Maître Reda KOHEN intervient en droit immobilier, droit des sociétés et droit des affaires à Paris. Première analyse offerte, réponse personnelle sous 24 heures.
100 % confidentiel · Secret professionnel · Sans engagement
L’annulation, par le tribunal judiciaire de Paris, au mois de mai 2026, de la vente d’un appartement de 75 mètres carrés acquis pour près d’un million d’euros dans le quinzième arrondissement de la capitale, en raison de la présence nocturne de jeunes perturbant le voisinage que la vendeuse avait omis de révéler à l’acquéreur, illustre avec un éclat particulier la rigueur croissante avec laquelle le juge judiciaire appréhende la réticence dolosive du vendeur immobilier. Cette décision, rapportée par Le Particulier le 20 mai 2026, a mis en lumière une problématique juridique qui traverse l’ensemble du contentieux de la vente immobilière : dans quelle mesure le silence du vendeur sur une information déterminante pour l’acquéreur justifie-t-il l’anéantissement rétroactif du contrat de vente ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis le début de l’année 2024, rendu plusieurs arrêts qui précisent, avec une remarquable cohérence d’ensemble, tant les conditions de caractérisation du dol par réticence que l’étendue des conséquences patrimoniales attachées à l’annulation de la vente. L’analyse de cette jurisprudence récente permet de mettre en évidence deux enseignements majeurs pour la pratique du droit immobilier.
Le dol, défini par l’article 1137 du Code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, englobe également, dans sa conception contemporaine, « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Cette définition, issue de l’ordonnance du 10 février 2016, a été appliquée avec une intensité croissante par la troisième chambre civile au cours des derniers mois, au point d’imposer au vendeur immobilier une obligation de transparence dont les contours ne cessent de s’élargir. L’article 1130 du même code précise à cet égard que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement « lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes », le caractère déterminant s’appréciant « eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».
La décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris au mois de mai 2026, telle que rapportée par la presse, illustre cette intensification de manière saisissante. L’acquéreur, qui avait expressément spécifié à l’agence immobilière Barnes Champ-de-Mars qu’il recherchait un appartement calme, n’avait jamais été informé par la vendeuse des attroupements nocturnes qui perturbaient le voisinage, aux abords immédiats de l’immeuble. Or, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’affirmer, dans un arrêt du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.861), que le vendeur ne saurait se retrancher derrière une prétendue ignorance de l’acquéreur pour échapper à son obligation d’information. En l’espèce, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’appel qui avait condamné le vendeur à payer aux acquéreurs le montant des frais afférents à la vente, au motif que « le vendeur ne peut, en conséquence de l’annulation de la vente, être condamné qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute ».
Par ailleurs, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026 (pourvoi n° 24-20.821), publié au Bulletin, apporte un éclairage décisif sur l’étendue du devoir d’information du vendeur en présence de troubles générés par le voisinage. Dans cette espèce, les vendeurs avaient cédé un appartement au prix de 710 000 euros sans informer les acquéreurs du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin, dont les agissements provoquaient une insécurité persistante. La Cour, rejetant les pourvois formés contre l’arrêt d’appel ayant retenu la réticence dolosive, a consacré implicitement mais nécessairement la solution selon laquelle le vendeur est tenu de révéler à l’acquéreur les nuisances de voisinage dont il a connaissance, dès lors que celles-ci sont de nature à affecter de manière significative la jouissance paisible du bien vendu.
Dès lors, l’obligation d’information du vendeur immobilier ne se limite plus aux seuls vices de la chose vendue ou aux informations requises par les diagnostics obligatoires, mais s’étend désormais à tout élément dont le vendeur sait qu’il est de nature à déterminer le consentement de l’acquéreur, y compris les éléments extrinsèques au bien lui-même, tels que les nuisances sonores, visuelles ou olfactives provenant de l’environnement immédiat de l’immeuble. Cette extension du périmètre de la réticence dolosive, si elle renforce la protection de l’acquéreur, impose corrélativement au praticien du droit immobilier une vigilance accrue dans la rédaction des actes de vente et dans le conseil délivré au vendeur.
