Dans un contexte économique et géopolitique incertain, le marché immobilier français poursuit sa phase de normalisation en ce début d’année 2026. Si l’intérêt des ménages pour l’immobilier demeure très soutenu, les décisions d’achat se font plus réfléchies. Transaction, location, investissement locatif et perspectives du neuf, David Benbassat, président de Bien’ici, décrypte les tendances clés du premier trimestre et les signaux à surveiller pour les professionnels du secteur.
Le début de l’année 2026 s’inscrit clairement dans la continuité de 2025, avec un marché de la transaction qui reste dynamique.
Nous observons toutefois une évolution intéressante : une dissociation de plus en plus nette entre l’intérêt des porteurs de projets immobiliers et leur passage à l’acte. Les ménages continuent massivement de consulter les annonces. Nous avons même enregistré des records d’audience, avec plus de 21,7 millions de visites au mois de mars. L’intérêt pour l’immobilier reste donc très fort.
En revanche, les acquéreurs prennent davantage leur temps avant de s’engager. Cela se traduit par une légère baisse du volume de contacts avec les professionnels, notamment en mars, alors que janvier et février étaient plus soutenus.
Nous évoluons dans un contexte national et international particulier. Les échéances politiques récentes et les tensions géopolitiques, notamment la guerre en Iran, pèsent sur la confiance des ménages.
Le marché de l’ancien se régule néanmoins positivement : il retrouve de la fluidité. Les délais de diffusion des annonces ont diminué d’environ dix jours par rapport à l’an dernier, ce qui confirme une vraie dynamique.
Aujourd’hui, les taux restent relativement stables, autour de 3,3 % en moyenne, et les prix demeurent globalement équilibrés. Le marché immobilier est sain, mais il devient plus sensible à l’environnement économique et géopolitique.
Je ne parlerais pas de crainte, mais d’un point d’attention. Nous avons déjà connu un phénomène comparable en 2022 avec la guerre en Ukraine.
Si le conflit actuel se prolonge, il pourrait avoir des effets indirects, telle qu’une hausse du coût des matières premières, un impact sur la construction neuve ou encore une évolution des taux d’intérêt. La hausse de ces derniers freinerait immédiatement la capacité d’achat des ménages.
Contre toute attente, le marché de la location envoie plutôt un signal encourageant. Pour la première fois depuis plus de deux ans, nous observons une hausse de l’offre locative au premier trimestre 2026. La demande recule légèrement tout en restant solide, ce qui permet un début de détente après plusieurs années de pénurie.
Attention toutefois : l’offre reste encore deux à deux fois et demie inférieure à celle de 2021. Nous restons donc dans un marché structurellement sous tension.
Deux phénomènes principaux. D’abord, un marché de la transaction plus dynamique qui permet à certains locataires de devenir propriétaires, libérant ainsi des logements à louer.
Ensuite, dans les grandes villes, on observe un retour massif de biens meublés sur le marché classique. Les nouvelles réglementations limitant la location saisonnière ont incité certains propriétaires à basculer vers la location longue durée. A Paris, par exemple, près de 50 % des biens proposés à la location sont désormais meublés.
Il est encore trop tôt pour tirer des conclusions définitives puisqu’il a été mis en place en janvier. Mais son existence est déjà une bonne nouvelle. Depuis plus d’un an et demi et la disparition du Pinel, aucun dispositif incitatif n’encourageait réellement les investisseurs privés. Ce mécanisme apporte donc un signal positif.
Contrairement aux anciens dispositifs basés sur une réduction fiscale à l’achat, celui-ci agit sur les revenus locatifs. Le fonctionnement est différent, mais l’objectif reste identique : redonner de l’attractivité à l’investissement locatif et recréer de l’offre.
Le marché du neuf en a clairement besoin. Les indicateurs du premier trimestre sont encourageants avec une hausse des programmes et une augmentation des contacts, mais le secteur reste fragile et très dépendant de la confiance des ménages.
Gardez confiance. Les porteurs de projets se sont habitués à cette succession de crises. Le besoin de logement reste structurellement très fort en France. Les décisions d’achat ou de location sont souvent liées à des événements de vie, plus qu’à la seule conjoncture.
Plus que jamais, les professionnels doivent rester présents, à l’écoute et accompagner leurs clients avec pédagogie et expertise. Leur rôle est central pour sécuriser les parcours résidentiels.
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