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L’annulation d’une vente immobilière pour dol emporte, en application de l’article 1178 du code civil, l’anéantissement rétroactif du contrat et la restitution des prestations exécutées. Si le principe ne souffre guère de discussion, la question de l’étendue des restitutions, et singulièrement celle de la valeur de jouissance due par l’acquéreur au vendeur après l’annulation, a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle dont les contours se sont précisés au cours des derniers mois. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par deux arrêts rendus en formation de section, a opéré une clarification déterminante des règles gouvernant ce contentieux, dont l’arrêt du 9 avril 2026 constitue la dernière illustration. Ces décisions consacrent un régime de restitution qui, tout en protégeant l’acquéreur victime du dol, préserve le droit du vendeur à recouvrer la valeur de la jouissance que l’immeuble a procurée, indépendamment de sa propre faute.
L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137 du code civil). En matière immobilière, la troisième chambre civile fait une application rigoureuse de ce texte, spécialement lorsque le vendeur a tu des informations relatives à l’état de l’immeuble dont il avait connaissance. L’arrêt rendu le 9 avril 2026 (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-17.405) en offre une illustration remarquable. En l’espèce, les acquéreurs avaient découvert, après leur entrée dans les lieux, des fissures affectant la structure du bâtiment, et il était établi que la venderesse avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure, en faisant notamment exécuter des travaux de gros œuvre en 2016. Or l’acte notarié de vente comportait une déclaration de la venderesse indiquant qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’avait été réalisé dans ce délai. La cour d’appel de Rouen, dont l’arrêt a été partiellement approuvé par la Cour de cassation, a retenu que cette déclaration était mensongère et que l’importance des travaux réalisés, conjuguée à la récurrence des problèmes de fissuration et d’humidité, conférait à l’information que la venderesse aurait dû délivrer un caractère déterminant. La troisième chambre civile a validé cette analyse en retenant que «la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l’escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations» (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-17.405).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui impose au vendeur une obligation d’information dont la méconnaissance, lorsqu’elle est intentionnelle, constitue une réticence dolosive. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 mars 2023, que le contractant a l’obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence lorsqu’il dissimule à son cocontractant une information dont il connaît le caractère déterminant (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-23.702). En l’espèce, une société de droit canadien avait vendu des parcelles à un établissement public foncier sans révéler les perspectives d’urbanisation future dont elle avait connaissance, ce qui avait conduit la cour d’appel à exclure le dol. La troisième chambre civile avait alors rappelé que l’appréciation de la réticence dolosive doit prendre en considération l’ensemble des circonstances de fait, y compris les informations détenues par le vendeur au moment de la conclusion du contrat.
Par ailleurs, la jurisprudence retient le dol lorsque le vendeur a dissimulé des désordres qui, sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, en affectent l’usage normal et auraient conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à contracter à des conditions différentes. L’arrêt du 27 novembre 2025 (Civ. 3e, 27 nov. 2025, n° 23-18.663) a ainsi confirmé le rejet d’une action en garantie des vices cachés tout en laissant ouverte la possibilité d’une annulation pour dol, dès lors que les acquéreurs établissaient que les vendeurs leur avaient dissimulé des informations déterminantes relatives à l’état de l’immeuble (Civ. 3e, 27 nov. 2025, n° 23-18.663). Cette décision illustre la distinction fondamentale entre le dol, qui sanctionne un vice du consentement, et la garantie des vices cachés, qui opère sur le terrain de la conformité de la chose vendue. Le dol permet à l’acquéreur d’obtenir l’annulation de la vente et la restitution du prix, tandis que la garantie des vices cachés ouvre une action en résolution ou en réduction du prix, sans anéantissement rétroactif du contrat.
La charge de la preuve du dol incombe à celui qui l’invoque, conformément au droit commun. L’acquéreur doit démontrer que le vendeur lui a intentionnellement dissimulé une information déterminante. La troisième chambre civile exerce sur ce point un contrôle qui, pour être qualifié de souverain quant à l’appréciation des faits, n’en est pas moins encadré par l’exigence de motivation imposée aux juges du fond par l’article 455 du code de procédure civile. Dans l’arrêt du 9 avril 2026 précité, la Cour de cassation a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir écarté l’attestation d’un témoin produite par la venderesse, au motif que «la seule évocation sommaire de travaux lors des visites était insuffisante pour éclairer les acquéreurs». La cour d’appel avait relevé que le témoin, s’il évoquait la connaissance par l’acquéreur de travaux de réfection de l’escalier de la cave, ne démontrait nullement que les acquéreurs avaient été informés des interventions sur les fondations, seules pertinentes pour apprécier la gravité des désordres.