L’apport le plus novateur de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile réside dans la consécration explicite d’une option offerte à l’acquéreur victime d’un dol, entre l’exercice de l’action en nullité du contrat de vente et une action en indemnisation du préjudice subi sans anéantissement du contrat. L’arrêt du 28 mai 2026, précité, affirme en effet, au visa des articles 1116 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix ».
Cette solution constitue une avancée significative dans l’articulation des sanctions du dol en matière immobilière. À cet égard, la Cour de cassation a précisé que l’excès de prix indemnisable correspond à la « dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin », que la cour d’appel avait souverainement évaluée à 15 % du prix d’acquisition. En conséquence, l’acquéreur qui découvre, postérieurement à la vente, que le vendeur lui a sciemment dissimulé une information déterminante, peut désormais choisir la voie de l’indemnisation sans être contraint de solliciter l’anéantissement du contrat de vente, ce qui lui évite les inconvénients pratiques et financiers liés à la restitution du bien et à la recherche d’un nouveau logement.
Par ailleurs, cette option entre nullité et indemnisation n’est pas sans susciter des interrogations quant à l’articulation des différents fondements juridiques mobilisables. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’encadrer strictement les conditions de la nullité pour dol dans son arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-11.532), par lequel elle a censuré l’arrêt d’appel qui avait annulé une vente immobilière pour réticence dolosive, au motif que « la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations faisant ressortir la connaissance par l’acquéreur de l’information prétendument dissimulée, a violé le texte susvisé ». En l’espèce, l’acte authentique de vente contenait une clause par laquelle l’acquéreur déclarait connaître parfaitement le bien et avoir pris lui-même tous renseignements concernant les règles d’urbanisme applicables à l’immeuble, de sorte que le dol ne pouvait être retenu.
Cette décision du 4 juillet 2024 rappelle, en creux, que le dol suppose nécessairement que la victime n’ait pas eu connaissance de l’information litigieuse au moment de la conclusion du contrat. Elle met également en lumière l’importance de la rédaction des clauses déclaratives dans les actes de vente, lesquelles peuvent, dans certaines circonstances, prémunir le vendeur contre une action en nullité fondée sur le dol, pour autant que ces clauses ne soient pas elles-mêmes le produit d’une dissimulation frauduleuse. La troisième chambre civile a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans l’arrêt précité du 4 juillet 2024, que le dol « ne se présume pas, et doit être prouvé », ce qui fait peser sur l’acquéreur la charge d’établir tant l’élément matériel de la dissimulation que l’élément intentionnel de la réticence.
Lorsque l’acquéreur opte pour la nullité de la vente sur le fondement du dol, l’anéantissement rétroactif du contrat emporte des conséquences patrimoniales dont l’ampleur a été précisée par plusieurs arrêts récents de la troisième chambre civile. L’article 1178 du Code civil dispose que « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé » et que « les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 », l’action en responsabilité extracontractuelle demeurant ouverte pour la réparation du dommage subi. Cette disposition, qui constitue le socle du régime des restitutions, a donné lieu à une application jurisprudentielle dont la précision ne cesse de s’affiner.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 décembre 2024 (pourvoi n° 23-16.270), publié au Bulletin, constitue à cet égard une décision de principe. Dans cette espèce, les acquéreurs avaient acquis une maison d’habitation au prix de 390 000 euros avant de subir, neuf mois plus tard, un important dégât des eaux révélateur de désordres que les vendeurs leur avaient sciemment dissimulés. La cour d’appel, après avoir prononcé l’annulation de la vente, avait rejeté la demande des vendeurs tendant au paiement d’une indemnité d’occupation par les acquéreurs, au motif que « l’occupation du bien par ces derniers est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive ». La Cour de cassation a censuré cette motivation, au visa des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du Code civil, en énonçant que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part ».
