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L’acquisition d’un terrain à bâtir constitue une opération immobilière majeure marquée par des enjeux juridiques, techniques et financiers considérables pour l’ensemble des parties contractantes. Dans cette perspective économique, l’aptitude immédiate ou future du sol à recevoir des constructions constitue le motif déterminant ayant poussé l’acquéreur à s’engager définitivement. Or, la découverte d’une inconstructibilité juridique ou matérielle postérieurement à la vente bouleverse l’équilibre des prestations et prive l’opération de sa cause contractuelle essentielle. Pour sanctionner une telle discordance entre la réalité du bien et les prévisions légitimes de l’acheteur, le droit civil ouvre la voie de l’action en nullité. Les dispositions de l’article 1130 du Code civil énoncent à cet égard que l’erreur vicie le consentement dès lors qu’elle présente un caractère déterminant. Par ailleurs, l’article 1131 du Code civil dispose expressément que les vices du consentement constituent une cause de nullité relative du contrat de vente conclu. La jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation assure une délimitation rigoureuse des critères gouvernant cette nullité spécifique de la vente immobilière. Dès lors, l’étude approfondie des mécanismes probatoires et temporels de l’erreur sur la constructibilité s’avère indispensable pour sécuriser les transactions et préserver les droits des justiciables.
La notion même de constructibilité immobilière dépend à la fois de prescriptions administratives locales d’urbanisme et de contraintes physiques ou géotechniques affectant directement l’assiette foncière. L’acquéreur qui envisage d’édifier un pavillon d’habitation ou un bâtiment professionnel subordonne la rentabilité et l’utilité de son investissement à cette caractéristique fondamentale du bien acquis. Or, les règles issues du plan local d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique ou la pollution des sols peuvent paralyser irrémédiablement tout projet de construction envisagé. Face à cette impasse, l’acheteur doit déterminer si la situation relève de l’erreur substantielle, du défaut de délivrance conforme ou des vices cachés. La Cour de cassation opère une distinction minutieuse entre ces différents fondements juridiques pour préserver la cohérence des actions et l’efficacité des sanctions contractuelles. En conséquence, la qualification d’erreur sur les qualités essentielles de la prestation demeure la voie privilégiée pour obtenir l’anéantissement rétroactif de la cession foncière intervenue. Le présent article examine l’intégration contractuelle de la constructibilité et son appréciation temporelle, avant d’aborder le caractère excusable du vice, les restitutions et les responsabilités professionnelles.
Le régime général des obligations issu de la réforme contractuelle de 2016 consacre une définition rénovée et protectrice de l’erreur admise comme cause de nullité. Selon l’article 1132 du Code civil, l’erreur de fait ou de droit constitue une cause d’annulation lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation convenue. Le législateur a précisé dans l’article 1133 du Code civil que ces qualités correspondent à celles expressément ou tacitement convenues par les contractants. À cet égard, lorsqu’une parcelle est cédée sous la qualification de terrain à bâtir, la destination de construction pénètre nécessairement et pleinement le champ contractuel protégé. Cette intégration contractuelle de la vocation à construire distingue fondamentalement l’erreur substantielle sur la prestation d’une simple erreur sur les motifs personnels de l’acquéreur. En conséquence, les dispositions restrictives de l’article 1135 du Code civil ne sauraient faire obstacle à l’annulation de la vente immobilière litigieuse. De surcroît, l’inconstructibilité ne saurait être réduite à une simple méprise financière régie par l’article 1136 du Code civil relatif à l’erreur sur la valeur. Il s’agit en réalité d’une altération fondamentale de la substance juridique de la chose vendue qui empêche définitivement la réalisation du projet convenu entre les parties.