L’arrêt du 5 décembre 2024, publié au Bulletin, a également précisé les contours de la preuve en matière de dol immobilier. Dans cette affaire, les acquéreurs avaient subi un important dégât des eaux en juin 2018, soit moins d’un an après l’acquisition d’une maison d’habitation au prix de 390 000 euros, et invoquaient le dol des vendeurs. La cour d’appel de Versailles avait retenu la réticence dolosive des vendeurs et prononcé l’annulation de la vente, solution que la troisième chambre civile n’a pas remise en cause (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin). Cette décision confirme que la preuve de la connaissance par le vendeur des désordres affectant l’immeuble peut résulter de faisceaux d’indices, tels que la chronologie des événements, la nature des travaux antérieurement réalisés et l’importance des désordres apparus postérieurement à la vente.
La distinction entre le dol et la rescision pour lésion, autre voie d’annulation d’une vente immobilière prévue par l’article 1674 du code civil, mérite d’être rappelée. Le dol suppose une manœuvre ou une dissimulation intentionnelle ayant vicié le consentement de l’acquéreur, tandis que la lésion sanctionne un déséquilibre objectif du prix, indépendamment de toute intention frauduleuse, à condition que la lésion excède les sept douzièmes de la valeur réelle de l’immeuble. Dans l’arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 1677 du code civil, que la preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Lyon qui avait rejeté la demande de rescision pour lésion sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les valeurs retenues par le juge de l’expropriation pour indemniser la société venderesse ne faisaient pas présumer le caractère lésionnaire de la vente (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-23.702). Cette décision rappelle que les deux actions, en dol et en rescision pour lésion, obéissent à des régimes distincts et peuvent être cumulativement invoquées par le vendeur qui s’estime lésé, même si, en l’espèce, la cassation n’a porté que sur la rescision pour lésion, le rejet de la demande en dol étant devenu définitif.
En conséquence, la caractérisation du dol dans la vente immobilière repose sur une appréciation in concreto qui prend en compte l’ensemble des circonstances de l’espèce, et non sur une approche abstraite du comportement du vendeur. La troisième chambre civile veille à ce que les juges du fond motivent suffisamment leur décision sur ce point, sans pour autant substituer leur propre appréciation des faits à celle des juridictions du fond. Cette exigence de motivation, combinée à l’intensité du contrôle exercé sur la qualification juridique des faits, confère à la jurisprudence en la matière une rigueur qui protège à la fois l’acquéreur contre les manœuvres dolosives et le vendeur contre les accusations infondées.
L’article 1178 du code civil énonce que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code (article 1178 du code civil). L’article 1352-3 précise que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, cette valeur étant évaluée par le juge au jour où il se prononce (article 1352-3 du code civil). L’application de ces textes au contentieux de l’annulation de la vente immobilière pour dol conduit à une situation juridique complexe : le vendeur doit restituer le prix de vente, tandis que l’acquéreur doit restituer l’immeuble et, potentiellement, la valeur de la jouissance qu’il en a retirée pendant la période d’occupation.
L’arrêt du 5 décembre 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue sur ce point une décision de principe. La troisième chambre civile y énonce, au visa des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du code civil, que «si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande» (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin). Cette formulation, d’une grande netteté, opère une double clarification. D’une part, elle écarte toute idée selon laquelle la faute du vendeur, fût-elle dolosive, le priverait du droit d’obtenir la restitution de la valeur de jouissance. D’autre part, elle fixe le point de départ de l’obligation de restitution de l’acquéreur de bonne foi au jour de la demande en justice, conformément à l’article 1352-7 du code civil qui prévoit que celui qui a reçu de bonne foi ne doit les fruits qu’à compter de la demande.
La cour d’appel de Versailles, dans l’arrêt censuré sur ce point, avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par les vendeurs au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs était la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement en jugeant que «la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part». En statuant ainsi, la cour d’appel avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas, ce qui caractérise une violation des textes susvisés. Cette solution s’inscrit dans le cadre plus général du droit des restitutions, qui obéit à une logique objective de remise en état des patrimoines, indépendante de l’appréciation des comportements fautifs.
L’arrêt du 9 avril 2026 confirme et prolonge cette jurisprudence. Dans cette affaire, la cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande reconventionnelle de la venderesse en paiement d’une indemnité d’occupation par les acquéreurs, en énonçant que cette prétention, qui tendait au bénéfice d’une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne pouvait aboutir en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat. La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa de l’article 1352-3, alinéa 1er, du code civil, jugeant que «la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée» et que l’effet rétroactif de l’annulation ne fait pas obstacle au droit du vendeur de percevoir cette indemnité (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-17.405).
