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L’article 1112-1 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, impose à toute partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (article 1112-1 du code civil). Ce texte consacre, en droit positif, une obligation précontractuelle d’information à la charge du vendeur dont le champ d’application ne cesse de s’étendre sous l’impulsion de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Le législateur a entendu faire de cette obligation un pilier de la loyauté contractuelle, en précisant que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir, et que son manquement peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du même code.
Par un arrêt du 5 février 2026, la troisième chambre civile a rappelé avec une particulière netteté l’étendue de cette obligation dans le cadre d’une vente immobilière, en retenant que les vendeurs avaient manqué à leur devoir d’information en ne révélant pas à l’acquéreur l’existence d’un avis de visite émanant d’un organisme chargé de la lutte contre l’habitat insalubre (Civ. 3e, 5 février 2026, n° 23-21.993). La Cour de cassation, approuvant les juges du fond, a considéré qu’il appartenait aux vendeurs, « au titre de leur obligation d’information, d’en aviser l’acquéreur, ce qui aurait permis à celui-ci d’interroger l’organisme ou le locataire sur les motifs d’une telle visite ». Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction apprécie le périmètre de l’obligation d’information, y compris lorsque le vendeur n’avait pas lui-même une connaissance exhaustive des conséquences de l’information qu’il détenait.
Par ailleurs, l’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et précise que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137 du code civil). La réticence dolosive suppose donc la réunion d’un élément matériel, tenant à la détention d’une information déterminante, et d’un élément intentionnel, caractérisé par la conscience qu’a le détenteur de ladite information que celle-ci est déterminante pour son cocontractant. Cette exigence a été rappelée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 21 novembre 2024, censurant une cour d’appel qui avait retenu la réticence dolosive du vendeur sans caractériser le caractère intentionnel du défaut d’information (Civ. 3e, 21 novembre 2024, n° 23-10.180).
L’obligation d’information du vendeur ne saurait être analysée isolément, car elle s’articule étroitement avec l’obligation de délivrance conforme prévue par les articles 1604 et suivants du code civil (article 1604 du code civil). La délivrance conforme implique que le bien livré corresponde, dans ses caractéristiques essentielles, à ce qui avait été convenu entre les parties. Or, l’appréciation de cette conformité dépend pour une large part des informations qui ont été communiquées à l’acquéreur avant la conclusion du contrat, de sorte que le manquement à l’obligation d’information peut entraîner, par contrecoup, un manquement à l’obligation de délivrance conforme.
Dans l’arrêt précité du 5 février 2026, la Cour de cassation a précisément consacré cette articulation en jugeant que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme dès lors que la destination locative de l’immeuble, élément essentiel du contrat, ne pouvait être réalisée en raison de la non-conformité des logements aux normes de décence. La Cour a souverainement retenu « que la destination d’un immeuble locatif faisait partie des caractéristiques du bien vendu » et « que l’acquéreur n’était pas un professionnel », pour en déduire que le manquement à l’obligation de délivrance était constitué. Cette solution traduit une certaine objectivation de l’obligation de délivrance, qui tend à absorber le terrain de l’obligation d’information.
En conséquence, la frontière entre ces deux obligations apparaît de plus en plus poreuse dans la jurisprudence contemporaine. Le vendeur qui s’abstient d’informer l’acquéreur d’un élément susceptible d’affecter l’usage normal du bien risque non seulement d’engager sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil, mais également de voir la vente résolue pour manquement à l’obligation de délivrance conforme. Cette porosité jurisprudentielle a pour effet d’alourdir substantiellement la charge qui pèse sur le vendeur, tenu d’une obligation d’information quasiment exhaustive à l’égard de l’acquéreur profane.
L’agent immobilier, professionnel de l’entremise, est soumis à un devoir de loyauté et de conseil qui trouve son fondement dans les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. À cet égard, l’agent immobilier ne saurait se contenter de relayer passivement les informations fournies par le vendeur ; il lui incombe de vérifier, dans la limite de ses compétences et moyens, l’exactitude des caractéristiques essentielles du bien qu’il mentionne dans l’annonce diffusée au public.
La question revêt une acuité particulière lorsque l’annonce présente comme privative une dépendance qui relève en réalité des parties communes de la copropriété, à l’instar de l’affaire récemment relatée dans la presse à propos d’une « superbe terrasse au calme » s’étant révélée être une partie commune. Dès lors, la diffusion d’une information erronée sur une caractéristique déterminante du bien, telle que la nature juridique d’une terrasse ou d’un jardin, constitue un manquement à l’obligation de loyauté de l’agent immobilier et peut engager sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, voire sur le terrain de la publicité trompeuse.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans son arrêt du 5 février 2026, que l’annonce de l’agence immobilière constitue un élément déterminant de l’appréciation des obligations respectives des parties. La troisième chambre civile a ainsi relevé que « l’annonce de l’agence immobilière faisait état d’un immeuble comportant douze lots d’habitation loués en meublé et du rapport annuel locatif de celui-ci », pour en déduire que l’acquéreur était légitime à se fier à ces informations. Cette solution confirme que l’agent immobilier répond des mentions qu’il fait figurer dans ses annonces comme s’il en était le rédacteur principal, alors même qu’elles lui auraient été communiquées par le vendeur.
