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L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 janvier 2026, qui a confirmé pour l’essentiel l’annulation de la vente d’une maison de Courbevoie conclue treize années plus tôt, a connu un retentissement médiatique remarquable au cours de l’été 2026. Cette affaire, dans laquelle des acquéreurs avaient découvert après leur emménagement que le commerce mitoyen générait des nuisances sonores considérables que le vendeur s’était gardé de leur révéler, illustre avec une acuité particulière les difficultés liées à la computation du délai de prescription de l’action en nullité pour dol dans les ventes immobilières. Au-delà de l’anecdote judiciaire, elle invite le praticien du droit immobilier à s’interroger sur l’office du juge lorsqu’il lui appartient de déterminer le point de départ du délai quinquennal de prescription. La troisième chambre civile a, au cours des années 2023 à 2026, précisé de manière significative les contours de ce régime, en rappelant avec constance que la connaissance effective du dol par la victime constitue le critère cardinal de la computation du délai.
La question du point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour dol se présente sous un jour singulier en matière immobilière, où la découverte de la tromperie peut intervenir plusieurs années après la signature de l’acte authentique. L’article 1144 du code civil dispose que le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts. L’article 2224 du même code prévoit quant à lui un délai de prescription quinquennal à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ces deux dispositions, dont l’articulation n’a cessé d’être précisée par la jurisprudence récente, dessinent un cadre dans lequel la détermination de la date de la connaissance effective du dol par la victime constitue l’enjeu central du contentieux de l’annulation des ventes immobilières pour vice du consentement.
Or, la pratique contentieuse révèle que les juges du fond, saisis d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, sont fréquemment tentés de faire courir le délai à compter de la date de l’acte de vente ou de la publication d’actes juridiques connexes, en présumant une connaissance que la victime n’avait pas nécessairement acquise à ces dates. La Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre mars 2023 et janvier 2026, a entrepris de censurer ces raisonnements en rappelant la primauté du critère subjectif de la connaissance effective sur toute présomption de connaissance déduite de circonstances extérieures au dol lui-même. Cette construction jurisprudentielle, dont il convient de mesurer la portée, commande d’examiner successivement la détermination du point de départ du délai de prescription (I) puis les enjeux pratiques de sa computation (II).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 20 mars 2025, énoncé avec une clarté remarquable le principe gouvernant le point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol. Aux termes de cette décision, « l’action en nullité d’un contrat fondée sur le dol se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où le contractant a découvert le dol qu’il allègue » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735). Cet attendu, qui reprend mot pour mot la formule de l’article 1144 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, consacre le principe d’une computation subjective du délai, ancrée dans la connaissance personnelle et effective de la victime des manoeuvres dolosives.
L’espèce ayant donné lieu à cet arrêt en fournit une illustration particulièrement éclairante. Un vendeur avait cédé un appartement à une société civile immobilière en février 2009, alors que le locataire en place était devenu occupant sans droit ni titre et faisait l’objet d’un titre d’expulsion. Soutenant avoir découvert en février 2018, soit près de neuf années après la vente, que ce même locataire avait acquis les parts de la société acquéreuse dès décembre 2009 et en était devenu le gérant en 2012, le vendeur avait assigné l’acquéreur en nullité de la vente pour dol par actes des 14 novembre et 3 décembre 2018. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 mai 2023, avait déclaré l’action prescrite au motif que les cessions de parts sociales et le changement de gérant avaient été régulièrement publiés au registre du commerce et des sociétés, ces publications établissant une présomption de connaissance du tiers.
La Cour de cassation censure ce raisonnement en relevant que « le dol allégué ne se rapportant pas aux actes publiés, aucune présomption de connaissance du dol affectant la vente de l’appartement à la société Cinq cinq ne s’attachait à la publication au registre du commerce et des sociétés des actes portant modification du capital social et de la gérance de celle-ci » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735). Elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas recherché, comme il le lui incombait, à quelle date le vendeur avait eu la connaissance effective des faits lui permettant d’agir. Par cette cassation pour défaut de base légale, la Haute juridiction rappelle avec force que la publication d’actes juridiques connexes à une vente immobilière ne saurait, à elle seule, établir une présomption de connaissance du dol affectant cette vente.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile. Dès le 8 février 2023, la Cour de cassation avait rejeté un pourvoi dirigé contre un arrêt ayant fait application de ce même principe, la prescription quinquennale de l’action en nullité pour dol ayant pour point de départ le jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue (Cass. 3e civ., 8 février 2023, n° 22-11.092). La récurrence du contentieux témoigne de la résistance de certaines juridictions du fond à faire prévaloir le critère subjectif de la connaissance effective sur les présomptions objectives tirées de la publicité des actes.
