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Le dol, vice du consentement expressément défini par l’article 1137 du Code civil, constitue « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges » et englobe également « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». En matière immobilière, la jurisprudence de la troisième chambre civile soumet la preuve du dol à une exigence cardinale : l’établissement d’un élément intentionnel chez le vendeur, sans lequel la réticence dolosive ne saurait être retenue. Cette exigence a été rappelée avec une vigueur particulière par un arrêt du 21 novembre 2024 (Civ. 3e, 21 novembre 2024, n° 23-10.180), rendu au visa de l’article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. La Cour y censure une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité du vendeur au motif qu’« il lui appartenait cependant d’informer l’acquéreur de ces désordres comme des travaux de reprise réalisés après, ce qui aurait permis à ce dernier de s’assurer du bon état structurel de l’immeuble et de la pérennité des mesures prises ». La Haute juridiction considère que ces motifs sont « impropres à établir le caractère intentionnel du défaut d’information de l’acquéreur » et prononce en conséquence la cassation de l’arrêt. Cette décision illustre avec netteté la distinction fondamentale qui sépare le simple manquement à une obligation précontractuelle d’information, susceptible d’engager la responsabilité de son auteur sur le fondement de l’article 1112-1 du Code civil, de la réticence dolosive proprement dite, laquelle suppose que le vendeur ait eu conscience de détenir une information déterminante et qu’il ait délibérément choisi de la taire.
Par ailleurs, la preuve du caractère intentionnel de la dissimulation ne se présume pas et doit être rapportée par celui qui s’en prévaut. Un arrêt du 8 février 2023 (Civ. 3e, 8 février 2023, n° 22-11.600) a sanctionné une cour d’appel qui avait retenu la réticence dolosive d’une SCI venderesse en se fondant sur une expertise non contradictoire, sans rechercher si la venderesse « avait connaissance de la teneur exacte des désordres allégués au jour de la vente de l’immeuble et si elle en avait intentionnellement dissimulé l’existence ». La Cour de cassation exige ainsi que le juge du fond établisse avec précision la chronologie des faits et l’état des connaissances du vendeur au moment de la conclusion de la vente. En conséquence, la distinction entre l’erreur excusable du vendeur sur l’état de son bien et la dissimulation consciente d’une information défavorable constitue un enjeu probatoire majeur du contentieux immobilier contemporain.
La caractérisation du dol suppose en outre que l’information dissimulée ait revêtu un caractère déterminant pour le consentement de l’acquéreur, conformément aux dispositions de l’article 1130 du Code civil, lequel dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ». L’appréciation de ce caractère déterminant s’opère in concreto, « eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». En droit de la vente immobilière, la jurisprudence retient une conception extensive de l’information déterminante, qui dépasse le seul état matériel du bien vendu pour englober des éléments extrinsèques susceptibles d’en affecter la jouissance paisible. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026 (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, Publié au Bulletin) constitue à cet égard une illustration remarquable de cette approche extensive. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis un appartement au prix de 710 000 euros et s’étaient plaints, postérieurement à la vente, « du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin », information que les vendeurs s’étaient abstenus de leur communiquer lors de la transaction. La cour d’appel de Paris avait retenu, par un arrêt du 12 juillet 2024, que la dissimulation de cette nuisance de voisinage constituait un dol, et avait évalué « la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin » à 15 % du prix d’acquisition, soit une somme de 106 500 euros.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui admet que le vendeur ne peut se borner à garantir les qualités intrinsèques du bien immobilier mais doit également révéler les circonstances extérieures qui, par leur gravité, sont de nature à altérer substantiellement les conditions de jouissance de l’immeuble. Or, la frontière entre l’obligation d’information pesant sur le vendeur profane et celle qui incombe au vendeur professionnel demeure une question délicate. L’article 1112-1 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, impose à « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre » de « l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Le texte précise que « les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir », ce qui interdit toute clause contractuelle de non-garantie qui viserait à exonérer le vendeur de son obligation d’information sur des éléments dont il a effectivement connaissance. À cet égard, la connaissance effective de l’information par le vendeur constitue le critère discriminant : le vendeur profane qui ignorait légitimement l’existence d’un vice ou d’une nuisance ne saurait se voir reprocher une réticence dolosive, tandis que celui qui avait une parfaite conscience du trouble et s’est abstenu de toute mention envers l’acquéreur engage sa responsabilité sur le fondement du dol.
Conformément à l’article 1131 du Code civil, « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ». L’acquéreur victime d’un dol dispose donc de la faculté de solliciter l’annulation de la vente, laquelle emporte, aux termes de l’article 1178 du même code, l’obligation pour chaque partie de restituer les prestations reçues, le contrat annulé étant « censé n’avoir jamais existé ». La restitution du prix de vente par le vendeur s’accompagne, en principe, de celle du bien par l’acquéreur. Cependant, la question de l’indemnité d’occupation due par l’acquéreur au vendeur à raison de la jouissance du bien pendant la période antérieure à l’annulation a donné lieu à une précision jurisprudentielle décisive rendue par la troisième chambre civile le 5 décembre 2024 (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, les acquéreurs d’une maison d’habitation au prix de 390 000 euros, victimes d’un important dégât des eaux survenu en juin 2018, avaient obtenu l’annulation de la vente pour dol. La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par les vendeurs au motif que « l’occupation du bien par ces derniers est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive ».