Cette solution, dont la portée théorique est considérable, signifie que le vendeur, même fautif, conserve le droit de percevoir de l’acquéreur de bonne foi une indemnité correspondant à la valeur de jouissance du bien occupé entre la date de la vente et celle de la restitution. La Cour a toutefois précisé que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande ». En d’autres termes, l’acquéreur de bonne foi n’est redevable de l’indemnité d’occupation qu’à compter de la date de l’assignation en nullité, et non rétroactivement à compter de la prise de possession du bien, ce qui constitue une atténuation notable de la rigueur du principe de la restitution intégrale.
En conséquence, la même solution a été réitérée avec force par la troisième chambre civile dans son arrêt du 9 avril 2026 (pourvoi n° 24-17.405). En l’espèce, la venderesse d’une maison d’habitation, dont la vente avait été annulée pour dol en raison de la dissimulation de travaux de gros œuvre sur les fondations réalisés avant la vente, sollicitait une indemnité d’occupation que la cour d’appel de Rouen lui avait refusée, au motif que « cette prétention, qui tend, à la suite de l’annulation de la vente, au bénéfice d’une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne peut aboutir en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat ». La Cour de cassation, au visa de l’article 1352-3, alinéa 1er, du Code civil, a de nouveau sanctionné ce raisonnement en rappelant, de manière lapidaire, que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ». Cette position, désormais constante, contribue à sécuriser le régime des restitutions dans les contentieux immobiliers fondés sur le dol.
Par ailleurs, la distinction entre les restitutions proprement dites et les dommages-intérêts réparant les conséquences de la faute dolosive a été affinée par l’arrêt du 8 janvier 2026, précité, qui énonce que « le vendeur ne peut, en conséquence de l’annulation de la vente, être condamné qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute ». La Cour en a déduit que les frais attachés à l’acte de vente ne relèvent pas des restitutions mais peuvent, le cas échéant, donner lieu à des dommages-intérêts distincts, ce qui oblige le praticien à une distinction rigoureuse entre les différents chefs de condamnation. De surcroît, la Cour a également censuré la condamnation du vendeur au titre de la perte de chance de faire une plus-value, au motif que les juges du fond n’avaient pas suffisamment caractérisé « la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue », rappelant ainsi les exigences probatoires applicables à l’indemnisation de la perte de chance.
La question du point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour dol constitue l’un des enjeux les plus contentieux de la matière, tant les intérêts en présence sont considérables. L’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus avant cette date, disposait que l’action en nullité fondée sur le dol se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où le contractant a découvert le dol qu’il allègue. Cette règle, qui demeure pertinente pour un nombre important de contentieux, a fait l’objet d’une application particulièrement exigeante de la part de la troisième chambre civile.
L’arrêt rendu le 20 mars 2025 (pourvoi n° 23-18.735) illustre avec netteté la rigueur de l’approche retenue. Dans cette affaire, un vendeur avait cédé un appartement à une société civile immobilière en février 2009, avant de découvrir, en 2018 seulement, que le locataire occupant les lieux, dont l’expulsion avait été ordonnée en 2008, était toujours dans les lieux et avait même acquis les parts de la société acquéreuse. La cour d’appel de Paris avait déclaré l’action en nullité prescrite, au motif que les publications au registre du commerce et des sociétés de l’acte de cession des parts sociales et du changement de gérant permettaient de « présumer la connaissance du tiers », de sorte que ces dates de publication constituaient le point de départ de la prescription.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en relevant que « le dol allégué ne se rapportant pas aux actes publiés, aucune présomption de connaissance du dol affectant la vente de l’appartement à la société Cinq cinq ne s’attachait à la publication au registre du commerce et des sociétés des actes portant modification du capital social et de la gérance de celle-ci ». En d’autres termes, la Cour impose de rechercher « à quelle date le vendeur avait eu la connaissance effective des faits lui permettant d’agir », refusant ainsi de faire découler de la publicité légale une présomption automatique de connaissance du dol. Cette solution, qui fait prévaloir une approche concrète et subjective du point de départ de la prescription, est de nature à protéger les victimes de manœuvres dolosives sophistiquées dont la découverte peut n’intervenir que plusieurs années après la conclusion du contrat.