La jurisprudence contemporaine illustre avec clarté cette intégration de la vocation constructible au sein des qualités essentielles ayant déterminé le consentement éclairé des contractants. Dans un arrêt rendu le 2 décembre 2025, la Cour d’appel de Rennes, n° 22/05831, a prononcé l’annulation d’une cession immobilière pour vice du consentement. Les magistrats bretons ont souligné que « pour l’ensemble de ces motifs, il convient de considérer que l’erreur commise porte incontestablement sur une qualité essentielle du bien vendu ». Dans cette affaire, la proximité immédiate d’une exploitation agricole classée empêchait légalement toute édification de bâtiment d’habitation sur les parcelles vendues comme terrain à bâtir. Or, cette restriction d’urbanisme majeure n’avait pas été portée à la connaissance de l’acheteuse lors de la signature de l’acte authentique de vente devant notaire. Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 5 février 2026, n° 23/03566, a consacré une solution identique face à une inconstructibilité géologique du sol. La juridiction a retenu qu’en achetant une parcelle pour bâtir alors que le sol contenait des gravats polluants, l’acquéreur a commis une erreur sur la substance. Dès lors, l’inaptitude géotechnique ou réglementaire du terrain vicie substantiellement la convention et justifie son anéantissement par les juridictions civiles saisies du litige.
Cette approche doctrinale et jurisprudentielle s’inscrit dans la continuité directe des principes affirmés avec constance par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 mai 2018, n° 17-11.132, la qualité essentielle entrée dans le champ contractuel vicie le consentement. Les hauts magistrats ont approuvé les juges du fond d’avoir retenu qu’une destination convenue mais irréalisable autorisait l’annulation de l’acte pour erreur substantielle. De même, dans un arrêt du 23 avril 2025, la Cour d’appel de Pau, n° 23/02832, a rappelé l’assise classique de cette règle contractuelle. La juridiction paloise a énoncé que « l’article 1110 prévoit que l’erreur n’est une cause de nullité que lorsqu’elle porte sur la substance même ». En conséquence, dès que l’aptitude à recevoir une construction fait partie intégrante du périmètre contractuel, l’inconstructibilité démontrée entraîne la sanction de la nullité judiciaire. À cet égard, l’examen de la convention révèle si l’usage constructible a été expressément mentionné ou tacitement présumé par la commune intention des contractants. Dès lors, la preuve de l’incorporation de cette qualité au contrat constitue le premier pilier indispensable à la réussite de toute action en nullité engagée.
La frontière entre l’erreur sur la constructibilité et l’inexécution de l’obligation de délivrance conforme nécessite une analyse rigoureuse des stipulations figurant à l’acte authentique. Lorsque le vendeur s’engage expressément à livrer une parcelle viabilisée et constructible, le manquement contractuel peut fonder l’action en délivrance ou l’action en nullité. Devant le Tribunal judiciaire de Lisieux, 9 juillet 2026, n° 22/01073, les acquéreurs ont sollicité concurremment l’annulation de la vente et la résolution pour défaut de délivrance. Or, la troisième chambre civile privilégie l’action en nullité pour vice du consentement lorsque l’inconstructibilité résulte d’un vice intrinsèque préexistant affectant la substance même du sol. Cette qualification permet à l’acquéreur de neutraliser les clauses limitatives de responsabilité ou d’exclusion de garantie qui prospèrent parfois en matière d’inexécution contractuelle simple. En conséquence, le choix de fonder la demande principale sur les articles 1130 et suivants offre une protection juridique maximale aux intérêts légitimes de l’acquéreur évincé. Par ailleurs, l’erreur peut également porter sur la constructibilité partielle, lorsque la portion inconstructible compromet irrémédiablement l’implantation globale de l’édifice projeté par le maître d’ouvrage. Dès lors, l’ampleur de la constructibilité promise constitue un élément déterminant de l’appréciation portée par les juges civils sur la validité de la vente intervenue.