La Cour de cassation a censuré cette motivation au visa des articles 1352-3 et 1352-7 du Code civil, en énonçant que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part » et que la cour d’appel, en statuant comme elle l’avait fait, avait « ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas ». La Haute juridiction rappelle ainsi le caractère objectif des restitutions consécutives à l’annulation du contrat, lesquelles ne sont pas subordonnées à l’appréciation du comportement fautif des parties. Néanmoins, la Cour précise que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande ». Cette solution tempère ainsi l’automaticité des restitutions en faveur du vendeur de mauvaise foi, en limitant temporellement l’obligation de l’acquéreur de bonne foi au paiement d’une indemnité d’occupation pour la seule période postérieure à l’introduction de l’instance en annulation. Par ailleurs, l’annulation de la vente n’exclut pas l’allocation de dommages et intérêts complémentaires, l’article 1178 du Code civil disposant expressément qu’« indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle », ce qui renvoie à l’article 1240 du Code civil.
L’apport le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans la consécration d’une voie indemnitaire autonome, qui permet à l’acquéreur victime d’un dol de conserver le bien tout en obtenant réparation du préjudice résultant de la dissimulation. L’arrêt du 28 mai 2026 précité pose à cet égard un principe d’une portée considérable en affirmant, au visa des anciens articles 1116 et 1382 du Code civil, qu’« il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix ». Cette formulation consacre une alternative procédurale majeure dans le contentieux immobilier : l’acquéreur n’est pas contraint de solliciter l’anéantissement rétroactif de la vente, avec toutes les difficultés pratiques que cette solution emporte en termes de restitutions réciproques et de frais de mutation, mais peut opter pour une action en responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil, visant à obtenir une indemnisation correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix auquel le bien aurait été acquis si l’information dissimulée avait été portée à sa connaissance.
La Cour de cassation rejette à cette occasion l’argumentation des vendeurs qui soutenaient que « la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut seulement demander réparation de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables » et que « la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ». La Haute juridiction écarte cette analyse en retenant que « le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin », préjudice que la cour d’appel avait « souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition ». Dès lors, la troisième chambre civile admet que le préjudice indemnisable ne se limite pas à une simple perte de chance, mais peut correspondre à l’intégralité de la décote subie par le bien du fait du vice ou de la nuisance dissimulée, dès lors que le juge du fond établit avec certitude que l’acquéreur, dûment informé, aurait acquis le bien à un prix inférieur. Cette solution opère un rapprochement significatif avec le mécanisme de l’action estimatoire propre à la garantie des vices cachés, tout en s’en distinguant par la nature du fondement juridique invoqué, qui relève ici de la responsabilité délictuelle et non de la garantie légale.
En pratique, l’alternative indemnitaire offre aux acquéreurs une souplesse procédurale appréciable, en leur évitant les inconvénients d’une annulation rétroactive qui les contraindrait à restituer le bien et à supporter les aléas d’un marché immobilier haussier. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 juillet 2024, confirmé par la Cour de cassation, avait d’ailleurs relevé que les acquéreurs justifiaient « d’une hausse du marché immobilier de 21,50 % », ce qui rendait l’annulation de la vente économiquement désavantageuse pour eux. Cette solution, désormais consacrée par un arrêt publié au Bulletin, constitue une innovation jurisprudentielle dont les praticiens du droit immobilier doivent mesurer toute la portée. Elle confère à l’acquéreur une maîtrise accrue de la sanction du dol, en lui permettant d’adapter sa stratégie contentieuse à la configuration du marché et à ses intérêts patrimoniaux. Par ailleurs, cette voie indemnitaire n’exclut pas l’allocation de dommages et intérêts complémentaires au titre du préjudice moral, comme l’illustre l’arrêt du 8 février 2023 précité, lequel avait confirmé la condamnation d’une SCI venderesse à verser à l’acquéreur la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, distinctement de la réduction du prix de vente fixée à 81 176,82 euros.
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime du dol dans la vente immobilière dont la sophistication n’a cessé de s’accroître. D’un côté, la Cour de cassation maintient une exigence rigoureuse quant à la preuve de l’élément intentionnel de la réticence dolosive, rappelant que le seul manquement à l’obligation précontractuelle d’information ne saurait, à lui seul, caractériser un dol au sens de l’article 1137 du Code civil. De l’autre, elle consacre une alternative indemnitaire qui, en permettant à l’acquéreur de conserver le bien tout en obtenant réparation de l’excès de prix, renforce substantiellement l’effectivité de la protection de son consentement. Cette construction jurisprudentielle, qui articule avec cohérence les dispositions du Code civil relatives aux vices du consentement, à la responsabilité extracontractuelle et aux restitutions consécutives à l’annulation du contrat, offre aux praticiens un cadre d’analyse à la fois rigoureux et souple, adapté à la diversité des situations contentieuses que suscite le marché immobilier contemporain.
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