La portée pratique de cette jurisprudence dépasse le seul cadre des ventes immobilières entre personnes privées. Elle concerne aussi les opérations d’investissement locatif et les montages sociétaires complexes dans lesquels l’identification des manoeuvres dolosives suppose une analyse approfondie de la chronologie des actes juridiques disséminés sur plusieurs années. La Cour de cassation impose aux juges du fond une obligation de recherche concrète qui ne saurait être satisfaite par le simple constat de l’écoulement du temps ou de l’accomplissement de formalités de publicité étrangères au dol invoqué. Cette exigence méthodologique, dont on mesure l’ambition, oblige les juridictions à se livrer à un examen circonstancié des éléments de fait propres à chaque espèce, excluant toute automaticité dans la computation du délai de prescription. En cela, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime protecteur de la victime du dol qui fait primer la réalité de sa connaissance personnelle sur les apparences que pourrait suggérer le seul temps écoulé.
Par ailleurs, la distinction entre la connaissance effective et la connaissance présumée des faits dommageables a été précisée par un arrêt du 26 juin 2025, rendu en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation. La Cour de cassation y rappelle que, selon une jurisprudence désormais bien établie, « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-21.812). En l’espèce, l’acquéreur d’un bien en l’état futur d’achèvement, qui reprochait au vendeur des manoeuvres dolosives et un manquement à son devoir d’information, avait assigné ce dernier en mars 2021, soit plus de douze ans après la signature de l’acte authentique de vente du 13 janvier 2009. La cour d’appel de Paris avait déclaré l’action prescrite en retenant que l’acquéreur, ayant disposé d’un délai de trois mois entre le contrat de réservation et l’acte authentique, était en mesure de s’informer de la valeur réelle du bien et d’en avoir connaissance dès la signature de l’acte.
La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que la cour d’appel ne pouvait, après avoir constaté que la vente consistait en un investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, faire courir le délai de prescription à compter de la date de l’acte authentique sans rechercher si des faits antérieurs à l’estimation d’août 2016 avaient révélé à l’acquéreur l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue. Elle rappelle ainsi que, dans le contentieux des investissements immobiliers défiscalisés, la simple signature de l’acte authentique ne constitue pas, en elle-même, la date de la manifestation du dommage pour l’acquéreur. En conséquence, la computation du délai de prescription doit être ancrée dans des éléments factuels précis et individualisés, et non dans une présomption générale de connaissance tirée de la solennité de l’acte de vente.
Dès lors, ce double mouvement jurisprudentiel, qui écarte tant la présomption de connaissance fondée sur la publicité légale d’actes connexes que celle déduite de la signature de l’acte authentique, marque une volonté affirmée de la troisième chambre civile de recentrer le contentieux de la prescription sur la recherche concrète de la date à laquelle la victime a effectivement pris conscience du dol dont elle a été victime. Cette orientation est lourde de conséquences pratiques, car elle prive le défendeur à l’action en nullité du confort d’une fin de non-recevoir automatique fondée sur l’écoulement du temps écoulé depuis la vente et l’oblige à rapporter la preuve d’une connaissance effective antérieure de la victime.
À cet égard, la distinction entre le point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol et celui de l’action indemnitaire fondée sur les mêmes faits revêt une importance pratique considérable. L’arrêt du 20 mars 2025, précité, examine successivement ces deux actions et leur applique un régime de prescription distinct dans son fondement textuel, tout en les soumettant l’une et l’autre à la même exigence de connaissance effective. Pour l’action en nullité, le visa est l’article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, tandis que pour l’action en responsabilité, le visa est l’article 2224 du code civil. La Cour, dans les deux cas, reproche à la cour d’appel de s’être déterminée par référence aux publications au registre du commerce sans rechercher à quelle date le vendeur avait eu la connaissance effective des faits lui permettant d’agir.
Cette symétrie jurisprudentielle est lourde de sens. Elle signifie que, dans l’esprit de la troisième chambre civile, le délai de prescription de l’action indemnitaire fondée sur le dol ne court pas davantage à compter d’une date objective que celui de l’action en nullité. Le créancier de l’indemnisation bénéficie du même report du point de départ du délai que le demandeur à l’annulation, ce qui confère à la victime d’un dol immobilier une protection temporelle étendue, à la mesure de la gravité de l’atteinte portée à l’intégrité de son consentement. La Cour de cassation a ainsi considéré que les publications au registre du commerce ne permettaient pas de présumer que le préjudice consécutif aux manoeuvres dolosives avait été révélé au vendeur à la date de ces publications (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735, § 10).
L’affaire de Courbevoie, tranchée par l’arrêt du 8 janvier 2026, illustre de manière saisissante la durée potentiellement considérable de la procédure lorsque le dol est invoqué plusieurs années après la vente. Dans cette espèce, la vente avait été conclue en mars 2013 et les acquéreurs n’avaient obtenu gain de cause devant la cour d’appel de Versailles qu’en juillet 2023, soit plus de dix années après leur emménagement. La Cour de cassation, sur les pourvois formés par le vendeur et le commerce voisin, a partiellement censuré l’arrêt d’appel, mais n’a pas remis en cause le principe de l’annulation de la vente elle-même (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-23.861). Cette décision confirme que, pourvu que la victime établisse avoir agi dans les cinq ans de la découverte effective du dol, l’écoulement d’une longue période entre la vente et l’introduction de l’instance ne constitue pas, en lui-même, un obstacle à la recevabilité de l’action.
