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Le dol, vice du consentement défini par l’article 1137 du Code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, occupe une place centrale dans le contentieux de la vente immobilière. L’article 1641 du même Code, qui fonde la garantie des vices cachés à raison des défauts qui rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur n’en aurait donné qu’un moindre prix, coexiste avec le dol sans se confondre avec lui. L’acquéreur qui découvre, après la conclusion de la vente, que le bien acquis est grevé de désordres, de servitudes non déclarées, d’une impossibilité de construire ou d’une rentabilité locative décevante que le vendeur connaissait et lui a délibérément cachée, dispose à ce titre d’une option entre les deux fondements dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile éclaire les contours. Or six arrêts rendus entre juillet 2024 et décembre 2025, dont plusieurs sont promis à la publication au Bulletin, témoignent d’un resserrement des conditions de caractérisation du dol et d’une rationalisation des conséquences de son annulation sur le terrain des restitutions. Ces décisions éclairent d’un jour nouveau la charge probatoire pesant sur l’acquéreur, l’exigence du caractère intentionnel de la réticence dolosive, l’articulation du dol avec la garantie des vices cachés, de même que la détermination des débiteurs de l’obligation de restitution du capital emprunté au prêteur de deniers. La présente analyse se propose d’en restituer la synthèse en deux temps : d’abord, la caractérisation du dol et l’exigence intentionnelle renforcée par le juge du droit ; ensuite, les effets de l’annulation et la clarification du régime des restitutions.
La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt du 21 novembre 2024, de rappeler avec vigueur une condition essentielle du dol trop souvent négligée par les juridictions du fond : le caractère intentionnel de la réticence. En l’espèce, une société civile immobilière avait vendu des lots dans un groupe d’immeubles. L’acquéreur, confronté à un affaissement de plancher survenu en février 2016, avait assigné le vendeur en indemnisation sur le fondement de la réticence dolosive. La cour d’appel de Paris avait retenu que si le vendeur n’avait pu avoir connaissance du vice affectant le bien cédé, il lui appartenait cependant d’informer l’acquéreur des désordres antérieurs et des travaux de reprise réalisés, ce qui aurait permis à ce dernier de s’assurer de l’état structurel de l’immeuble. La Cour de cassation censure cette analyse par des motifs qui méritent d’être cités intégralement : « En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère intentionnel du défaut d’information de l’acquéreur, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (Civ. 3e, 21 nov. 2024, n° 23-10.180).
En conséquence, la simple omission d’une information, même déterminante, ne suffit pas à caractériser le dol au sens de l’article 1137. Encore faut-il établir l’élément intentionnel, c’est-à-dire la volonté consciente du vendeur de dissimuler à l’acquéreur une information qu’il savait déterminante pour son consentement. Cette distinction entre l’obligation précontractuelle d’information, dont le manquement engage la responsabilité contractuelle du vendeur sur le fondement des articles 1112-1 et 1240 du Code civil, et la réticence dolosive au sens de l’article 1137, est désormais clairement tracée. L’élément moral du dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui s’en prétend victime. Cette exigence probatoire, constante en droit des obligations, trouve en matière immobilière une acuité particulière lorsque l’acquéreur reproche au vendeur de lui avoir celé une information qu’il était en mesure de découvrir par lui-même. Le notaire instrumentaire, tenu d’une obligation d’information et de conseil, et l’agent immobilier, soumis aux dispositions de la loi Hoguet, jouent à cet égard un rôle essentiel dans la prévention du dol par réticence, en assurant la collecte et la transmission des informations déterminantes pour le consentement des parties.
Dans le même sens, un arrêt du 11 décembre 2025 est venu consolider cette analyse en précisant l’articulation entre l’action en garantie des vices cachés et l’action en dol. La Cour de cassation y énonce que le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil est désormais un délai de prescription et non de forclusion, cette solution ayant été consacrée par la Chambre mixte le 21 juillet 2023. Par suite, ce délai est susceptible de suspension en cas de mesure d’instruction ordonnée par le juge avant tout procès. Ainsi qu’elle le formule : « Le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription. Ce délai est donc susceptible de suspension en cas de mesure d’instruction ordonnée par le juge avant tout procès » (Civ. 3e, 11 déc. 2025, n° 23-19.474).
