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L’article 646 du code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Ce texte, d’apparence simple, recèle une complexité que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser dans ses décisions récentes. Le bornage constitue l’opération par laquelle la ligne divisoire entre deux fonds contigus est matériellement fixée, que ce soit à l’amiable, par un géomètre-expert, ou judiciairement, sous le contrôle du juge. La jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile rappelle avec constance que le bornage n’est pas un acte translatif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-10.488). Cette distinction fondamentale traverse l’ensemble du contentieux et commande l’articulation avec les actions réelles immobilières.
Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord amiable, le juge judiciaire est compétent pour fixer la ligne séparative. À cet égard, la troisième chambre civile juge de manière constante que les juges du fond, saisis d’une action en bornage, doivent fixer de façon précise les limites des propriétés contiguës (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-13.760, Publié au Bulletin). Cette exigence de précision impose au juge d’écarter les documents dépourvus de fiabilité technique, notamment les procès-verbaux de bornage amiable qui ne mentionnent pas la distance entre les différents points retenus, ne sont pas cotés et ne comportent ni coordonnées ni échelle. Par ailleurs, la Cour de cassation reconnaît au juge du fond un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur des divers indices soumis à son examen pour déterminer la ligne divisoire, ce qui inclut l’analyse des titres de propriété, des documents cadastraux, des photographies aériennes et des rapports d’expertise judiciaire.
En conséquence, le juge peut valablement homologuer le rapport d’un expert judiciaire qui s’est fondé sur les seules cotes du plan minute coté établi lors d’opérations de remembrement pour vérifier l’implantation des bornes et fixer la largeur du chemin litigieux, sans méconnaître le principe de séparation des pouvoirs des autorités administratives et judiciaires (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-22.344). La cour d’appel peut ainsi, en s’appropriant les conclusions de l’expert, retenir que la largeur moyenne du chemin peut être fixée sur la base de l’ancien plan cadastral et de plusieurs bornes en béton retrouvées sur site, et constater, au vu de photographies aériennes, qu’aucun déplacement significatif de l’emprise n’est intervenu. Dès lors, la précision de la limite fixée dépend moins de la perfection formelle des documents que de la capacité du juge à combiner l’ensemble des indices disponibles.
La question des frais du bornage judiciaire a également donné lieu à un arrêt publié de la troisième chambre civile. La Cour précise que si, aux termes de l’article 646 du code civil, le bornage se fait à frais communs, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge. Lorsque celui-ci échoue dans ses réclamations, le juge peut, usant du pouvoir discrétionnaire qui est le sien, mettre à la charge de cette partie tous les dépens occasionnés par le débat qu’elle a ainsi provoqué (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-13.760, précité). En outre, lorsque la mission de l’expert comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent alors des dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile. Cette solution, qui alourdit la charge financière de la partie succombante, constitue un signal adressé aux plaideurs tentés par une contestation systématique des limites.
La jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile réaffirme avec une vigueur particulière le principe selon lequel un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-10.488, précité). Cette solution, dégagée de longue date, a été réitérée avec une fermeté particulière dans un arrêt du 23 janvier 2025 aux termes duquel la Cour de cassation juge que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur, et qu’un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.821).
Cette solution revêt une importance pratique considérable dans le contentieux de l’empiétement. Or, il arrive fréquemment qu’un propriétaire, se prévalant d’un procès-verbal de bornage, sollicite en référé la démolition d’ouvrages qu’il estime empiéter sur son fonds. La troisième chambre civile oppose à cette démarche une fin de non-recevoir fondée sur la nature déclarative du bornage : celui-ci fixe une limite, il n’attribue pas un droit de propriété. Par conséquent, la cour d’appel qui, pour constater un empiétement et ordonner la destruction d’ouvrages litigieux, s’est exclusivement fondée sur un procès-verbal de bornage, ne donne pas de base légale à sa décision. La Haute juridiction exige du juge du fond qu’il statue au préalable sur la propriété de la portion de terrain litigieuse avant d’en tirer les conséquences relatives à la démolition.
Dans le prolongement de cette analyse, la troisième chambre civile rappelle que l’action en bornage a seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété des terrains (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-22.344, précité). En conséquence, le juge saisi d’une action en bornage ne peut condamner un propriétaire à enlever sa clôture au seul motif que celle-ci empiète sur la parcelle voisine, sans avoir préalablement statué sur la propriété de la portion de terrain sur laquelle cette clôture est implantée. Cette exigence procédurale garantit que le bornage, simple instrument de fixation des limites, ne devienne pas un vecteur détourné d’attribution de la propriété.