L’un des principes cardinaux régissant le contentieux de la nullité réside dans la fixation temporelle stricte de l’appréciation de l’existence et de l’intensité du vice. L’erreur s’apprécie souverainement au jour exact de la formation du contrat de vente, date à laquelle s’opère le transfert de propriété entre les parties. En matière de vente d’un immeuble, l’article 1582 du Code civil définit la vente comme la convention par laquelle l’un s’oblige à livrer et l’autre à payer. De manière complémentaire, l’article 1583 du Code civil confirme que la propriété est acquise à l’acheteur dès l’accord intervenu sur la chose et le prix. Par ailleurs, selon l’article 1604 du Code civil, la délivrance consiste dans le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. Or, pour juger de la validité du consentement, le juge civil doit vérifier la constructibilité au regard des dispositions d’urbanisme opposables au moment de l’acte. Dans un arrêt du 25 mai 2023, la Cour de cassation, troisième chambre civile, n° 22-12.870, a clarifié avec netteté ce régime probatoire. La Cour a jugé que « le transfert de propriété s’étant opéré lors de la signature de l’acte de vente, il convenait de se situer à cette date ».
La Haute juridiction a validé le raisonnement des juges du fond ayant vérifié la date d’entrée en vigueur et de publication du plan local d’urbanisme. Dans cette affaire, la modification du document d’urbanisme approuvée avant la vente n’était devenue opposable que par sa publication postérieure à la signature de l’acte authentique. En conséquence, le bien vendu constituait bien un terrain à bâtir à la date de sa délivrance, écartant ainsi tout grief tenant au vice du consentement. Cette stricte synchronisation temporelle protège les parties contractantes contre les revirements politiques locaux intervenus après la conclusion définitive et irréfragable de la vente immobilière. De même, dans son arrêt du 16 mars 2023, la Cour de cassation, troisième chambre civile, n° 21-19.460, a adopté une solution rigoureusement convergente. La Cour a énoncé que « la conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance, lors de la remise des titres ». Les hauts magistrats ont précisé que peu importait l’effet rétroactif d’une caducité résultant d’un jugement administratif prononcé sur une demande postérieure à la transaction conclue. À cet égard, les événements juridiques postérieurs à la cession ne sauraient rétroagir artificiellement pour créer un vice du consentement qui n’existait nullement à l’origine.
Cette limitation temporelle a été confirmée de manière topique par la Cour d’appel de Bordeaux, 30 janvier 2025, n° 24/00372, statuant sur une adjudication. La juridiction d’appel a jugé que « l’erreur-vice du consentement doit avoir été commise sur des éléments existants ou en vigueur au moment de la vente ». Les acquéreurs se plaignaient du classement ultérieur de leur parcelle en zone agricole interdisant la création d’un projet touristique déterminé ayant motivé leur achat aux enchères. Or, au jour de l’adjudication, le certificat d’urbanisme informatif était en cours de validité selon l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme. Le document d’urbanisme communal défavorable n’ayant été publié que plusieurs mois après la vente judiciaire, le terrain était parfaitement constructible au moment de l’engagement. Dès lors, la perte ultérieure de constructibilité relève de l’aléa ordinaire de propriété et non de l’erreur originaire ouvrant droit à l’annulation du contrat de vente. Il appartient donc à l’acheteur vigilant d’analyser scrupuleusement l’état réglementaire du fonds sans imputer à son vendeur les réformes d’urbanisme survenues a posteriori. En conséquence, seule la démonstration d’une inconstructibilité préexistante ou d’un acte administratif frappé de nullité rétroagissante permet de caractériser le vice du consentement sanctionné.