La même décision ajoute un enseignement d’une portée pratique considérable quant à l’effet interruptif de prescription de l’assignation en référé-expertise délivrée sur le fondement des vices cachés. La Cour énonce que l’action de l’acquéreur tendant à obtenir de son vendeur des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices résultant de l’existence de vices ou non-conformités non révélés lors de la vente « tend aux mêmes fins qu’elle soit fondée sur la garantie des vices cachés ou sur le dol ». Il en résulte que l’assignation en référé-expertise délivrée sur le fondement des vices cachés interrompt la prescription de l’action en dol, dès lors que ces deux actions poursuivent un seul et même but. Cette unité de finalité entre l’action en garantie des vices cachés et l’action en dol était déjà affirmée par la jurisprudence antérieure, notamment par des arrêts des 22 septembre 2004 et 19 mai 2010 de la troisième chambre civile, mais le rappel opéré par l’arrêt du 11 décembre 2025 en présence d’une décision du fond qui l’avait méconnue souligne la permanence et la vigueur de ce principe.
Un arrêt du 4 juillet 2024 apporte une précision décisive sur les effets de la clause par laquelle l’acquéreur déclare connaître parfaitement le bien vendu. En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente portait sur des parcelles avec étang et un chalet à usage d’habitation. L’acquéreur, ne parvenant pas à revendre ces biens, avait découvert qu’ils étaient situés en zone non constructible et avait assigné les vendeurs en annulation de la vente pour dol. La cour d’appel d’Amiens avait retenu la réticence dolosive des vendeurs au motif que ces derniers connaissaient les restrictions d’usage et de destination et les avaient dissimulées à l’acquéreur, ajoutant que « l’erreur provoquée par la réticence dolosive étant toujours excusable ».
La Cour de cassation censure cette décision : « En statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations faisant ressortir la connaissance par l’acquéreur de l’information prétendument dissimulée, a violé le texte susvisé » (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 23-11.532). L’acte authentique de vente contenait en effet une clause selon laquelle l’acquéreur déclarait connaître parfaitement le bien vendu et avoir pris lui-même auprès des services compétents tous renseignements concernant les règles d’urbanisme s’y appliquant. La Cour en déduit que le dol n’est pas constitué lorsque l’acquéreur, au moment où il a contracté, avait connaissance effective de l’information qu’il reproche à son cocontractant de lui avoir dissimulée. Cette décision contredit frontalement l’adage traditionnel selon lequel l’erreur provoquée par le dol serait toujours excusable et marque un infléchissement notable de la jurisprudence.
Elle emporte des conséquences pratiques immédiates pour les rédacteurs d’actes. La clause par laquelle l’acquéreur reconnaît s’être personnellement renseigné sur l’état du bien et les règles d’urbanisme applicables peut, dans certaines circonstances, faire obstacle à la caractérisation ultérieure d’un dol par réticence. A contrario, l’absence d’une telle clause ouvre la voie à la démonstration de l’ignorance légitime de l’acquéreur, condition de la réticence dolosive. Les notaires, en leur qualité de rédacteurs des actes authentiques de vente, se trouvent ainsi investis d’une responsabilité particulière dans la prévention du contentieux du dol, la précision des clauses déclaratives de l’acquéreur constituant un instrument de sécurisation juridique de premier ordre.
