Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif qui permet d’investir dans un bien meublé via la création d’une entreprise individuelle (EI). Pour en bénéficier, les investisseurs doivent s’assurer que les recettes locatives représentent moins de 23 000 € et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du ménage. Ils ne doivent également pas être inscrits au registre du commerce en tant que loueur professionnel.
Les revenus issus du LMNP entrent dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’investisseur est affilié à un des deux régimes fiscaux suivant :
Le régime Micro-BIC : Si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €, un abattement de 50 % est appliqué sur les recettes locatives.
Le régime Réel : Plus avantageux pour les gros investisseurs, il permet de déduire toutes les charges réelles (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.), pouvant ainsi réduire l’impôt à zéro dans certains cas.
Avec le LMNP, vous pouvez investir dans des logements meublés neufs ou anciens, ainsi que dans les résidences de service (étudiantes, séniors et EHPAD). Il n’y a pas de limitation géographique, vous pouvez investir dans des villes étudiantes en plein essor comme Toulouse.
En contrepartie, vous devez respecter une liste de meubles obligatoires, indiquée dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, qui doivent être présents au moment de l’état des lieux d’entrée du locataire :
Table
Sièges
Etagères de rangement
Literie : couette ou couverture en supplément
Luminaires
Volets et/ou rideaux pour les chambres
Matériel pour l’entretien ménager : aspirateur, balai, serpillère, etc.
Electroménager : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur
Le Projet de Loi de Finances 2025 marque un tournant pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Trois mesures phares redéfinissent les règles du jeu : la réintégration des amortissements dans la plus-value, l’évolution du régime micro-BIC et le renforcement des critères énergétiques. L’objectif recherché par le gouvernement est ainsi de favoriser la location meublée longue durée contre la location meublée de tourisme sur un marché locatif très tendu.
Jusqu’à présent, l’un des grands avantages du régime LMNP au réel résidait dans la possibilité de déduire l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux, réduisant ainsi le revenu imposable. Lors de la revente, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, permettant ainsi une imposition réduite.
Avec le PLF 2025, ce mécanisme est remis en cause : les amortissements seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de cession du bien. Cela signifie que le montant de la plus-value imposable augmentera mécaniquement, entraînant une fiscalité plus lourde.
Cette réforme vise principalement les locations courtes durées, puisque le régime d’imposition des plus-values permet de bénéficier d’un abattement fiscal selon la durée de détention. Au bout de 22 ans, vous êtes exonéré d’imposition sur la plus-value ! Il en est de même pour les prélèvements sociaux, vous bénéficiez d’un abattement complet à la 30e année de détention. De plus, les résidences de services ne sont pas concernées par cette mesure.
Le PLF 2025 apporte également des ajustements au régime micro-BIC, qui permet une imposition simplifiée avec un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.
Changements à partir de 2025 :
Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de 77 700 €.
Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement reste à 71 %, mais le plafond est abaissé à 120 000 € (contre 188 700 € auparavant).
Cette réforme concerne principalement les loueurs en courte durée en zones tendues, incitant davantage à basculer vers le régime réel.
En revanche, ces modifications n’impactent pas les locations meublées classiques, qui conservent les règles du micro-BIC existantes.
La transition énergétique reste un enjeu central du gouvernement, et le PLF 2025 poursuit le durcissement des règles pour les logements énergivores.
Ce qui change en 2025 :
Interdiction de location des passoires thermiques (DPE G) à partir du 1er janvier 2025.
Gel des loyers pour les logements classés F et G, déjà en vigueur.
Pour les locations meublées de courte durée, la loi impose une mise aux normes DPE d’ici 2034.
Consultez cet article pour tout savoir sur le statut LMNP et ses évolutions.
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