Dès lors, le point de départ du délai quinquennal de prescription ne saurait être fixé à une date antérieure à celle à laquelle la victime a effectivement eu connaissance des faits constitutifs du dol. Cette solution est confortée par l’article 2224 du Code civil, désormais applicable, qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». L’emploi de la formule alternative « connu ou aurait dû connaître » marque une évolution, par rapport au régime antérieur, en introduisant une part d’objectivation du point de départ, sans pour autant priver la victime de la possibilité de démontrer qu’elle n’a eu connaissance effective des faits qu’à une date plus tardive. Cette articulation entre les régimes successifs de la prescription de l’action en nullité pour dol constitue, pour le praticien du droit immobilier, une source de complexité dont la maîtrise est indispensable à la conduite efficace du contentieux.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, telle qu’elle s’est déployée au cours des années 2024 à 2026, dessine les contours d’un régime du dol dans la vente immobilière qui conjugue une protection renforcée de l’acquéreur avec une rigueur technique dans l’application des règles relatives aux restitutions et à la prescription. L’obligation d’information du vendeur se trouve désormais considérablement élargie, au point d’englober tout élément dont il sait le caractère déterminant pour le consentement de l’acquéreur, y compris les nuisances générées par l’environnement du bien vendu. Parallèlement, l’acquéreur victime se voit reconnaître une option stratégique entre l’exercice de l’action en nullité et une action en indemnisation de l’excès de prix, dont la consécration par l’arrêt du 28 mai 2026 marque une étape significative dans l’évolution du droit de la vente immobilière. Enfin, le régime des restitutions consécutives à l’annulation de la vente, s’il consacre le principe d’une restitution incluant la valeur de jouissance du bien, même au profit du vendeur fautif, atténue cette rigueur en différant le point de départ de l’obligation de l’acquéreur de bonne foi au jour de la demande. Ces évolutions jurisprudentielles, dont la portée pratique est considérable, imposent aux professionnels de l’immobilier et aux praticiens du droit une vigilance accrue, tant dans la rédaction des actes de vente que dans la conduite des contentieux fondés sur le dol. La sécurité juridique des transactions immobilières, objectif constant du législateur et du juge, commande en effet que le vendeur mesure pleinement l’étendue de son obligation de loyauté, tandis que l’acquéreur doit être informé des droits que la loi et la jurisprudence lui reconnaissent pour obtenir réparation du préjudice que lui cause une réticence dolosive. La troisième chambre civile, en précisant les règles du jeu avec une constance remarquable, contribue ainsi à restaurer l’équilibre contractuel dans un domaine où l’asymétrie d’information entre les parties demeure une donnée structurelle du marché immobilier.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier pénal. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
Étude préalable de votre dossier. Examen de vos pièces et première analyse écrite de Maître Reda KOHEN, sous 24 heures ouvrées. Le règlement s’effectue en ligne après l’envoi de ce formulaire.
Cliquez ou glissez vos fichiers ici
Tous formats acceptes (PDF, Word, images, etc.)
Envoi en cours…
Le règlement vaut demande d’exécution immédiate de votre analyse. Vos données sont utilisées uniquement pour traiter votre demande. Conditions · Politique de confidentialité.
Maître Reda KOHEN, avocat en droit immobilier vous accueille au cœur de Paris 17ème, proche de la Place de Clichy et du Parc Monceau
11 rue Margueritte
75017 Paris, France
06 46 60 58 22
Lundi – Samedi : 9h00 – 20h00
Sur rendez-vous uniquement
Abonnez-vous pour poursuivre la lecture et avoir accès à l’ensemble des archives.
Poursuivre la lecture
Chargement…
Les avis ne peuvent pas être chargés sans JavaScript. Voir tous les avis sur Google.