L’arrêt du 26 juin 2025 complète ce cadre en précisant le point de départ de la prescription de l’action indemnitaire fondée sur le dol dans le contexte spécifique de l’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation. La Cour de cassation y rappelle au visa de l’article 2224 du Code civil un principe constant : la manifestation du dommage pour l’acquéreur « ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-21.812). La cour d’appel de Paris, qui avait fait courir la prescription à compter de la signature de l’acte authentique au motif que l’acquéreur aurait dû se renseigner sur la valeur réelle du bien, est censurée. Appliquant strictement la jurisprudence de la troisième chambre civile du 26 octobre 2022, la Cour rappelle que le délai quinquennal ne court qu’à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce qui, en matière d’investissement locatif, suppose la révélation effective de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité escomptée, et non la simple date de conclusion du contrat.
L’arrêt du 5 décembre 2024, publié au Bulletin, constitue une décision de principe sur un point qui divisait les juridictions du fond : le vendeur dont le dol a entraîné l’annulation de la vente peut-il prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation par l’acquéreur ? La troisième chambre civile répond par l’affirmative en des termes dénués d’ambiguïté. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acheté une maison d’habitation au prix de 390 000 euros et, ayant subi un important dégât des eaux en juin 2018, avaient obtenu l’annulation de la vente pour dol. La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par les vendeurs au motif que « l’occupation du bien par ces derniers est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive ».
La Cour de cassation censure cette motivation en énonçant une règle au visa des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du Code civil : « La restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas, a violé les textes susvisés. » (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, FS-B). La Cour ajoute une précision d’importance quant à l’étendue temporelle de la créance de restitution du vendeur : « Si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande. »
Cette solution opère une distinction subtile entre le principe de la créance de restitution, qui appartient au vendeur indépendamment de sa bonne ou mauvaise foi, et l’étendue temporelle de cette créance, qui dépend de la bonne foi de l’acquéreur. L’acquéreur de bonne foi ne sera tenu de la valeur de jouissance qu’à compter de la demande en justice, tandis que l’acquéreur de mauvaise foi pourrait être tenu pour toute la durée de l’occupation. La solution consacre une approche objective des restitutions consécutives à l’annulation, détachée de toute considération de faute dans le principe de la créance. Elle assure au vendeur, même auteur du dol, le bénéfice des restitutions légales, tout en protégeant l’acquéreur de bonne foi contre une restitution rétroactive excessive.
Le même arrêt valide, par ailleurs, l’évaluation d’un préjudice spécifique subi par les acquéreurs au titre de la hausse du marché immobilier. La cour d’appel avait constaté une augmentation de 21,50 % du marché entre la date de la vente annulée et le jour où le juge statuait et alloué 20 000 euros de dommages-intérêts. La Cour de cassation approuve cette analyse en relevant que les acquéreurs « devaient racheter une maison d’habitation après annulation de la vente du 15 septembre 2017, la cour d’appel, qui a constaté que ces derniers justifiaient d’une hausse du marché immobilier de 21,50 %, a caractérisé l’existence d’un préjudice direct et certain ». Cette reconnaissance du préjudice d’enchérissement du marché constitue une indication utile pour l’évaluation du quantum des dommages-intérêts dans les contentieux en annulation de vente.
L’arrêt du 5 juin 2025 tranche une difficulté récurrente dans les contentieux de vente immobilière annulée pour dol : qui est le débiteur de l’obligation de restitution du capital emprunté au prêteur de deniers ? Dans cette espèce, des acquéreurs avaient conclu une vente en l’état futur d’achèvement d’une maison meublée dans une résidence de tourisme au prix de 282 256 euros, partiellement financée par un prêt. Dénonçant une rentabilité décevante de cette opération immobilière, ils avaient obtenu l’annulation de la vente pour dol. La cour d’appel de Montpellier avait condamné in solidum le vendeur et l’auteur de la plaquette commerciale à restituer à la banque la somme de 213 486 euros, correspondant au capital prêté.
La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1304 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 : « L’obligation de restitution du capital au prêteur ensuite de l’anéantissement d’un contrat de crédit affecté, consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l’emprunteur et nonobstant la sûreté dont dispose le prêteur pour le paiement de l’obligation qui, reportée de plein droit sur l’obligation de restituer, subsiste jusqu’à l’extinction de celle-ci. » (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-14.493).