Ces deux décisions, rendues à quelques mois d’intervalle, dessinent un régime cohérent des restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière pour dol. Le principe directeur est le suivant : l’annulation rétroactive du contrat impose une remise en état des patrimoines aussi complète que possible, sans que la faute du vendeur, fût-elle à l’origine de l’annulation, ne puisse faire obstacle à son droit d’obtenir de l’acquéreur la restitution de la valeur de jouissance. Cette solution se justifie par la nature même des restitutions, qui ne constituent pas une sanction du comportement fautif mais la conséquence mécanique de l’anéantissement du contrat. La faute du vendeur trouve sa sanction dans l’annulation de la vente, dans la restitution du prix et, le cas échéant, dans l’allocation de dommages et intérêts à l’acquéreur sur le fondement de la responsabilité civile, et non dans la privation du droit à restitution de la valeur de jouissance.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 5 décembre 2024, que l’acquéreur de bonne foi ne doit la valeur de jouissance qu’à compter du jour de la demande en justice. Cette règle, fondée sur l’article 1352-7 du code civil, protège l’acquéreur qui a occupé l’immeuble en croyant légitimement en être propriétaire, en limitant son obligation de restitution aux fruits perçus postérieurement à l’introduction de l’instance. La combinaison des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil aboutit ainsi à un équilibre entre les intérêts du vendeur, qui recouvre la valeur de la jouissance que l’immeuble a procurée même s’il est à l’origine de l’annulation, et ceux de l’acquéreur de bonne foi, qui n’est tenu de cette restitution qu’à compter de la demande en justice.
L’articulation entre ces règles du droit des restitutions et les principes gouvernant le droit de propriété immobilier mérite d’être soulignée. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 20 novembre 2025 publié au Bulletin, que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue en matière de servitude de passage pour cause d’enclave, rappelle que le propriétaire dont les fonds sont enclavés est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné, conformément à l’article 682 du code civil (article 682 du code civil).
La convergence de ces solutions révèle une cohérence d’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile : qu’il s’agisse de l’annulation d’une vente pour dol ou de la détermination de l’assiette d’une servitude légale, la Cour de cassation veille à ce que les règles du code civil soient appliquées dans leur lettre, sans que des considérations d’équité ou d’opportunité ne conduisent à ajouter à la loi des conditions qu’elle ne prévoit pas. L’arrêt du 2 octobre 2025, publié au Bulletin, en offre une illustration en matière de servitude de passage pour cause d’enclave. La troisième chambre civile y a jugé que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que si l’état d’enclave résulte d’une division, l’assiette du passage est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 24-12.678, Publié au Bulletin). Cette solution, comme celle consacrée en matière de restitutions, refuse d’introduire dans le raisonnement juridique des considérations qui ne figurent pas dans le texte légal : si l’article 685 du code civil dispose que l’assiette et le mode de servitude sont déterminés par trente ans d’usage continu, cette règle doit s’appliquer indépendamment de l’origine de l’enclave, sans que l’article 684 puisse y faire obstacle (articles 684 et 685 du code civil).
De même, l’arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin et rendu sur renvoi après cassation, a rappelé qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire, conformément à l’article 637 du code civil, et que la servitude pour cause d’enclave ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, non au profit d’une personne (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-11.456, Publié au Bulletin). La Cour de cassation a ainsi censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers qui avait reconnu une servitude légale de passage au profit d’un propriétaire sans identifier précisément le fonds bénéficiaire de cette servitude, rappelant que le droit de passage pour cause d’enclave est un droit réel attaché au fonds et non un droit personnel. Cette rigueur dans l’application des textes, qui caractérise la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, se retrouve dans le contentieux des restitutions consécutives à l’annulation de la vente pour dol : la lettre du code civil est la seule boussole du juge.
Cette approche, qui privilégie l’application littérale des textes, n’est pas dépourvue de conséquences pratiques pour les praticiens du droit immobilier. Elle invite les vendeurs à une vigilance accrue dans la rédaction des déclarations contenues dans l’acte de vente, toute omission ou inexactitude intentionnelle étant susceptible de conduire à l’annulation de la vente pour dol. Elle invite également les acquéreurs à prendre conscience que l’annulation de la vente, si elle permet de recouvrer le prix, ne dispense pas de restituer la valeur de jouissance de l’immeuble pour la période d’occupation postérieure à la demande en justice. Enfin, elle rappelle aux juges du fond que le droit des restitutions obéit à des règles objectives qui ne sauraient être écartées au motif que le créancier de la restitution a commis une faute à l’origine de l’annulation du contrat.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts des 5 décembre 2024 et 9 avril 2026, a consolidé le régime des restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière pour dol. En affirmant avec netteté que la faute du vendeur, fût-elle dolosive, ne le prive pas de son droit à obtenir de l’acquéreur la restitution de la valeur de jouissance que l’immeuble a procurée, la Cour de cassation a rappelé que les restitutions obéissent à une logique objective d’anéantissement rétroactif du contrat, distincte de la logique subjective de la responsabilité civile. Cette solution, qui s’inscrit dans le cadre général du droit des obligations et de la propriété immobilière, assure une protection équilibrée des intérêts en présence : le vendeur, même fautif, recouvre la valeur de jouissance ; l’acquéreur de bonne foi n’en est redevable qu’à compter de la demande en justice. Cette construction jurisprudentielle, fondée sur les articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, constitue un apport significatif au contentieux de l’annulation des ventes immobilières.
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