avril 2026, n° 25/00683). Si cette décision ne retient pas la responsabilité du notaire lui-même, elle illustre le contexte contentieux dans lequel s’inscrit fréquemment la mise en cause des officiers publics, lorsque la vente qu’ils ont instrumentée est ultérieurement anéantie.
Enfin, la cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 décembre 2025, a rappelé avec une netteté particulière les effets de l’anéantissement du contrat. Statuant sur renvoi après cassation, elle a énoncé que « la résolution du contrat de vente entraîne son anéantissement rétroactif et replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit contrat » (CA Toulouse, 17 décembre 2025, n° 24/03809). Cette formulation, qui synthétise le principe gouvernant les restitutions consécutives à la résolution, rappelle l’importance de la mission du notaire au stade de la formation du contrat : c’est précisément parce que l’anéantissement rétroactif de la vente emporte des conséquences financières considérables pour les parties que la vérification préalable de la validité et de l’efficacité de l’acte revêt un caractère essentiel.
L’analyse croisée de ces décisions permet de dégager trois enseignements majeurs pour la pratique notariale et le contentieux de la responsabilité. En premier lieu, l’obligation de vérification du notaire ne se limite pas aux seuls éléments que les parties lui communiquent spontanément, mais s’étend à ceux dont il peut légitimement prendre connaissance par la consultation du titre antérieur, dont la teneur commande, le cas échéant, des investigations complémentaires auprès des autorités administratives. En deuxième lieu, le devoir de conseil s’apprécie au regard du projet connu de l’acquéreur et impose au notaire une information spécifique sur les risques que les caractéristiques du bien font peser sur la réalisation de ce projet, sans que les clauses de style par lesquelles l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de l’état du bien ne puissent l’en dispenser. En troisième lieu, la réparation du préjudice causé par le manquement du notaire passe par le prisme exigeant de la perte de chance, qui impose au demandeur de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue, et au juge d’en évaluer précisément la consistance en intégrant la part d’aléa inhérente à la réalisation de l’avantage espéré.
L’analyse des décisions rendues entre 2024 et 2026 par les juridictions du fond révèle une jurisprudence qui, sans bouleverser les principes classiques de la responsabilité notariale, en précise les contours avec une granularité croissante. L’obligation de vérification du notaire demeure une obligation de moyen, dont l’intensité s’apprécie au regard des éléments dont il dispose ou dont il devrait disposer au moment de la rédaction de l’acte. La présence, dans le titre antérieur, d’informations significatives relatives à la situation de l’immeuble impose au notaire des diligences supplémentaires qui ne sauraient être éludées au motif des seules déclarations des parties ou des réponses insuffisamment circonstanciées des tiers interrogés.
Parallèlement, le devoir de conseil connaît un renforcement significatif lorsque le notaire est informé du projet de l’acquéreur et que les caractéristiques du bien font naître un risque identifiable au regard de ce projet. La clause de style par laquelle l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de l’état du bien ne dispense pas le notaire de son devoir d’information spécifique sur les risques juridiques que cet état fait peser sur la destination projetée. Enfin, l’évaluation du préjudice par le prisme de la perte de chance, dont la jurisprudence récente fournit des illustrations chiffrées précises, témoigne d’un souci d’articulation fine entre la gravité du manquement, la consistance de la chance perdue et la part de responsabilité imputable à l’acquéreur lui-même dans la survenance de son dommage.
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