Cette solution a le mérite de la clarté. Le vendeur n’est pas le débiteur de l’obligation de restitution du capital prêté à l’acquéreur, quand bien même la banque aurait versé les fonds directement entre ses mains en exécution du contrat de prêt. La qualité de débiteur de la restitution s’apprécie exclusivement au regard du lien contractuel : seul l’emprunteur, partie au contrat de prêt, est tenu de restituer le capital au prêteur après anéantissement du contrat de crédit, conséquence de l’annulation du contrat principal. La sûreté dont dispose le prêteur se reporte de plein droit sur l’obligation de restitution et subsiste jusqu’à son extinction.
Dans le même arrêt, la Cour de cassation rappelle que la nullité de la vente pour dol emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des parties dans l’état antérieur à la conclusion de celui-ci, ce qui donne lieu à des restitutions réciproques entre elles. En application de ce principe, elle casse la disposition qui condamnait la société HPA Holding, auteur de la plaquette commerciale mais non partie au contrat de vente, à restituer aux acquéreurs leur apport personnel, soit la somme de 68 770 euros. La Cour précise que « la société HPA Holding n’avait pas la qualité de partie au contrat de vente ». Cette solution renforce la sécurité juridique des tiers à l’opération contractuelle, qui ne peuvent être tenus des restitutions consécutives à l’annulation que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et non sur celui des restitutions contractuelles.
La Cour complète ce dispositif par une précision relative à l’action du prêteur de deniers contre le vendeur auteur du dol. La banque est fondée, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et des frais consécutifs à l’anéantissement rétroactif du prêt. En rejetant la demande de la banque par un motif général selon lequel « la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé », la cour d’appel avait méconnu le principe de la responsabilité délictuelle du vendeur auteur du dol à l’égard des tiers au contrat, en l’occurrence la banque.
L’ensemble de ces décisions s’inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation du contentieux de la vente immobilière. L’article 544 du Code civil, qui définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, demeure le fondement ultime de l’action en revendication de l’acquéreur évincé. Mais c’est essentiellement le droit des obligations, à travers les articles 1137, 1240, 1304, 1352-3, 1352-7, 1641, 1648 et 2224, qui fournit les instruments techniques du traitement judiciaire du dol immobilier. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en précisant les conditions de mise en œuvre de ces textes et en rationalisant leurs effets, contribue à la sécurité juridique des transactions immobilières, objectif d’intérêt général auquel concourent également les obligations d’information renforcées mises à la charge du vendeur par le législateur, notamment en matière de diagnostic technique, d’assainissement ou de risques naturels.
Les six arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre juillet 2024 et décembre 2025 précisent avec une netteté remarquable les conditions de caractérisation du dol dans la vente immobilière et les effets de l’annulation sur les restitutions réciproques. L’exigence du caractère intentionnel de la réticence dolosive est fermement réaffirmée : l’omission d’une information, même déterminante, ne constitue un dol que si elle procède d’une volonté consciente de dissimulation, laquelle ne se présume pas. La clause par laquelle l’acquéreur déclare connaître le bien et s’être renseigné sur les règles d’urbanisme peut, selon les circonstances de l’espèce, faire obstacle à la reconnaissance ultérieure d’un dol. Le point de départ de la prescription de l’action en dol, spécialement en matière d’investissement locatif, est fixé à la date de la révélation effective de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité escomptée, et non à la date de la vente. Enfin, le régime des restitutions est rationalisé sur trois points essentiels : le vendeur, même auteur du dol, conserve sa créance de restitution de la valeur de jouissance, sous réserve de la bonne foi de l’acquéreur ; le débiteur de la restitution du capital emprunté est exclusivement l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non le vendeur ; le tiers au contrat de vente ne peut être tenu des restitutions contractuelles. Ces évolutions imposent aux praticiens de la vente immobilière une rigueur accrue dans la rédaction des clauses déclaratives, la conduite des mesures d’instruction avant tout procès et l’articulation des fondements juridiques invoqués au soutien des demandes.
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