Une loi publiée au Journal officiel le 26 juin 2026 impose désormais d’avoir recours à un notaire, un avocat ou un expert-comptable pour toute cession de parts de SCI, sous peine de nullité de la vente.
Jusqu’ici, un acte rédigé soi-même suffisait pour céder ses parts de SCI entre particuliers. La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel le 26 juin 2026, met fin à cette pratique. Son article 68 crée un nouvel article 1865-1 du Code civil qui impose, à peine de nullité, un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou un acte rédigé par un expert-comptable habilité. Cette obligation s’applique à toute cession, y compris entre membres d’une même famille, comme cela se fait souvent.
La France compte entre un et deux millions de sociétés civiles immobilières (SCI) et autres sociétés à prépondérance immobilière, souvent utilisées pour la détention et la transmission d’un bien familial. Mais désormais, toute cession réalisée hors de ce nouveau cadre sera frappée de nullité, quelle que soit la bonne foi des parties. Une nouvelle loi qui était très attendue dans le milieu du notariat.
Me Bertrand Savouré, président du Conseil supérieur du notariat, se réjouit « avec satisfaction » de l’arrivée de cette nouvelle règle, qui, selon lui, renforce à la fois « la sécurité juridique de ces transactions » mais participe aussi à lutter contre le blanchiment. Il faut dire que son organisation réclamait cette réforme depuis plusieurs années, jugeant le vide juridique intenable et incohérent avec les règles déjà applicables aux ventes immobilières classiques.
Le contraste était celui-ci : la cession directe d’immeuble exigeait déjà un acte authentique… mais celle des parts de la société qui le détenait pouvait se faire sans aucun contrôle, de main en main. Les Notaires de France avaient ainsi alerté l’État « depuis de nombreuses années » à propos des « distorsions juridiques entre les cessions de biens immobiliers d’une part et les cessions de parts des sociétés immobilières d’autre part », affirme Me Pierre Jean Meyssan, premier vice-président du Conseil supérieur du notariat.
Enfin, et c’est une première : cette nouvelle loi met l’acte d’avocat exactement au même niveau que l’acte notarié pour ce type de cession. Jusqu’ici, seul l’acte authentique d’un notaire pouvait sécuriser une opération patrimoniale de ce poids ; le législateur reconnaît désormais à l’avocat une compétence équivalente pour ces cessions, à condition que l’acte soit contresigné selon les règles prévues par la loi du 28 mars 2011. L’expert-comptable, de son côté, ne peut intervenir que si la rédaction de l’acte se fait dans le prolongement direct de sa mission comptable auprès de la société concernée. Il ne peut donc pas se substituer à un notaire ou un avocat pour une cession isolée.
Alors, que devront faire les familles ? Céder des parts entre époux, entre parents et enfants ou entre frères et sœurs ne pourra plus se faire par un simple document signé entre soi. Mais cela est aussi une bonne chose : être accompagné par un professionnel. « Confier à un notaire la formalisation de cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière apporte une sécurité juridique », souligne Bertrand Savouré. Reste évidemment la question du coût, car un acte notarié ou un acte d’avocat engendre des honoraires qu’on pouvait jusqu’ici éviter.
Mais la sanction en cas de non-respect de ce formalisme est la nullité pure et simple de la cession, invocable pendant tout le délai de prescription par n’importe quel intéressé : un héritier, un créancier, un autre associé ou l’administration fiscale elle-même. Juridiquement, le cédant n’a alors jamais rien vendu et le cessionnaire jamais rien acquis, avec des conséquences en chaîne sur toutes les décisions prises depuis par la société.
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