En outre, un arrêt de la troisième chambre civile du 4 juillet 2024 a censuré une cour d’appel qui avait annulé une vente pour dol alors que l’acte authentique contenait une clause par laquelle l’acquéreur déclarait connaître parfaitement le bien et avoir pris lui-même tous renseignements concernant les règles d’urbanisme (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-11.532). La Cour de cassation a jugé que les juges du fond n’avaient pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations « faisant ressortir la connaissance par l’acquéreur de l’information prétendument dissimulée ». Cette décision rappelle que la réticence dolosive ne peut être retenue que si l’information dissimulée était effectivement ignorée de l’acquéreur, ce qui relativise la portée de l’obligation d’information lorsque l’acquéreur a été mis en mesure de connaître les caractéristiques du bien par d’autres canaux.
La sanction du manquement à l’obligation d’information du vendeur obéit à un régime dual, oscillant entre nullité du contrat et allocation de dommages-intérêts. L’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes (article 1130 du code civil). Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. La nullité est donc la sanction naturelle du défaut d’information lorsque celui-ci a vicié le consentement de l’acquéreur, le privant ainsi de la possibilité d’apprécier les qualités substantielles du bien.
Mais la nullité n’est pas la seule voie ouverte à l’acquéreur. Dans l’arrêt du 5 février 2026, la Cour de cassation a approuvé la résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme, tout en condamnant parallèlement les vendeurs à réparer le préjudice causé à la banque prêteuse. Cette double sanction illustre la sévérité du contrôle juridictionnel à l’égard du vendeur qui n’a pas satisfait à son devoir d’information. La résolution entraîne, en application de l’article 1229 du code civil, l’anéantissement rétroactif du contrat et donne lieu aux restitutions réciproques, tandis que les dommages-intérêts viennent réparer les préjudices qui ne sont pas couverts par lesdites restitutions.
En ce qui concerne l’agent immobilier, sa responsabilité peut être engagée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, en application de l’article 1240 du code civil, à l’égard de l’acquéreur qui n’est pas lié à lui par un contrat. La jurisprudence fait application d’une appréciation rigoureuse du comportement de l’agent, tenu de vérifier les informations qu’il relaie et, le cas échéant, d’attirer l’attention des parties sur les zones de risque identifiables. La Cour de cassation a ainsi pu juger, dans un arrêt du 9 juillet 2026 relatif à la notification d’une décision de préemption de la SAFER, que l’information communiquée par l’agent immobilier aux acquéreurs évincés était insuffisante à garantir l’effectivité de leur droit au recours (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, Publié au Bulletin). Si cet arrêt concerne spécifiquement le droit de préemption des SAFER, il révèle néanmoins l’exigence de rigueur qui pèse sur l’agent immobilier dans la transmission des informations aux parties.
En définitive, le renforcement contemporain du contrôle juridictionnel sur l’obligation d’information en matière de vente immobilière impose au vendeur et à l’agent immobilier une exigence de transparence accrue. L’annonce immobilière, loin d’être un simple support commercial, acquiert une véritable portée juridique, susceptible de fonder tant l’annulation de la vente que l’engagement de la responsabilité professionnelle de l’intermédiaire. La troisième chambre civile, par une jurisprudence constante et exigeante, rappelle que la confiance légitime de l’acquéreur dans les informations qui lui sont communiquées constitue un principe fondamental du droit de la vente immobilière.
L’obligation d’information du vendeur et le devoir de loyauté de l’agent immobilier constituent désormais des instruments majeurs de protection de l’acquéreur dans le contentieux de la vente immobilière. La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026, marquée notamment par l’arrêt du 5 février 2026, consacre une approche extensive de ces obligations, au point que la frontière entre devoir d’information et obligation de délivrance conforme tend à s’estomper. Le vendeur ne peut plus se retrancher derrière sa propre ignorance des conséquences d’une information qu’il détenait, tandis que l’agent immobilier ne saurait se borner à reproduire les déclarations du vendeur sans en vérifier la teneur. Cette évolution jurisprudentielle, qui s’inscrit dans un mouvement plus large de moralisation des relations contractuelles, invite les praticiens du droit immobilier à une vigilance renforcée lors de la rédaction des annonces et des avant-contrats, sous peine de voir leur responsabilité engagée.
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