L’articulation entre le droit civil des contrats et le contentieux administratif de l’urbanisme soulève également la question délicate de l’annulation rétroactive d’un certificat d’urbanisme. Lorsqu’un certificat d’urbanisme positif est annulé par le juge administratif pour excès de pouvoir, cette décision anéantit rétroactivement l’acte attaqué dès sa délivrance initiale. Or, si cette annulation administrative révèle que le terrain était objectivement inconstructible au jour de la vente, le vice du consentement redevient pleinement invocable devant le juge judiciaire. La troisième chambre civile admet traditionnellement que la disparition rétroactive du certificat d’urbanisme positif détruit la croyance légitime sur laquelle reposait le consentement de l’acheteur. Par ailleurs, l’acquéreur ne saurait supporter le risque juridique d’une décision administrative illégale dont l’invalidité préexistait secrètement à la régularisation de l’acte authentique. À cet égard, le juge judiciaire prend acte de la décision administrative définitive pour constater la nullité de la convention privée conclue sous l’empire de cette erreur. Dès lors, la rétroactivité administrative s’harmonise avec les exigences de la théorie des vices du consentement pour restaurer la vérité juridique de la transaction immobilière. Cette construction prétorienne subtile illustre la complémentarité constante entre la légalité administrative d’urbanisme et la protection contractuelle des acquéreurs de biens fonciers.
L’annulation judiciaire d’une convention pour vice du consentement requiert la preuve déterminante que l’erreur commise par l’acquéreur revêt un caractère parfaitement excusable. Le texte de l’article 1132 du Code civil exclut de manière catégorique toute nullité lorsque la méprise résulte d’une faute lourde ou d’une négligence inexcusable de l’acheteur. À cet égard, les juges du fond procèdent à une appréciation in concreto prenant en considération les compétences réelles et le statut personnel de l’acheteur demandeur. Une distinction cardinale est ainsi constamment opérée entre l’acquéreur profane en matière immobilière et le professionnel aguerri du secteur de la promotion ou de la construction. La Cour d’appel de Rennes, 2 décembre 2025, n° 22/05831, a appliqué avec rigueur cette grille d’analyse en faveur d’un acquéreur non professionnel. La cour a retenu que l’acheteuse était une profane qui avait pris soin de se faire assister par son propre notaire lors de la signature de l’acte. Or, le certificat d’urbanisme opérationnel annexé à l’acte étant présumé régulier, l’acquéreuse pouvait légitimement croire à la constructibilité absolue de la parcelle sans investigations excessives. En conséquence, l’erreur commise sur la proximité d’une installation classée et sur les distances de recul réglementaires a été qualifiée d’excusable par les magistrats.
Un contentieux récurrent concerne l’incidence de la renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire stipulée dans l’avant-contrat de vente. Les vendeurs soutiennent fréquemment qu’en renonçant à cette clause de protection, l’acheteur aurait accepté délibérément l’aléa lié à la faisabilité des travaux futurs envisagés. Or, la jurisprudence écarte fermement cette argumentation sophistique dès lors que la constructibilité juridique du terrain ne présentait aucun doute apparent au jour de l’acte. Comme l’a retenu la cour rennaise dans l’arrêt précité, la renonciation au permis ne vaut nullement acceptation d’un risque d’inconstructibilité absolue du sol acquis. L’acheteur renonce simplement à subordonner la vente à l’autorisation d’un projet architectural déterminé, sans pour autant accepter d’acquérir un bien légalement inconstructible. Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 5 février 2026, n° 23/03566, a débouté un vendeur public invoquant l’erreur inexcusable d’un acheteur. Bien que l’acquéreur fût une société civile, le vendeur avait expressément garanti dans l’acte authentique l’absence de remblais et de pollution du sous-sol cédé. Dès lors, l’acquéreur n’avait aucune raison de procéder à des sondages de sol coûteux, son erreur étant entièrement légitimée par les assurances écrites du cédant.