À cet égard, dans une espèce jugée le 9 avril 2026, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour rejeter une demande en démolition de clôture et d’allée empiétant sur la propriété du demandeur, s’était fondée sur la signature d’un procès-verbal de bornage et sur la conformité de la clôture édifiée par rapport au plan de bornage (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-10.488, précité). La Haute juridiction a jugé que la cour d’appel avait violé les articles 544 et 646 du code civil en se déterminant ainsi, « alors, d’une part, qu’un bornage n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus, d’autre part, que le titre de M. [D] précisait que l’immeuble vendu n’a pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert ». Cette motivation, qui combine le principe de l’effet non translatif du bornage avec l’obligation de ne pas dénaturer les écrits soumis au juge, illustre la vigilance particulière dont fait preuve la troisième chambre civile dans le maniement des preuves de la propriété.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles un bornage antérieur fait obstacle à l’introduction d’une nouvelle action. Dans un arrêt publié du 28 mars 2024, la Cour de cassation a posé en principe qu’il résulte de l’article 646 du code civil que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-16.473, Publié au Bulletin). Cette solution, qui consacre l’autorité de la chose convenue entre les parties lors d’un bornage amiable antérieur, ménage toutefois une exception lorsque la matérialisation de la limite sur le terrain a disparu.
Or, il ne suffit pas que les bornes aient physiquement disparu pour que la limite devienne incertaine et qu’une nouvelle action soit recevable. La Cour de cassation exige des juges du fond qu’ils vérifient si la limite résultant du bornage antérieur peut encore être regardée comme perdue. En l’espèce, la cour d’appel avait souverainement retenu, au vu de l’analyse effectuée par un géomètre, d’une attestation et de photographies versées aux débats, que si les bornes avaient disparu, la limite résultant du bornage ne pouvait pas être regardée comme perdue, puisque les auteurs du demandeur l’avaient eux-mêmes consacrée en implantant sur l’emplacement de celle-ci, en 1989, une clôture grillagée que le demandeur avait ultérieurement remplacée pour partie par un mur. Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé que le droit de se clore appartenant à tout propriétaire d’un fonds ne le prive pas de son droit au bornage de sa propriété, mais qu’un élément séparatif tel qu’une clôture peut constituer un indice matériel de la consécration de la limite antérieure.
En conséquence, l’irrecevabilité de l’action en bornage suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l’existence d’un bornage antérieur définitif et la persistance, malgré la disparition éventuelle des bornes, d’une limite séparative certaine. La Cour de cassation, par un attendu de principe, juge que le juge ne peut refuser d’accueillir une demande en bornage que s’il constate l’existence d’un bornage antérieur définitif matérialisé par des bornes (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-21.163). Cette exigence probatoire, qui pèse sur celui qui invoque l’irrecevabilité, impose de rapporter la preuve non seulement de l’existence d’un accord sur les limites, mais également de la matérialisation de cet accord par l’implantation de bornes aux emplacements convenus entre les parties.
Dès lors, la jurisprudence admet qu’un bornage antérieur puisse être présumé à partir d’un faisceau d’indices concordants. Dans l’arrêt précité du 25 janvier 2023, la cour d’appel avait relevé que le demandeur au bornage s’était engagé à procéder au bornage de la parcelle vendue, puis qu’il avait adressé aux acquéreurs un plan parcellaire figurant quatre bornes, qui avaient été retrouvées aux emplacements correspondants, aux quatre angles de la parcelle. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’en avoir souverainement déduit que ces bornes matérialisaient l’accord intervenu entre les parties sur la limite de propriété entre leurs deux fonds contigus, rendant ainsi irrecevable la nouvelle action en bornage. En revanche, la Haute juridiction a censuré la condamnation du demandeur pour procédure abusive, au motif que l’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute et que, sauf circonstances spéciales, elle ne peut constituer un abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, même partiellement, par la juridiction de premier degré.
Par ailleurs, l’incertitude de la limite peut résulter de circonstances objectives que les juges du fond doivent caractériser avec précision. La troisième chambre civile a ainsi admis la recevabilité d’une nouvelle action en bornage lorsque le plan de remembrement sur lequel l’expert s’était fondé ne comportait aucune cote permettant de connaître, au-delà de ses extrémités, la largeur du chemin, et qu’entre les deux bornes implantées lors des opérations de remembrement, la ligne divisoire, non rectiligne, n’avait été matérialisée par aucune borne intermédiaire (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-22.344, précité). De même, la disparition d’un talus qui déterminait la largeur du chemin et l’édification de clôtures au-delà des limites issues du remembrement constituent des éléments de nature à caractériser l’incertitude de la limite séparative.
L’articulation entre le bornage et l’action en revendication de propriété constitue un enjeu majeur du contentieux immobilier contemporain. La troisième chambre civile a rendu, le 2 avril 2026, un arrêt important qui rappelle le caractère imprescriptible de l’action en revendication, conformément à l’article 2227 du code civil selon lequel le droit de propriété est imprescriptible (Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-21.351). En l’espèce, la cour d’appel avait déclaré prescrite une action en revendication intentée plus d’un an après la prise de possession par les défendeurs du bien en litige. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive, rappelant ainsi la distinction fondamentale entre le droit de propriété, imprescriptible, et les actions qui tendent à le protéger.
