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IMMOBILIER. L’acte authentique de vente garantissait pourtant un raccordement au réseau public d’assainissement.
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En 2010, Madame Pommier (les noms ont été modifiés) achète une maison pour 220 000 euros. Dans l’acte de vente figure une clause par laquelle le vendeur garantit à l’acheteuse que la maison est raccordée au réseau public d’assainissement et que la fosse septique a été mise hors d’état de servir. Pourtant, un jour de pluie, une forte odeur d’égouts attire l’attention de Madame Pommier. En cherchant l’origine de cette nuisance, le professionnel du bâtiment présent avec elle ce jour-là remarque une dalle de béton, la soulève et découvre une fosse septique toujours en fonctionnement. Furieuse, Madame Pommier demande l’annulation de la vente.
La note de renseignements d’urbanisme délivrée par la commune en 2007 et annexée à l’acte de vente précise bien que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement communal, mais aucun des propriétaires successifs n’avait réalisé les travaux de plomberie nécessaires pour raccorder la maison. Dans le cadre de la procédure, le vendeur, Monsieur Fraisier, justifie ses déclarations par les indications inscrites dans l’acte notarié établi lors de sa propre acquisition. Il affirme n’avoir jamais relevé la présence de la fosse septique, ni constaté la moindre odeur pouvant laisser supposer son existence.
Mais pour Madame Pommier, il s’agit d’un mensonge. Selon elle, l’odeur nauséabonde qui se dégage de la fosse septique les jours de pluie est telle qu’il est impossible que le vendeur ne l’ait jamais remarquée. Elle l’accuse même d’avoir cherché à dissimuler la fosse septique en recouvrant la dalle de graviers décoratifs puis en plaçant dessus un imposant pot de fleurs afin que la dalle ne soit pas visible lors des visites. Elle recueille même le témoignage de l’ancien propriétaire, qui affirme avoir informé Monsieur Fraisier de l’existence de la fosse septique. L’expert relève également que, lors de la construction de sa terrasse, Monsieur Fraisier a nécessairement dû creuser à proximité et découvrir cette installation.
En 2017, le tribunal de grande instance annule donc la vente. Le vendeur décide alors de faire appel. Dans son arrêt du 5 février 2019, la cour d’appel de Metz retient que Monsieur Fraisier a volontairement dissimulé l’existence de cette fosse septique afin d’obtenir le consentement de l’acheteuse. Or, le dol peut entraîner la nullité de la vente lorsqu’il est établi que les manœuvres du vendeur ont déterminé le consentement de l’acquéreur. Toutefois, contrairement au tribunal de grande instance, la cour d’appel considère que ce défaut de raccordement ne remet pas en cause l’habitabilité du bien, notamment parce qu’il peut être corrigé par des travaux. Elle estime également que Madame Pommier ne démontre pas suffisamment que, sans cette dissimulation, elle n’aurait pas conclu la vente.
La cour valide donc la vente, mais conclut à un défaut de conformité du bien vendu. Elle condamne ainsi Monsieur Fraisier à verser 6 325 euros de dommages-intérêts pour financer les travaux de raccordement, 2 500 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant les travaux ainsi que 3 000 euros pour couvrir les frais de justice. “Cette décision est très favorable au vendeur, estime Florence Iung, avocate au barreau de Quimper. Certes, les travaux sont pris en charge par le vendeur, mais le prix de vente n’aurait peut-être pas été le même si l’acheteuse avait eu connaissance de la situation.”
Si la cour a pris cette décision, c’est aussi parce que la vente a eu lieu avant 2011. Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic d'assainissement est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier disposant d’une installation d’assainissement non collectif, comme une fosse septique. “Ce n’est pas gênant d’avoir une fosse septique, mais encore faut-il qu’elle soit aux normes, rappelle l’avocate en droit immobilier. Aujourd’hui, avec les diagnostics réalisés en amont de la vente, la question de la prise en charge des travaux de raccordement ou de mise en conformité doit faire partie des négociations.”