Cette jurisprudence protectrice trouve un écho substantiel dans les décisions de principe rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans sa décision de référence, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 mai 2018, n° 17-11.132, a confirmé l’exonération de l’acquéreur profane. La Haute cour a validé le constat des juges d’appel relevant que l’acquéreur non averti pouvait légitimement se fier aux apparences de régularité du bien vendu. De manière semblable, le Tribunal judiciaire de Lisieux, 9 juillet 2026, n° 22/01073, examine systématiquement la légitimité de la croyance de l’acheteur. Si l’acheteur a négligé des éléments d’information clairs figurant dans le dossier de vente, les tribunaux sanctionnent cette passivité en rejetant la demande d’annulation formée. À l’inverse, dès lors que l’obstacle urbanistique est occulté ou non révélé par les documents officiels, l’erreur demeure excusable et ouvre droit à réparation intégrale. À cet égard, l’examen scrupuleux des pièces annexées au compromis de vente permet d’établir la parfaite bonne foi de la partie demanderesse à l’instance. Dès lors, l’acquéreur prudent qui s’est fié à un certificat d’urbanisme délivré par l’autorité publique remplit pleinement les conditions de l’erreur excusable recevable.
La qualité professionnelle de l’acquéreur n’emporte pas non plus une présomption irréfragable de faute inexcusable en présence d’informations trompeuses délivrées par le vendeur. Le promoteur ou le marchand de biens n’est tenu qu’aux vérifications normales correspondant à la diligence raisonnable d’un opérateur diligent dans son secteur d’activité. Or, lorsqu’une collectivité publique ou un vendeur particulier certifie formellement la conformité du terrain, le professionnel peut légitimement s’en remettre à ces déclarations authentiques. Le tribunal de Bourg-en-Bresse a souligné qu’aucune obligation légale de procéder à des forages géotechniques ne pèse sur l’acheteur professionnel en l’absence d’indices d’alerte. Par ailleurs, l’acceptation d’un aléa ne se présume pas et doit résulter de stipulations conventionnelles non équivoques acceptées en pleine connaissance de cause par les parties. En conséquence, les clauses de style prétendant transférer tous les risques du sol à l’acquéreur sans précision technique demeurent inopérantes face à l’erreur sur la substance. Dès lors, la protection contre l’erreur excusable s’étend harmonieusement à tout contractant trompé par la discordance entre la convention et la réalité physique du terrain.
La reconnaissance d’un vice du consentement entraîne le prononcé de la nullité relative de la vente immobilière, régie par un cadre procédural et indemnitaire précis. Conformément aux principes rappelés par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 octobre 2018, n° 16-22.095, la nullité relative protège l’acquéreur. Cette action en nullité se prescrit par cinq années à compter du jour où l’acquéreur a découvert ou aurait dû découvrir l’inconstructibilité réelle du terrain acquis. Sur le plan des effets, l’annulation entraîne la disparition rétroactive du contrat et impose la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient initialement. En application des règles générales de l’article 1352 du Code civil, la restitution de la chose s’effectue en nature entre les contractants. Le vendeur doit dès lors rembourser intégralement à l’acheteur le prix de vente perçu, tandis que l’acquéreur restitue la propriété juridique de la parcelle litigieuse. Dans l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes, 2 décembre 2025, n° 22/05831, les restitutions ont été ordonnées de manière stricte. Les vendeurs ont été condamnés à restituer les fonds perçus contre restitution simultanée des parcelles immobilières par l’acquéreuse victorieuse devant la cour d’appel.
Le régime des restitutions impose également de liquider les comptes accessoires nés de la détention temporaire du bien immobilier par l’acheteur au cours de la période. Aux termes de l’article 1352-1 du Code civil, celui qui restitue répond des dégradations, à moins d’être de bonne foi et sans faute commise. Dans l’espèce rennaise précitée, la cour a condamné l’acheteuse à indemniser le vendeur pour le défaut d’entretien de la parcelle pendant quatre années d’occupation. En outre, selon les dispositions impératives de l’article 1352-3 du Code civil, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance du bien. Dans un arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation, troisième chambre civile, n° 24-17.405, a cassé un arrêt méconnaissant cette règle fondamentale. La Haute cour a rappelé que l’effet rétroactif de l’annulation ne prive pas le vendeur du droit d’obtenir la réparation de la jouissance effective. Or, la jurisprudence constante précise avec fermeté que la restitution du prix par le vendeur ne constitue pas pour lui un préjudice indemnisable réparable par autrui. Comme l’a jugé la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 mai 2018, n° 17-11.132, ce remboursement n’est que la contrepartie de la restitution du bien.