Or, cette solution a des implications directes sur l’articulation entre le bornage et l’action en revendication. Si un propriétaire peut toujours engager une action en revendication pour faire reconnaître son droit de propriété sur une portion de terrain, le bornage constitue en revanche un préalable procédural utile dès lors qu’il permet de fixer matériellement les limites entre les fonds avant que le débat ne porte sur leur attribution. Dès lors, la complémentarité des deux actions ne doit pas masquer leur différence de nature : le bornage fixe les limites sans attribuer la propriété, tandis que la revendication tend à faire reconnaître le droit de propriété lui-même, fût-ce sur des bases non exclusivement documentaires.
La prescription acquisitive, ou usucapion, constitue le troisième pôle de cette triangulation contentieuse que la troisième chambre civile s’efforce d’articuler de manière cohérente. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour de cassation a rappelé que le juste titre, condition de l’usucapion abrégée de dix ans prévue par l’article 2272 du code civil, est celui qui vise sans équivoque, exactement et dans sa totalité la parcelle revendiquée (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-23.210). L’arrêt précise que le document d’arpentage a seulement, à l’instar du cadastre, une vocation administrative et fiscale, sans être probatoire et créateur de droits. La cour d’appel qui écarte la qualification de juste titre pour un acte notarié en se fondant exclusivement sur la valeur probante du document d’arpentage qui y est annexé, sans rechercher si l’acte incluait dans la superficie vendue la bande de terrain litigieuse, ne donne pas de base légale à sa décision.
En conséquence, la détermination du juste titre suppose une analyse minutieuse de l’acte translatif de propriété dans son ensemble, et non une appréciation isolée des documents techniques qui lui sont annexés. Cette exigence rejoint la préoccupation plus large de la troisième chambre civile de ne pas confondre les instruments de délimitation spatiale, tels que les documents d’arpentage, les plans cadastraux et les procès-verbaux de bornage, avec les titres juridiques qui établissent la propriété. Or, dans la pratique notariale comme dans le contentieux judiciaire, la confusion est fréquente, et les juges du fond sont régulièrement invités à statuer sur des empiétements en se fondant exclusivement sur des documents techniques dépourvus de valeur attributive.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle avec constance que le procès-verbal de bornage n’est pas un acte translatif de propriété et ne peut, seul, fonder l’attribution de la propriété d’une parcelle litigieuse (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.821, précité), pas plus qu’il ne permet d’ordonner la démolition d’ouvrages qui y auraient été construits. Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence ancienne et constante, protège le droit de propriété contre une extension indue des effets du bornage, lequel demeure une opération de constat et de fixation, non d’attribution. La propriété immobilière ne se prouve pas par un procès-verbal de bornage, mais par des titres, par la possession ou par l’effet de la prescription acquisitive.
À cet égard, l’évolution jurisprudentielle récente témoigne d’un resserrement du contrôle exercé par la troisième chambre civile sur l’articulation entre ces différentes actions. Le juge du fond ne saurait condamner un propriétaire à enlever sa clôture au seul motif que celle-ci empiète sur la parcelle voisine, sans avoir préalablement statué sur la propriété de la portion de terrain litigieuse. De même, la cour d’appel qui déclare prescrite une action en revendication au motif que le demandeur ne produit pas de titre de propriété suffisant commet une erreur de droit, dès lors que l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive et que le demandeur peut toujours compléter sa preuve par d’autres moyens.
Dès lors, le praticien du droit immobilier est invité à ne pas confondre les régimes juridiques distincts du bornage, de la revendication et de l’usucapion. Le bornage fixe une limite sans attribuer la propriété. L’action en revendication, imprescriptible, tend à faire reconnaître le droit de propriété lui-même. La prescription acquisitive, enfin, permet d’acquérir la propriété par l’écoulement du temps et la réunion des conditions de l’article 2272 du code civil. L’articulation de ces trois mécanismes, sous le contrôle renforcé de la troisième chambre civile, constitue l’un des axes majeurs de la sécurisation juridique des transactions et du contentieux immobilier contemporain.
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 consolide avec une cohérence remarquable les principes directeurs de l’action en bornage et de son articulation avec les actions réelles immobilières. Le bornage demeure une opération exclusivement déclarative, qui fixe les limites sans attribuer la propriété, et dont l’autorité ne cède que devant l’incertitude avérée de la ligne séparative. L’action en revendication, imprescriptible par nature, et la prescription acquisitive, soumise aux conditions rigoureuses de l’article 2272 du code civil, complètent ce dispositif en offrant aux propriétaires les voies de droit nécessaires à la protection de leur titre. La troisième chambre civile, par un contrôle renforcé de la motivation des juges du fond, assure une distinction nette entre ces régimes et garantit la sécurité juridique des délimitations foncières.
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