Par ailleurs, lorsque l’action en nullité pour dol aboutit, la question des restitutions réciproques entre les parties occupe une place centrale dans le contentieux et a donné lieu, au cours de la période récente, à des précisions jurisprudentielles significatives. L’article 1178 du code civil dispose que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code. L’arrêt du 5 décembre 2024, publié au Bulletin, a apporté une précision déterminante sur l’étendue des restitutions dues par l’acquéreur de bonne foi en énonçant que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-16.270).
Cette solution, qui opère une distinction entre le sort de l’acquéreur de bonne foi et celui de l’acquéreur de mauvaise foi, tempère utilement la rigueur du mécanisme des restitutions intégrales. L’acquéreur qui a été trompé par le vendeur ne sera tenu de restituer la valeur de jouissance du bien qu’à compter de la demande en justice, et non à compter de son entrée dans les lieux, ce qui peut représenter une différence financière considérable lorsque, comme dans l’affaire de Courbevoie, l’occupation a duré plus d’une décennie. En revanche, la Cour de cassation a expressément écarté l’argument selon lequel la mauvaise foi du vendeur pourrait le priver de toute créance de restitution, rappelant ainsi le caractère objectif et automatique de l’obligation de restitution qui pèse sur l’acquéreur.
L’arrêt du 8 janvier 2026 a, quant à lui, précisé les contours de la distinction entre les sommes relevant des restitutions et celles relevant des dommages-intérêts. La Cour de cassation y énonce que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-23.861). Cette formulation clarifie utilement le régime juridique applicable aux frais de vente, que le vendeur n’a pas personnellement perçus et qui ne sauraient donc relever des restitutions. Elle rappelle également que l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur du fait de l’annulation de la vente relève d’un fondement distinct, celui de la responsabilité civile délictuelle prévue par l’article 1240 du code civil, et obéit à des conditions propres, notamment quant au lien de causalité et à la certitude du préjudice allégué.
En outre, la troisième chambre civile a, dans le même arrêt, censuré la condamnation du vendeur et du commerce voisin à indemniser les acquéreurs au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value à la revente. La motivation adoptée par la Cour de cassation est dépourvue d’ambiguïté : les motifs de l’arrêt d’appel étaient « impropres à caractériser une perte de chance d’une plus-value à la revente, après avoir prononcé, à la demande des acquéreurs, la nullité de la vente du bien » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-23.861, § 16). Cette solution s’impose avec la force de l’évidence : l’acquéreur qui obtient l’annulation de la vente et la restitution du prix ne saurait simultanément prétendre à l’indemnisation de la perte de chance de revendre un bien dont il n’est, par hypothèse, plus propriétaire, l’annulation ayant pour effet de le réputer n’avoir jamais été propriétaire. La Cour de cassation rappelle ainsi une règle de cohérence essentielle : les conséquences juridiques de l’annulation et celles de la responsabilité civile ne sauraient se cumuler lorsque l’une détruit la prémisse factuelle de l’autre.
Cette articulation entre les restitutions et les dommages-intérêts revêt une importance pratique considérable pour le praticien du droit immobilier. Elle commande de distinguer rigoureusement, dans le dispositif des conclusions, ce qui relève de la répétition de l’indu consécutive à l’anéantissement rétroactif du contrat et ce qui procède de la réparation d’un préjudice distinct, causé par la faute dolosive du vendeur. La confusion des deux régimes expose le demandeur à une cassation partielle ou totale de la décision qui lui serait favorable, comme l’illustre l’arrêt du 8 janvier 2026 qui, tout en confirmant le principe de l’annulation de la vente de Courbevoie, a retranché de la condamnation les chefs de préjudice dont le fondement juridique était erroné.
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre février 2023 et janvier 2026 dessinent un régime cohérent de la prescription de l’action en nullité pour dol dans les ventes immobilières, ancré dans le principe de la connaissance effective du dol par la victime. En écartant systématiquement les présomptions de connaissance fondées sur la publicité légale d’actes connexes ou sur la date de la signature de l’acte authentique, la Cour de cassation confère à l’acquéreur trompé une protection temporelle étendue, à la mesure de la gravité de l’atteinte portée à l’intégrité de son consentement. Cette orientation jurisprudentielle, qui repose sur les articles 1144 et 2224 du code civil, impose au plaideur qui soulève la prescription de rapporter la preuve d’une connaissance effective antérieure de la victime, et non de simples circonstances dont cette connaissance pourrait se déduire. Elle invite également les rédacteurs d’actes à une vigilance accrue dans la formulation des clauses informatives, la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour l’acquéreur constituant, aux termes de l’article 1137 du code civil, un dol au même titre que les manoeuvres positives.
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