Parallèlement aux restitutions contractuelles, la responsabilité des tiers professionnels rédacteurs d’actes ou intermédiaires peut être engagée sur le fondement de la faute prouvée. L’article 1240 du Code civil impose en effet à tout auteur d’une faute ayant causé un dommage à autrui de réparer le préjudice subi. Le notaire instrumentaire est tenu d’une obligation de conseil rigoureuse et doit vérifier scrupuleusement la validité et l’efficacité juridique de l’acte authentique qu’il dresse. Comme l’a confirmé la Cour d’appel de Pau, 23 avril 2025, n° 23/02832, le notaire doit éclairer les parties sur la portée de l’acte. De même, dans son arrêt du 9 juin 2026, la Cour d’appel d’Orléans, n° 25/00318, a sanctionné l’agent immobilier pour manquement à son obligation. La cour orléanaise a énoncé que « l’agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention ». L’intermédiaire qui omet de vérifier le caractère réellement constructible d’une parcelle engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur lourdement lésé par l’opération. Dès lors, l’acquéreur trompé peut obtenir des dommages et intérêts couvrant les frais notariés, les études de sol inutiles et les démarches d’urbanisme engagées.
Cette indemnisation complémentaire a été accordée avec force par le Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 5 février 2026, n° 23/03566, en sus de la nullité. Le tribunal a alloué plus de trente et un mille euros de dommages et intérêts pour réparer les coûts d’étude de sol et de géomètre exposés. En revanche, la juridiction de première instance a rappelé que les frais de justice et de constat relèvent exclusivement des dépens et des frais irrépétibles. Par ailleurs, le contentieux de la nullité de la vente pour inconstructibilité s’articule fréquemment avec les recours administratifs dirigés contre les refus municipaux de permis de construire. L’assistance d’un cabinet d’avocats doté d’une pratique pointue du contentieux immobilier s’avère déterminante pour orienter la stratégie contentieuse dès la phase précontentieuse amiable. À cet égard, l’audit préliminaire des servitudes administratives et du règlement d’urbanisme local permet d’éviter des procédures judiciaires longues et particulièrement dispendieuses. En conséquence, la maîtrise parfaite des arrêts récents de la troisième chambre civile garantit l’efficacité optimale des actions en nullité engagées devant les juridictions. Dès lors, les justiciables victimes d’une erreur substantielle sur un terrain disposent d’un arsenal juridique solide pour obtenir l’entière réparation de leurs préjudices financiers.
L’erreur sur la constructibilité d’un terrain représente l’une des causes les plus sévères de déstabilisation de la vente immobilière en droit français positif. La troisième chambre civile de la Cour de cassation et les juridictions d’appel maintiennent un équilibre salutaire entre la protection de l’acquéreur et la stabilité contractuelle. Dès lors que l’aptitude à bâtir est entrée dans le champ contractuel au jour de la vente, l’inconstructibilité préexistante justifie l’annulation rétroactive de la convention. L’acquéreur profane qui s’est fié de bonne foi à un certificat d’urbanisme incomplet obtient la restitution intégrale du prix et la réparation de ses pertes. Pour sécuriser au mieux ces opérations complexes, le recours à un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris s’avère indispensable dès les premières difficultés apparues. De même, les acquéreurs avisés prendront l’attache préalable d’un avocat en compromis de vente immobilière afin de verrouiller les conditions suspensives d’urbanisme requises. Enfin, face à un blocage d’urbanisme, les conseils d’un avocat en recours contre le permis de construire préservent l’intégralité des voies de droit disponibles. En définitive, la synthèse doctrinale et jurisprudentielle de 2026 confirme la vigueur de l’action en nullité pour préserver la loyauté et l’efficacité des transactions foncières.
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